“撐死膽大的，餓死膽小的”，絕對是房地產(chǎn)企業(yè)過去二十年的生存法則。

1998年房改之后，房地產(chǎn)市場活力逐年增強。最初的政策加持、需求爆發(fā)，銀行與信托等各路機構(gòu)推動，市場化的巨大紅利裹挾著房企加足金融杠桿，一路狂飆突進。據(jù)上市房企年報統(tǒng)計，2021年TOP10房企的年銷售額達2900-7600億，158家房企躋身百億軍團。

然而，茨威格說過，“命運所饋贈的禮物，早已在暗中標明了價格”。

高負債、高周轉(zhuǎn)驅(qū)動的野蠻生長模式，隨著房地產(chǎn)黃金白銀時代的終結(jié)，只留下“一地雞毛”：高負債壓垮房企，招致反噬。

據(jù)《新京報》統(tǒng)計50家上市房企財報，到2019年末房企資產(chǎn)負債率已推升歷年最高，半數(shù)房企負債率超80%，負債排名前十的甚至達85%~91%，遠超80%警戒線，這還不包括不透明的表外負債。尤其民營房企，外強內(nèi)虛，規(guī)模巨無霸，償債羸弱，增收不增利。到2021年已有11家規(guī)模房企發(fā)生債務違約。

一、驚人的負債率

高負債是房地產(chǎn)的標簽，有其行業(yè)屬性、歷史原罪，也是時代發(fā)展的產(chǎn)物。

2021年8月,當恒大爆出驚人的1.96萬億巨額債務，著實讓世人一驚，要知道，這相當于彼時超過新西蘭、科威特等國GDP。如今一年過去了，房企熬過了艱難的2021年，但日子并不好過，2022年仍將面臨嚴峻的償債壓力。

以債券為例，貝殼研究院報告指出，2022年房企總體到期債券約8000億元。2021年房企到期債券規(guī)模更糟糕，約1.2萬億元人民幣，歷史性突破萬億大關。受制于“三道紅線”，房企未來幾年的現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

從債務結(jié)構(gòu)上看，房企負債包括有息負債（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負債+長期借款+應付債券）、無息負債（應付票據(jù)及賬款）、隱性負債（明股實債等）。其中有息負債最重要。有息負債對房企有三重壓力：還本壓力、付息壓力、到期違約壓力。

監(jiān)管談及到的“降低負債率”，核心其實在于降低這一部分有息負債。

華泰證券報告，2021年整體房企的有息負債規(guī)模28,095億元，較2020年回落5.6%，是2015年以來有息負債規(guī)模首次同比負增長。

上圖是2021年少部分上市房企的有息負債結(jié)構(gòu)，可見銀行貸款占比達70%左右，債券信托類占比約30%。

業(yè)內(nèi)人士透露，有息負債的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)更容易導致房企的債務違約風險。目前，大部分違約都來自流動性危機，而短期償債壓力是導致流動性危機的罪魁禍首。數(shù)據(jù)顯示，當房企一年內(nèi)到期的有息負債比例過高，如30%或40%以上，其短期償債壓力大。貸款被掐脖子，高周轉(zhuǎn)不再，這也是2021年不少大型房企發(fā)生債務違約的根本原因。同時，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率也呈波動遞增趨勢。

業(yè)內(nèi)普遍認為，房企60%~70%負債率是合理范圍。但如果規(guī)模擴張同時出現(xiàn)成倍數(shù)的高負債增長，則容易引發(fā)流動性危機，危害行業(yè)信用和金融穩(wěn)定。據(jù)了解，2021年50強房企中約30%已出現(xiàn)債務違約。

任何事物都有兩面性。高負債高周轉(zhuǎn)模式，20年間，推動房地產(chǎn)增加值上漲了18倍，GDP占比大幅提高，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石、支柱產(chǎn)業(yè)。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2000年房地產(chǎn)增加值僅4141億元，GDP占4.3%；到2020年房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元，GDP占比7.3%。如把上下游產(chǎn)業(yè)加起來，房地產(chǎn)對GDP貢獻率達20%~30%，功不可沒！

二、資金密集的開發(fā)模式

房地產(chǎn)是公認的資金密集型行業(yè)。資金就是生命線。

房企通常會選擇同時開發(fā)幾個項目，前期投入非常大，最大一塊支出—土地出讓金約占總成本30%，同時不斷提高品質(zhì)和配套，需要在預售前的較長開發(fā)周期中追加投資。資金集中投入大卻分散回籠。

