10月17日，老牌粵系上市房企天譽置業(yè)（控股）有限公司（以下簡稱“天譽置業(yè)”，00059.HK）開盤即跌。截至發(fā)稿，天譽置業(yè)股價定格于0.034港元/股，相比年初跌去了96%。

對天譽置業(yè)控股股東及執(zhí)行董事余斌而言，2022年是其事業(yè)遭受巨大沖擊的一年。

這位并不為業(yè)內(nèi)熟知的房企掌門人，本是學(xué)醫(yī)出身，中途轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)，還用自己擅長的投資技巧成功借殼兩家公司并實現(xiàn)上市，天譽置業(yè)便是其中一家。

而相比天譽置業(yè)，余斌旗下另一家房企更為外人所熟知。2006年，余斌收購海南新能源股份有限公司后，將其改名綠景控股。

不過，或許擅長投資的余斌并不擅長管理，57歲的余斌大概也不會想到，無論是綠景控股還是天譽置業(yè)今年都有些命途多舛。

綠景控股由于連續(xù)兩年經(jīng)審計凈利潤虧損而觸及股票終止上市條件，已于今年6月27日正式從深交所摘牌。天譽置業(yè)于今年4月股價暴跌之后在資本市場一蹶不振，而10月12日，這家公司還收到一份來自債權(quán)人的清盤呈請，受此影響，公司股價再次受挫。

一份清盤呈請

年內(nèi)收到清盤呈請的房企越來越多，天譽置業(yè)是第8家。

10月12日，天譽置業(yè)發(fā)布內(nèi)幕消息公告，稱收到新城晉峰投資有限公司（以下簡稱“呈請人”）向香港特別行政區(qū)高等法院提出的對其的清盤呈請，內(nèi)容有關(guān)指控其未償還其持有的優(yōu)先票據(jù)，涉及本金2200萬美元及應(yīng)計利息。

對于債權(quán)人提出的清盤呈請，天譽置業(yè)表示將極力反對。

在公告中，天譽置業(yè)稱，將尋求法律建議并采取必要的行動以堅決反對呈請及保障公司的合法權(quán)利。同時，公司也將盡力與呈請人保持主動、良好的溝通，并在對其他債權(quán)人公平的原則下，與呈請人友善協(xié)商，妥善處理問題，其中就包括將努力促使呈請盡快被撤回。

天譽置業(yè)表示，公司正積極與聯(lián)合臨時清盤人及其顧問密切合作一同制定切實可行的債務(wù)重組方案，以改善公司流動性、增強集團的主體信用，并保障所有利益相關(guān)方的利益。例如，天譽置業(yè)和聯(lián)合臨時清盤人已在積極穩(wěn)妥推進(jìn)相關(guān)工作，一直與債權(quán)人保持積極溝通，聽取并了解債權(quán)人的意見、訴求和限制，以期盡快就境外債務(wù)重組方案的條款達(dá)成協(xié)議。根據(jù)天譽置業(yè)披露，截至公告披露日，相關(guān)工作已經(jīng)取得相當(dāng)進(jìn)展，不過其未披露進(jìn)展的具體細(xì)節(jié)。

實際上，今年以來，天譽置業(yè)因債務(wù)兌付屢次陷入危機時刻。

6月15日，天譽置業(yè)公告，一筆尚余本金為2.47億美元、13%計息的優(yōu)先票據(jù)，本息將于2022年7月8日到期；另外一筆尚余金額2.92億美元、13%計息的優(yōu)先票據(jù)，利息也在2022年6月16日到期支付。

彼時，對于這兩筆即將到期的美元債本金和利息，天譽置業(yè)稱，將積極尋求于合理時間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達(dá)成一致的方式解決相應(yīng)問題。

換言之，天譽置業(yè)已經(jīng)顯現(xiàn)出兌付壓力，距離違約僅一步之遙。

緊接著6月27日，天譽置業(yè)又公告了一筆港元抵押貸款違約。天譽置業(yè)發(fā)布公告稱，公司在一家在港金融機構(gòu)存在一筆抵押借款，未償還本金為3.4億港元。目前所有未償還本金及利息已到期，而公司無法及時償還。公告指出，因此筆債券的違約，有可能導(dǎo)致天譽置業(yè)其他的境外債權(quán)人選擇加速清償，而天譽置業(yè)面臨的將是交叉違約的風(fēng)險。

天譽置業(yè)的債務(wù)危機在其財報數(shù)據(jù)中早有預(yù)兆。公司2021年年報顯示，報告期內(nèi)天譽置業(yè)有67.77億元的有息借款需于12個月內(nèi)償還，而同期內(nèi)公司所持的未受限的貨幣資金僅為13.31億元，償債壓力較大。

資本市場的“嗅覺”則更加敏銳。在天譽置業(yè)的債務(wù)危機爆發(fā)前，今年4月，公司股價出現(xiàn)暴跌，創(chuàng)下單日跌幅超過80%的紀(jì)錄，股價也于暴跌后一直在0.1港元以下徘徊。截至10月17日午間收盤，天譽置業(yè)股價收報于0.035港元/股。

收縮戰(zhàn)線 押注舊改

財務(wù)數(shù)據(jù)是企業(yè)經(jīng)營的一面鏡子，而天譽置業(yè)財務(wù)表現(xiàn)以及資本市場表現(xiàn)背后實際上折射出的是公司經(jīng)營問題。

