“不以捕捉資本市場窗口為主要考慮因素”，資本也難以給予足夠的回饋。

10月14日，是萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）上市以來的第十個交易日，盤中一度漲3.78%，報43.95港元，總市值約513億港元，這在接連下行的股價表現(xiàn)中并不多見。

時間回到9月29日，萬物云上市無懸念破發(fā)。當(dāng)日9時30分，報每股45.9港元，較49.35港元的發(fā)行價下跌6.99%，收盤報46港元/股，收跌6.79%�；�于內(nèi)外部環(huán)境的影響，此后萬物云的股價至今未見起色。

若以估值論，萬物云曾有很好的上市機會。按照2021年9月的估值水平，萬物云當(dāng)時每股交易成本高達(dá)99.77元，相應(yīng)估值躍升至1139億港元，是目前市值的兩倍有余。

以低于預(yù)期價上市后的萬物云將長期接受投資者和市場的考驗，長期懸而未決的科技成色不足、毛利率等問題或?qū)⒁恢卑殡S著這家新晉的公眾公司。

就上述相關(guān)問題，記者聯(lián)系了萬物云方面，但截至發(fā)稿未能獲得回復(fù)。

上市后估值回落

“1993年，萬科發(fā)行了B股，碰巧達(dá)到了市場的最高點。七年后，B股價格回到了原來的發(fā)行價格，大量投資者被困在其中，七年的壓力和痛苦讓我們記憶深刻�！睂τ谌f物云破發(fā)上市，萬科董事會主席郁亮在上市儀式上的講話中回顧說，“因此，我們不關(guān)心上市時點的估值，更關(guān)心其未來的長期表現(xiàn)�！�

實際上，在錯過最佳上市窗口期后，萬物云上市后的估值降低已在預(yù)料之中。這其中既有外部原因，也有內(nèi)部原因。

萬物云上市前幾周，港股正在跌跌不休。截至9月29日收盤，港股股指處于近十年來的低位。此外，房地產(chǎn)板塊的估值水平也大幅下降。

摩根士丹利9月15日發(fā)布的研究報告指出，物業(yè)管理股的股價可能在短期內(nèi)繼續(xù)受到壓力，預(yù)計明年市盈率將達(dá)到7.9倍。

內(nèi)部方面。2021年，萬物云在中國物管服務(wù)市場中排名第一，占4.28%的市場份額。今年上半年，萬物云營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%；承載“云”概念的AIOT以及BPaaS解決方案的營收，占比僅有8.1%，科技成色不足。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)專家黃昇對記者表示，萬物云研發(fā)投入占比不超過總收入的2%，這和市場對其期望仍有距離，其后果會直接體現(xiàn)在當(dāng)下的股價和未來的股價上面。

此外，2021年，萬物云的整體毛利率水平是16.96%，住宅部分是11.1%，這個在行業(yè)處于中下游的。至今年年中，行業(yè)58家上市物業(yè)公司，平均毛利率為16%，高者甚至有超過30%。從收入、利潤的增幅看，萬物云都能實現(xiàn)30%左右的增長，但是在行業(yè)并不占優(yōu)。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二級市場對萬物云的影響不會像其他物業(yè)企業(yè)那么大。此次上市，萬物云僅拿出了11.67億總股本中約10%發(fā)行，共1.17億股。該比例相對來說是比較小的，華潤萬象生活的港股股本共22.83億股，而碧桂園服務(wù)的港股股本則達(dá)33.73億股。

1993年后，中國房地產(chǎn)業(yè)很快迎來多個黃金時期，站在當(dāng)下這個時間節(jié)點，依托房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物業(yè)行業(yè)會在何時迎來黃金發(fā)展期？一切皆有可能。

寄望成為行業(yè)顛覆者

上市公司簡介顯示，萬物云是中國領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)提供商,在過去三十年里推動行業(yè)進(jìn)步。它的業(yè)務(wù)范圍已拓展至物業(yè)管理服務(wù)以外的業(yè)務(wù),并成為了增長模式由社區(qū)、商企和城市空間業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動的領(lǐng)先服務(wù)提供商。

在業(yè)務(wù)上，萬物云也一直在朝著城市服務(wù)商的定位轉(zhuǎn)型而努力，并為上市打好“基本功”。自2018年起，萬物云開始在城市、商業(yè)和增值服務(wù)等方面有所涉獵。

如在增值服務(wù)上，2018年通過與海康威視合作成立萬御安防，欲打造安防服務(wù)領(lǐng)先品牌。同年還將萬科租售中心升級為樸鄰發(fā)展，提供社區(qū)增值服務(wù)；在商管領(lǐng)域，2020年初萬物云通過與戴德梁行的整合，推出萬物梁行，并成為商管領(lǐng)域領(lǐng)頭羊。

另外，2021年萬物云通過頻繁的收并購，也為上市保駕護(hù)航。如收購深圳市機場物業(yè)、伯恩物業(yè)，換股陽光智博服務(wù)等。

過去幾年間，萬科物業(yè)把準(zhǔn)備做到了最足：升級社區(qū)服務(wù)，并購戴德梁行，打包萬睿科技，形成Space、Tech和Grow三大模塊，2021年收入計排名全行業(yè)第一，市占率達(dá)4.28%。

弗若斯特沙利文的公開資料顯示，2021年萬物云在中國物業(yè)管理服務(wù)市場排名第一，占有4.28%的市場份額。截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米。

10月13日，瑞銀發(fā)布研究報告稱，首予萬物云“買入”評級，該行預(yù)測其2022年至2024年盈利年復(fù)合增長率為30%，目標(biāo)價53.5港元。報告指出，萬物云在獲取第三方項目和現(xiàn)有物業(yè)方面有良好的記錄，加上有母公司萬科強勁的現(xiàn)金流支持，以及通過其“蝶城”模式成為潛在的行業(yè)顛覆者。

黃昇認(rèn)為，物業(yè)公司的創(chuàng)新乃至顛覆性發(fā)展需要轉(zhuǎn)變自身的思維和重構(gòu)自身的基因來賦能物業(yè)服務(wù)這種勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，否則在資本市場永遠(yuǎn)不可能享受到與硬科技類型公司股價和市值一樣的待遇和追棒。但他表示，物業(yè)行業(yè)自己來顛覆自己的可能性微乎其微，因為本身是即得利益者，沒有動力和決心去做這些事情。