房企資產(chǎn)負債率正常范圍應保持在60%~70%之間，負債率過低，不能起到較好的財務杠桿作用，會提高資金使用成本。

此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，需要投入大量資金，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益巨大。上游到水泥、鋼材等建材，下游到裝修、家電、家居等，前有土地出讓金，是地方財政主要收入來源，也是納稅大戶，后有利息，是金融機構(gòu)貸款業(yè)務主要收入之一。房地產(chǎn)行業(yè)憑一己之力，養(yǎng)活了政府、銀行等金融機構(gòu)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關公司，并提供數(shù)以百萬計的就業(yè)崗位。

房地產(chǎn)，不愧是國民經(jīng)濟的一個壓艙石。

三、最初的政策支持

在房改初期，中國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小、資金實力不足，僅靠自有資金，房企無法完成全程項目開發(fā)。

于是，1998年7月20日，國務院出臺《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，條例規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。如果是分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，則房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金總額不得低于年度投資總量的30%。”根據(jù)這一規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目除了用自有資金支付30%外，余下款項可用融資解決，即房企負債率允許達到最高70%。此外，該條例也規(guī)定了對商品房預售及合作建房的許可，以此幫助房企提高資金周轉(zhuǎn)效率，達到節(jié)約資金的目的。

該條例目前已修訂五稿，最近一次2020年11月第五次修訂版，規(guī)定“資本金占項目總投資的比例不得低于20%”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房“投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”。該條例為房企開發(fā)項目的高負債、高周轉(zhuǎn)模式給予了最初的背書。

到2002年7月1日，又出臺了配套的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明文規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

該政策對土地投標、競買保證金及競標流程進行了詳細規(guī)定，其中第十條規(guī)定，由市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定掛牌的土地標價及競買保證金比例。

實際上，中國的土拍制度發(fā)源于香港，始于深圳。1987年底，第一宗土地拍賣在深圳舉行，這是第一次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，標志著中國三十多年房地產(chǎn)市場化的開始。從此，土拍模式迅速在全國各地推廣。

但由于各地存在土地出讓亂象，為加強用地管理和土地出讓金管理，2010年3月，國土資源部出臺《加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，規(guī)定：土地競買保證金不得低于出讓地價的20%；土地成交合同簽訂后一個月內(nèi)必須繳納出讓款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款不得超過一年。

競買保證金越低，房企的違約成本越低，也更有利于房企周轉(zhuǎn)資金。以一線城市廣州為例，該規(guī)定出臺之前，土拍競買保證金只有10%，被業(yè)內(nèi)戲稱“空手套白狼”。

可見，土拍保證金制度和土地價款分期繳納的規(guī)定，都給了房企足夠的資金騰挪空間，解決了早期房企開發(fā)資金不足的問題。

四、杠桿游戲

“富貴險中求”，友好的土地政策，早期低門檻、低成本融資，一批膽大的房企，開始逐步加大財務杠桿，以追求更大的利潤空間。

從深圳開始的土拍模式，逐漸催生一套高杠桿拿地模式。拿地流程大致如下：房企競買土地之前先繳納約20%保證金，通常是自有資金，如經(jīng)營收入、注冊資金等。競得地塊一個月內(nèi)繳納50%地價款，余下部分按合同規(guī)定期限繳清，通常是半年到一年。除了保證金是自有資金外，余下地價款基本由融資解決，如來源于銀行貸款、信托、理財、股權(quán)投資、關聯(lián)公司借款等渠道。土拍環(huán)節(jié)融資亦被稱為前融。

待房企拿到“四證”，即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，可以向銀行申請土地開發(fā)貸、住房開發(fā)貸等，銀行貸款成本低，可以置換拿地階段的高成本融資，也可以用于支付后期項目開發(fā)成本。

更神奇的是，房企拿到預售許可，開始在市場上銷售期房，提前收回房款，財務上叫預收款。比如，購買一套期房，簽訂購房合同后，業(yè)主需等待1-2年甚至3年，才能交房驗收。

預收款模式，既降低了房企壞賬率，又如現(xiàn)金奶牛一般，只要不停開發(fā)項目，資金就源源不斷進入房企賬戶。這無疑是經(jīng)濟社會優(yōu)秀的商業(yè)模式。

