取消限購3個月后，秦皇島再因樓市新政受到關(guān)注。

7月13日，河北省秦皇島市政府印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定全市經(jīng)濟運行的若干政策措施》（以下簡稱“措施”）。措施明確，將提高住房公積金最高貸款額度，單繳職工貸款額度上限調(diào)整為60萬元，雙繳職工家庭貸款額度上限調(diào)整為80萬元；購買綠色節(jié)能自住住房（二星級以上）貸款額度上浮10%；第二次貸款首付比例降低到不低于30%；延長存量房貸款房齡控制線至30年。實現(xiàn)“一人購房全家?guī)汀�，措施顯示，秦皇島市繳存人全款購買本市新建自住住房的，夫妻雙方父母可以申請?zhí)崛∽》抗�積金支持子女購房（只限一次）。

中國房地產(chǎn)報記者查閱公開資料，發(fā)現(xiàn)該措施早于6月6日已印發(fā)，只是此前未被大范圍提及。在該措施涉及房地產(chǎn)部分，除上述有助于購房者買房內(nèi)容外，還有降低房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本的相關(guān)政策。

值得注意的是，秦皇島也是全國范圍內(nèi)第一批公開宣布全面取消限購的城市之一。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，秦皇島4月解除限購后，價格并未企穩(wěn)回升，仍延續(xù)下降局面。2022年6月，秦皇島市商品房均價為11468元/平方米，環(huán)比下降2.7%。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，這類政策原則上利好購房者，減輕了符合條件的購房者壓力。但當前房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇根源不在于政策限購嚴格，更多的是購房者對房地產(chǎn)市場缺乏信心。同時，秦皇島客群依賴于外地客戶，本地購買力不足也是其樓市恢復(fù)阻礙。

新政頻出 房價仍跌

4月1日，秦皇島市人民政府發(fā)布公告，《秦皇島市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》和《秦皇島市人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》兩個文件規(guī)定的政策已經(jīng)不適合該市房地產(chǎn)的市場發(fā)展形勢，經(jīng)決定，予以廢止。

從這兩個政策內(nèi)容看，主要體現(xiàn)為限購和限貸等內(nèi)容上。根據(jù)2017年秦皇島政策，外來人口購房需要繳納1年社保，同時首套房首付比例為30％。據(jù)此可以認為，此次秦皇島廢除了限購政策，也對貸款首付政策進行了放松。

同日，秦皇島市房產(chǎn)交易服務(wù)中心發(fā)布消息，按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，購買存量房（二手房）的購房人申請購房資格核驗時只提供本人有效身份證件。

到6月6日，秦皇島市政府印發(fā)的《關(guān)于穩(wěn)定全市經(jīng)濟運行的若干政策措施》更明確了“提高住房公積金最高貸款額度”“一人購房全家?guī)汀薄把娱L存量房貸款房齡控制線至30年”等措施。

諸多利好措施的出臺給秦皇島樓市帶來影響有限。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，秦皇島4月解除限購后，價格并未企穩(wěn)回升，仍延續(xù)下降局面，2022年6月，秦皇島商品房均價為11468元/平方米，環(huán)比下降2.7%。

成交量方面，據(jù)秦皇島天悅機構(gòu)策劃透露，4月秦皇島商品房成交4.5萬平方米，5月份商品房成交數(shù)據(jù)為6萬平方米，相較1~3月份有一定增量。

不過，多位秦皇島當?shù)貜臉I(yè)人員向記者表示，“增量或來自以價換量�！�

一名當?shù)孛襟w人士告訴記者，5月份以來，秦皇島多個項目進行了降價促銷。如秦皇島海港區(qū)杜莊興桐鑫城，5月底推出了特價房，售價僅為6666元/平方米，還送產(chǎn)權(quán)車位；5月29日，又有5985元/平方米特價項目推出，朋友圈經(jīng)紀人廣告號稱“最低5萬元買南北通透兩居”；海港區(qū)北部的盛秦北苑二期，目前在售精裝房8500元/平方米，毛坯房僅售7700元/平方米。2020年底，盛秦北苑一期價格為10000元/平方米，項目二期比一期售價最高便宜了2300元/平方米。

7月13日，記者通過“小紅書”等社交APP搜索“秦皇島 買房”等關(guān)鍵詞，發(fā)現(xiàn)不少房產(chǎn)經(jīng)紀人掛出了“特價”“撿漏”的房源信息。

記者通過電話聯(lián)系到一名當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀人，在表示有購房意向后，該經(jīng)紀人向記者坦言，有項目價格還可再談。

對于秦皇島當前樓市狀況，王小嬙表示，秦皇島主要以旅居地產(chǎn)為主，秦皇島客群依賴于外地客戶，雖然取消了限購，但全國疫情并未完全消退，原先的客群出行受限，本地的購買力不足也是其樓市恢復(fù)的阻礙。

秦皇島地產(chǎn)興衰

回顧這座海邊小城的樓市“興盛期”，繞不開旅游業(yè)的發(fā)展。

從經(jīng)濟上看，秦皇島GDP總量在河北省長期處于后幾位，人均可支配收入也未達到國家平均線，并沒有太多亮點。但從位置和氣候、環(huán)境來看，秦皇島距北京280公里、距天津220公里，是河北省唯一的濱海城市，因此有了“長城濱海公園”“京津后花園”的美譽。

