面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的問(wèn)題樓盤治理工作，鄭州開(kāi)始著手化解。

7月26日，有消息稱鄭州有關(guān)部門近期已組織多家重點(diǎn)房企召開(kāi)會(huì)議，針對(duì)這些房企在鄭的重點(diǎn)樓盤將給予多種紓困政策支持。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)多種渠道證實(shí)了該消息。同時(shí)，記者獲悉，此次會(huì)議共涉及8家房企，包括世茂、綠地、融創(chuàng)等行業(yè)頭部房企，及建業(yè)、鑫苑、康橋、正商、瀚海等河南本土龍頭房企。

會(huì)議主要內(nèi)容為，結(jié)合《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》文件，匯報(bào)8家房企紓困項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。目前項(xiàng)目紓困模式主要有四種，一是“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式，由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo)；二是“收并購(gòu)”模式，主要針對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債項(xiàng)目，由政府組織國(guó)企、央企和金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題；三是“破產(chǎn)重組”模式，主要針對(duì)資不抵債項(xiàng)目，由政府組織，確保項(xiàng)目交付；四是“保障性租賃住房”模式，主要針對(duì)銷售不暢、建設(shè)資金困難的項(xiàng)目，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。

“從此次會(huì)議可以看出，政府正在積極化解房地產(chǎn)企業(yè)困局，全力以赴‘保交付、保生產(chǎn)、保民生’。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，會(huì)議選擇部分頭部房企是為了重點(diǎn)排雷，頭部房企問(wèn)題化解了，市場(chǎng)信心就會(huì)恢復(fù)，市場(chǎng)亂象也能得到有效整治。

對(duì)于此次鄭州紓困房企模式，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，已經(jīng)暴雷的房企很難再被救起，但暴雷房企項(xiàng)目會(huì)在保交樓層面得到充分的紓解，因?yàn)槊裆�和社�?huì)穩(wěn)定是國(guó)家必須堅(jiān)守的底線。

記者通過(guò)鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況發(fā)現(xiàn)，今年1~6月份，鄭州市商品房銷售50411套，較去年同期下降46%。

康橋融創(chuàng)項(xiàng)目“出險(xiǎn)”最多

通過(guò)梳理公開(kāi)信息可以發(fā)現(xiàn)，此次參會(huì)的8家房企中，融創(chuàng)、康橋、正商、建業(yè)曾系鄭州房地產(chǎn)銷售榜單前10強(qiáng)房企，這些房企平均樓盤建筑面積為38萬(wàn)平方米，負(fù)債規(guī)模為8億元，單個(gè)項(xiàng)目資金硬缺口為15億元。

另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，這些房企中目前出現(xiàn)問(wèn)題的在鄭項(xiàng)目有：綠地旗下綠地城、綠地濱湖國(guó)際城；鑫苑旗下鑫苑國(guó)際新城、鑫苑府、鑫苑名城、鑫苑金水觀城；瀚海旗下瀚海思念城、瀚海威爾公寓、瀚海航城；世茂旗下璀璨熙湖；正商旗下玖號(hào)院；建業(yè)旗下世和府、盛悅府等等。

問(wèn)題項(xiàng)目更多的是康橋和融創(chuàng)。其中，康橋旗下未來(lái)公元、康橋悅溪園、康橋那云溪、康橋林語(yǔ)鎮(zhèn)瓏棠坊、康橋東麓園、康橋香溪郡均在近期被曝出問(wèn)題。需要注意的是，目前康橋大約有18個(gè)樓盤同時(shí)在售，出險(xiǎn)項(xiàng)目占比達(dá)到了三分之一。

此外，據(jù)媒體報(bào)道，融創(chuàng)在鄭州的7個(gè)退出申請(qǐng)項(xiàng)目，涉及建筑面積275萬(wàn)平方米，負(fù)債54億元，資金硬缺口109億元。7月27日下午的最新消息稱，融創(chuàng)已向鄭州有關(guān)部門提出申請(qǐng)，申請(qǐng)其在鄭州的6個(gè)項(xiàng)目以“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式開(kāi)發(fā)，即政府指定由一家融資平臺(tái)公司統(tǒng)一向國(guó)開(kāi)行申請(qǐng)棚改貸款額度，投入到各個(gè)項(xiàng)目后，再由這一平臺(tái)統(tǒng)籌安排償還資金。

據(jù)記者多方了解，目前，鄭州全市問(wèn)題樓盤數(shù)量已超過(guò)100個(gè)，主要涉法涉訴、不動(dòng)產(chǎn)登記、土地規(guī)劃、資金斷裂、長(zhǎng)期停工、承諾復(fù)工不兌現(xiàn)、延期交房等。這些樓盤中，還不乏一些超級(jí)大盤，它們占用房企大量資金，如果順利完工將帶來(lái)豐厚的現(xiàn)金回流，但一旦出險(xiǎn)，后果也十分嚴(yán)重，不僅企業(yè)難以承受，還涉及眾多購(gòu)房者，極易引發(fā)社會(huì)矛盾。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所研究員黃征學(xué)認(rèn)為，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)目前狀況，與前些年房地產(chǎn)投資增速超出實(shí)際需求增長(zhǎng)有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2010年鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資775億元左右，到2015年首次超過(guò)2000億元；僅兩年后的2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就超過(guò)3000億元，其后雖有所回落，但總投資依然比較高。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大幅增長(zhǎng)，短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入做出較大貢獻(xiàn)，但超出市場(chǎng)實(shí)際需求，就埋下了隱患。”黃征學(xué)說(shuō)，在城市發(fā)展過(guò)程中，平衡好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，保持房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)非常重要，這也應(yīng)該是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)最值得總結(jié)的教訓(xùn)。

鄭州多次紓困樓市

記者注意到，近兩年來(lái)針對(duì)問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)和房企紓困，鄭州市有關(guān)部門做了大量工作，如去年年底在不足半個(gè)月時(shí)間里，鄭州市主要領(lǐng)導(dǎo)先后組織召開(kāi)了兩次問(wèn)題樓盤化解工作專題會(huì)議。今年以來(lái)，鄭州先是發(fā)布了“18條”樓市新政，隨后多次召開(kāi)金融會(huì)議，持續(xù)加大信貸在房地產(chǎn)等領(lǐng)域的支持力度。近期，鄭州還專門設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

雖然政府參與問(wèn)題樓盤處置力度加大，但自去年以來(lái)，由于房企普遍陷入流動(dòng)性困境，鄭州樓市也因此負(fù)面消息頻出，新增了多個(gè)停工樓盤。尤其是在近期“停貸風(fēng)波”中，鄭州一直處于風(fēng)口浪尖，諸多房企因復(fù)工困難遭到業(yè)主維權(quán)。

據(jù)媒體報(bào)道，鄭州市政府部門一人員稱，目前鄭州房企整體處境比較艱難，過(guò)完年到現(xiàn)在開(kāi)工率很低，有的區(qū)除了央企在“硬撐”，其他民企、在建安置房項(xiàng)目很多都停了，即便央企也在努力融資，規(guī)模較大的建筑公司也快破產(chǎn)重組了。

“政府主動(dòng)介入，對(duì)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化房地產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)、增加保障房供給等方面具有積極意義。”黃征學(xué)認(rèn)為，這種做法反映出鄭州在接連遭受特大暴雨和三輪疫情之后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受較大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上疊加的需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱三大壓力越來(lái)越大。當(dāng)然，近幾年鄭州大規(guī)模棚戶區(qū)改造中，較高比例的貨幣化安置，也造成一定負(fù)面影響。