由此可知，按相關法規(guī)，正常情況下，房地產(chǎn)項目的杠桿率最高為70%左右，即負債率不會超過70%。房企除了以自有資金支付項目總投資的30%，余下70%允許向金融機構(gòu)借款。

但實際中，房企80%甚至90%的高杠桿是怎么加上去的呢？

房地產(chǎn)加杠桿，主要有兩個途徑：一是資本金加杠桿，對30%自有資金部分進行融資。少部分房企甚至將項目總體杠桿率放大到90%以上，形成表內(nèi)貸款70%，達到紅線要求，表外隱藏負債20%以上。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2018年之前，整個行業(yè)的杠杠率偏高，大多通過此類模式多層嵌套，不斷加大行業(yè)杠桿。

以一個億的項目為例，當房企實際出資僅0.9億，凈利潤即使降低到0.9億，項目利潤率仍會上升到100%。因此，房企有足夠的動力，將杠桿放到越大越好。

2016年開始房產(chǎn)調(diào)控新政頻出。從“滬六條”開始，上海、北京、南京等地，先后明確規(guī)定商品住宅用地競買資金（即地價款，含競買保證金），不得使用銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金等，否則收回地塊，沒收競買保證金，三年禁拿地。2017年新監(jiān)管“三道紅線”及銀行“兩道紅線”，對高負債房企收緊貸款。到2021年2月實施住宅用地集中供應新政，更加嚴格執(zhí)行土拍資金監(jiān)管，嚴查競買資金來源。這些措施，迫使房企不得不被動收縮杠桿。

二是連續(xù)同時滾動開發(fā)多個項目，即高周轉(zhuǎn)模式，在資本金沒有增加的情況下，利用上一個項目的現(xiàn)金流作為后續(xù)項目的資本投入，進行滾動開發(fā)，導致負債率進一步上升。

舉例來說，某公司開發(fā)一個項目，自有資金3億，銀行借款7億，總資產(chǎn)10億元，資產(chǎn)負債率70%。其用第一個項目銷售回收款3億，作為資本金投入，再向銀行借款7億，去開發(fā)第二個項目，此時公司總資產(chǎn)17億元，負債14億元，資產(chǎn)負債率上升到82.35%；當開發(fā)第三個項目時，資產(chǎn)負債率已經(jīng)上升到87.5%。以此類推，該公司的負債率會越來越大。

這個簡單的項目，不考慮公司會擴大投資，但足以說明滾動開發(fā)，是造成房企負債率持續(xù)上升的另一個原因。

兩個加杠桿的方式，是中國房地產(chǎn)行業(yè)在過去二十年快速擴張和上升期時，房企能夠迅速做大規(guī)模、擴大版圖的最主要方式。

這些合規(guī)的70%表內(nèi)負債，和70%之外不透明的表外負債，如理財資金、信托資金、非金融機構(gòu)資金等，成為推動中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的主要資金來源。既有原罪，功勞亦不可抹殺。

五、金融機構(gòu)的推波助瀾

銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的信貸投放，主要跟隨國家房產(chǎn)調(diào)控政策的節(jié)奏。

如2014年底到2016年中，是房產(chǎn)政策的寬松期，如下調(diào)首付比例、降息降準等，彼時市場需求提升，銀行等金融機構(gòu)開始大幅放松信貸。房子好賣，房企現(xiàn)金流充裕，便開始舉債和拿地。房企規(guī)模迅速變大，銀行等金融機構(gòu)為其提供的借款越來越多，房企的杠桿就這么一路被推高。到2019年末，房地產(chǎn)貸款余額同比增長14.8%。

實際上，房地產(chǎn)貸款是銀行過去三十年的主要業(yè)務之一，助推了房地產(chǎn)走上高負債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展道路。但我們不禁要問，房企多年高負債運轉(zhuǎn)，為什么銀行、信托，及其他民間資金，還愿意前赴后繼向房企送錢呢？

業(yè)內(nèi)人士歸結(jié)，原因有三個：一是房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，土地、在建房屋都是優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)，價值容易評估，流動性也好，抵押物通�？梢愿采w本息，銀行根本不擔心貸款無法償還，因此房地產(chǎn)項目非常受銀行、信托歡迎。

二是房地產(chǎn)雖然是高負債屬性，但不能用生產(chǎn)企業(yè)的眼光去分析。房地產(chǎn)只有利用杠桿，滾動開發(fā)，提高資金使用效率，才能帶來利潤最大化。金融機構(gòu)看中的是利潤，是償債能力。而且因為有抵押物，房地產(chǎn)的不良貸款率并不高。