對于不少“80后”的北京人而言，小時候能去秦皇島海邊過暑假，一定能成為開學(xué)后的一大談資�！澳菚r候的秦皇島多以部隊干部療養(yǎng)為主�！�

2007年起，借助北方海濱城市這一特點，秦皇島樓市進入“大躍進”階段，以森林逸城、在水一方、東方明珠城為代表的樓盤，開啟了秦皇島大盤時代，跨界、跨地營銷模式盛行，秦皇島旅游地產(chǎn)進入上升期。

在這期間，秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展也并非一帆風(fēng)順。

隨著市場經(jīng)濟深入發(fā)展，中國游客對旅游服務(wù)的質(zhì)量開始變得挑剔起來。秦皇島的城市形象受制于療養(yǎng)的傳統(tǒng)格調(diào)和面向大眾的均質(zhì)化服務(wù)，也曾遭遇沖擊。

2014年初，因大量項目供應(yīng)且未在短時間內(nèi)消化完，有媒體在報道中用“鬼城”描述秦皇島樓市，秦皇島一時陷入“鬼城危機”。關(guān)鍵時刻秦皇島召開發(fā)布會及時進行辟謠，幫助樓市進入正軌。

2015年開始，不甘心被其他海濱城市所超越的秦皇島，開始吸引更大規(guī)模的私人資本。在這個階段，以國際連鎖酒店和高級社區(qū)為代表，秦皇島開始打造高端、文藝、小眾的形象。經(jīng)過最新一輪的改造后，一批“網(wǎng)紅”景點頻頻“出圈”，秦皇島新建立的海灘飛地對于北京度假客來說，重新具有了吸引力。秦皇島從原來的“療養(yǎng)勝地”，一躍成為不少“北漂文青”的“精神家園”。

同年，國內(nèi)進入“房地產(chǎn)去庫存”元年，央行降息降準。秦皇島也出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》，鼓勵農(nóng)民進城購房。這一年的秦皇島進入了去庫存、大發(fā)展階段。

此后，大批外來購房者涌入秦皇島，秦皇島樓市“起飛”。即使在2017年經(jīng)歷了限購等調(diào)控洗禮，到2019年，秦皇島房價還是邁進了“萬元時代”。

直到疫情到來，秦皇島樓市再次“降落”。

根據(jù)秦皇島樂居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年秦皇島市場進入下行周期，供需兩側(cè)大幅下滑，價格維持穩(wěn)定，漲幅明顯收窄，2021年秦皇島樓市成交套數(shù)為10474套，共計銷售面積108.26萬平方米，成交金額為145.49億元。2021年度成交量成為近8年最低數(shù)據(jù)，約108.26萬平方米成交數(shù)據(jù)環(huán)比下跌42%，較前7年成交面積低的2017年數(shù)據(jù)還下跌24%。近8年中成交面積較高的年度為2015年以及2016年，最高為237.35萬平方米。

房價方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局70城統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1~12月份，秦皇島連續(xù)10個月新房與二手房同比下跌。

市場信心待修復(fù)

“其實，比起利好政策，我們更期待的是疫情早日結(jié)束，旅游能進一步恢復(fù)�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，實際上，秦皇島本地居民購買力比較有限。疫情之前，秦皇島諸多樓盤定位都是以度假為主的文旅項目，大多數(shù)客戶來自北京等一線城市。受疫情影響，很多潛在客戶出行受限，無法到現(xiàn)場，極大地影響了銷售。

記者查閱秦皇島人民政府網(wǎng)站了解到，疫情前的2019年，秦皇島全市共接待游客7262.33萬人次，實現(xiàn)旅游收入1013.97億元；到2021年，秦皇島全年接待游客為3122.93萬人次，實現(xiàn)旅游收入330.05億元。

短短2年間，秦皇島接待游客及旅游收入減少了不止一半。

上述房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為，疫情如果有所緩解，利好政策或許能幫助秦皇島房地產(chǎn)市場恢復(fù)。

不過，也有人持悲觀看法。

“疫情持續(xù)兩年，不少人的財富狀況、購房觀念都有所變化，即使疫情緩解，秦皇島樓市依然面臨挑戰(zhàn)�！币幻�不愿具名的分析人士稱。

財經(jīng)評論員張雪峰認為，當下，人們面臨著收入來源的不確定性以及疫情控制的不確定性，對于使用杠桿買房會更加慎重。

王小嬙也表示，雖然今年以來全國各地不斷松綁樓市政策，但是市場恢復(fù)不及預(yù)期。整體來看，今年上半年市場仍不及去年同期。6月以來，各地松綁政策更加多樣化，如“以租換購”“一人購房全家?guī)汀薄皥F購房”等來加速市場去化，這類政策原則上利好購房者買房，減輕了符合條件的購房者的購房壓力，但當前房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇根源不在于政策限購嚴格，更多的是購房者對房地產(chǎn)市場缺乏信心。

北京建筑大學(xué)城市經(jīng)濟與管理學(xué)院副教授蔡宗翰此前接受記者采訪時直言，利好政策短期內(nèi)有較強拉動和刺激作用，但從中長期看，城市自身發(fā)展規(guī)劃和需求才是起主要作用的，缺少需求什么都無從談起。

值得注意的一點是，在秦皇島的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位。2021年，秦皇島市生產(chǎn)總值1843.76億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值239.51億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值657.09億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值947.16億元。