2021年，余斌曾在天譽置業(yè)的年度報告中直言，當(dāng)年是中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上壓力最大及市場行情最為慘淡的一年。

彼時的余斌或許并未料到，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)“寒氣”更重。

在2021年，余斌做了一個重要決定。天譽置業(yè)從年初開始就采取了收縮戰(zhàn)線的舉措，并暫停所有拿地投資。同時，天譽置業(yè)將大部分業(yè)務(wù)重心放在了舊改項目上。天譽置業(yè)表示，將重新聚焦粵港澳大灣區(qū)，暫停拿地動作，將繼續(xù)推進(jìn)廣州其他470萬平方米的城市更新項目落地。

但對于天譽置業(yè)而言，在本身資金并不充裕的情況下去做舊改，資金沉淀量大，在業(yè)內(nèi)人士看來并不是明智的做法。

尤其是近兩年房地產(chǎn)市場未有明顯回暖，天譽置業(yè)的資金壓力也開始凸顯。根據(jù)其今年半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年，天譽置業(yè)累計實現(xiàn)銷售額僅12億元，同比下滑了80%。市場的不景氣也影響到了天譽置業(yè)資產(chǎn)出售計劃，進(jìn)一步加劇了公司的流動性緊張。

為了順利推進(jìn)旗下舊改項目，天譽置業(yè)積極找錢，甚至不惜高息借款。

在2021年5月，天譽置業(yè)間接持股的公司廣州天鳳有限公司與廣州農(nóng)村商業(yè)銀行黃埔支行等3家銀行簽訂銀團貸款合同，獲銀團授信總額不超過82.79億元，年利率約7%。但這仍然不能滿足天譽置業(yè)的資金需求。今年6月14日，天譽置業(yè)宣布，其間接持有97%的附屬公司南寧天譽譽浚投資有限公司，向廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司借款不超過5億元，還款期限60個月，年化利息高達(dá)14.8%。

此后不久，天譽置業(yè)便被曝出債務(wù)危機，并于6月27日正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

債務(wù)拉鋸戰(zhàn)仍在持續(xù)

無論是債務(wù)違約，還是被債權(quán)人申請清盤，這其中既有天譽置業(yè)本身在發(fā)展策略、經(jīng)營管理方面存在問題，也有整個房地產(chǎn)行業(yè)市場下行的因素影響。

天譽置業(yè)在資本市場的債務(wù)違約路徑和遭遇并非孤例。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已經(jīng)不止一家房企被債權(quán)人申請清盤，恒大、融創(chuàng)、新力、大發(fā)、花樣年、佳源國際控股、祥生控股等企業(yè)均遭遇了債權(quán)人提出的清盤呈請。不過，這些清盤呈請多為個別投資人的行為，這些投資人持有金額占比并不大，一般情況下不會對企業(yè)債務(wù)重組推進(jìn)造成實質(zhì)影響。

近期，部分房企在債務(wù)重組方面取得進(jìn)展。例如10月12日，中國奧園公告表示在境內(nèi)方面完成了本金逾230億元現(xiàn)有融資的展期，并保持與潛在投資者就資本重組的事宜保持對話；境外方面，將繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行具建設(shè)性的討論。

世茂集團也在近日披露，正與債權(quán)人及其顧問緊密合作及定期溝通，以對本集團的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行有序且必要的盡職調(diào)查，討論境外債務(wù)潛在可行的重組建議方案。同時，世茂集團方面表示，在9月初與大華銀行就香港九龍大窩坪項目簽訂了融資協(xié)議，所涉金額共103億港元，以替換原有項目貸款融資。

目前，華夏幸福、花樣年、佳兆業(yè)、中國奧園、世茂集團、龍光集團、弘陽地產(chǎn)等房企正對境外債務(wù)尋求整體解決方案，雖然個別房企在局部債務(wù)管理上取得一些成果，但整體來看，房企債務(wù)重組進(jìn)展難言順利，房企仍然深陷與債權(quán)人的拉鋸戰(zhàn)中。

“方案一直在修改，跟投資人各種溝通，但確實談判需要一個過程。”一位目前正在推進(jìn)債務(wù)整體方案的房企人員表示，很希望跟債權(quán)人的溝通能夠盡快談好，這樣管理層們才能把主要精力放到正常的企業(yè)經(jīng)營上。

“不管是哪家企業(yè)都行，只希望能盡快有一些正向的進(jìn)展來提振信心，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)千瘡百孔了�！鄙鲜鋈藛T表示。

不過，在一些房企管理層看來，現(xiàn)在與債權(quán)人的溝通過程中能夠感受到一些積極信號，比如在保障交付的共同目標(biāo)下，不少債權(quán)人已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的讓步，畢竟“魚死網(wǎng)破”也不是債權(quán)人想看到的局面。

“房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)重組依然是困難重重，主要原因還是各方利益不好協(xié)調(diào)整合�！痹谝晃婚L期觀察地產(chǎn)行業(yè)的證券研究員看來，房企債務(wù)重組推進(jìn)成功的核心還是市場銷售恢復(fù)。

好消息是，雖然前9月多數(shù)房企銷售業(yè)績同比仍然下跌，但從9月單月來看，已有近三成百強房企銷售同比實現(xiàn)正增長。隨著政策進(jìn)一步寬松落地，房企銷售也會逐漸復(fù)蘇企穩(wěn)。