實際上，真正維持房地產(chǎn)行業(yè)多年高負債的核心是高周轉(zhuǎn)。高周轉(zhuǎn)帶來更高的利潤率，才是關鍵。一旦周轉(zhuǎn)放緩，高負債的房企將無以為繼，陷入萬劫不復。因此，房企高負債并不可怕，可怕的是資金的滾動出現(xiàn)了問題，高周轉(zhuǎn)持續(xù)不下去。

三是房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，又是現(xiàn)金奶牛，相比實業(yè)幾個點、十幾個點的利潤率，房地產(chǎn)行業(yè)利潤普遍在20%~30%。高利潤率，意味著房地產(chǎn)能承擔更高的融資利息，金融機構(gòu)自然趨之若鶩。更何況，房地產(chǎn)的預售模式，能快速回籠大量現(xiàn)金，對銀行來說就意味著大量存款，導致銀行對房地產(chǎn)更加偏好。

金融行業(yè)，向來只愿錦上添花，不愿雪中送炭，誰賺得多，就把錢給誰。

六、激進的拿地邏輯

土地儲備，才是房企實力的檢驗標準。

對房企來說，土地是最基本的生產(chǎn)資料，是未來利潤的重要來源，意味著銷售和可持續(xù)發(fā)展能力；又是重要的資產(chǎn)儲備，隨著時間推移，具有升值空間；此外，還是必要的資本手段和融資工具，銀行貸款偏好規(guī)模更大的房企。

過去，房企高杠桿拿地的邏輯很簡單，土地價值的增值，才是房企利潤的主要來源。做法很簡單：房企用足財務杠桿，不斷囤地。不僅可以賺取土地升值的差價，還可以轉(zhuǎn)化為可售房產(chǎn)，進一步提升土地價值。

土拍模式不僅催生了高杠桿拿地模式，也帶來另一個結(jié)果：土地溢價。近三十年來，國內(nèi)各城市土拍的高溢價屢見不鮮。2010年，合肥某地塊的溢價率達325%。2016年，杭州蕭山某地塊經(jīng)56輪報價溢價率達323%。2021年4月，集中供地新政出臺不久，廣東佛山某地塊，經(jīng)111輪報價后，溢價率達106%。

土地溢價，不斷推高房企的拿地成本，擠壓利潤空間。原材料、財務和人力等剛性成本居高不下，房企只有通過跑量積累項目利潤，“沒地就沒一切可能”。加之行業(yè)競爭激烈，前有堵截后有追兵。不得已，房企只有擴大規(guī)模，才能獲得更多、更便宜的資金，繼續(xù)囤更多的土地。

土儲越多，意味著負債越高，畢竟房企自有資金有限。一旦監(jiān)管趨嚴，融資渠道被掐斷，房企無法借新還舊，資金成本也越來越高，這也是造成房企負債率持續(xù)攀升的重要原因。

到2021年2月26日，房企的拿地邏輯發(fā)生了根本變化。那一天，自然資源部頒布新規(guī)，要求22個重點城市對住宅用地實行“兩集中”新政：一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次；二是集中組織出讓活動。

集中供地新政下，房企競拍土地，需繳納大量的保證金，同時段支付巨額土地出讓金，這對房企的自有資金實力和融資能力提出了更高要求。以深圳為例，第一次集中拍地的其中五宗宅地，需繳納起拍價50%的競買保證金，房企一次競拍要支付上百億元保證金。顯然，央企和大型房企的優(yōu)勢更為明顯。這也是導致各地第一輪土拍民營房企缺位，流拍比例上升的原因。

此外，目前趨勢看，集中供地下市場帶來溢價率大幅下滑。業(yè)內(nèi)認為，低利潤率將成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。比如杭州在連續(xù)三年限價政策下，房地產(chǎn)利潤率只有4%左右。

此時，房企的拿地邏輯早已生變，更為理智，不會盲目囤地。業(yè)內(nèi)人士稱，房企會充分研判城市、地塊及需求潛力，秉承最大化利潤空間和競價力，量力而行；另一方面，與實力房企合作開發(fā)、舊改轉(zhuǎn)化等都將成為民營房企囤地的重要模式。

往昔不再，但夢想依舊。身經(jīng)百戰(zhàn)的房企，終會在下半場找到一條突圍蹊徑！