為從源頭上防范“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)，多地職能部門將目光投向了商品房預(yù)售資金監(jiān)管環(huán)節(jié)。

7月28日，江西省九江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“九江市住建局”）發(fā)布了《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公告》，并公示了中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

九江市住建局在公告中表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將所有的購房款(包括定金、預(yù)付款、按揭貸款等各種房價(jià)款)直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。

同時(shí)，九江市住建局聲明，購房人在購房時(shí)應(yīng)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息（購房人可在市住建局網(wǎng)站查詢），自覺將購房款直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。此舉將進(jìn)一步促進(jìn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金歸集，保證預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，防止資金被挪用。

九江市不是第一個(gè)對在售樓盤預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行公示的城市。

今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，強(qiáng)調(diào)了預(yù)收款必須存入監(jiān)管賬戶、監(jiān)管款項(xiàng)必須�？顚Ｓ玫南嚓P(guān)要求，明確了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)等，并厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等九個(gè)方面內(nèi)容。

此后，多地出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，并對在售樓盤預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行了公示。

上述措施對于防范“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)有何意義？

多位業(yè)內(nèi)專家在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)直言，“爛尾樓”產(chǎn)生根源不在于預(yù)售制度，而在于預(yù)售資金監(jiān)管不力。這類措施可使預(yù)售資金監(jiān)管更加透明化，預(yù)防預(yù)售資金被挪用，減輕購房者對于新房爛尾的擔(dān)憂。但這也只是預(yù)防“爛尾樓”問題的第一步，后續(xù)對預(yù)售資金的環(huán)節(jié)監(jiān)管才是最重要的。

從源頭預(yù)防“爛尾樓”

今年6月，多地爛尾樓盤出現(xiàn)“停貸”風(fēng)波，引發(fā)了各方對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步關(guān)注。據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月16日，全國至少出現(xiàn)了271份停貸告知書。

“在集中停貸的社會(huì)事件下，‘爛尾樓’現(xiàn)象已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。同時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管也成為行業(yè)關(guān)注話題。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，爛尾樓根源不在于預(yù)售制度，在于預(yù)售資金監(jiān)管不力。

為從源頭防范“爛尾樓”產(chǎn)生，今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，強(qiáng)調(diào)了預(yù)收款必須存入監(jiān)管賬戶、監(jiān)管款項(xiàng)必須專款專用的相關(guān)要求，明確了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)等，并厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等九個(gè)方面內(nèi)容。

此后，多地出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，并對在售樓盤預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行了公示。

4月25日，銀川市人民政府發(fā)布《預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公示公告》，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司必須將所有的購房款（包括定金、預(yù)付款、按揭貸款等各種房價(jià)款）直接存入監(jiān)管賬戶內(nèi)。并將2021年3月23日至2021年4月23日銀川市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息予以公示；5月28日，石泉縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于縣域在建在售項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公示》，并對該縣11個(gè)在售項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行公示；7月26日，鄂州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于鄂州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的公示》，并對中心城區(qū)（含鄂城區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)）在售房地產(chǎn)項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行公示；7月28日，九江市住建局發(fā)布了《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公告》，對中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤的139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

對于上述措施作用，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，過去老百姓買房不太知道監(jiān)管賬戶這回事，導(dǎo)致開發(fā)商敢于提供非資金監(jiān)管賬戶收錢。現(xiàn)在，公開監(jiān)管賬戶，就會(huì)創(chuàng)造出市場自發(fā)監(jiān)管環(huán)境，開發(fā)商不管是預(yù)售前違規(guī)銷售，還是拿預(yù)售證后銷售，都能確保資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

王小嬙也表示，公示預(yù)售資金賬戶是預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)一步的監(jiān)督舉措，使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明化，同時(shí)也防止預(yù)售資金被挪用，讓預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，維護(hù)購房者的購房權(quán)益，減輕購房者對于新房爛尾的擔(dān)憂。

監(jiān)管環(huán)節(jié)尤為重要

公示在售項(xiàng)目預(yù)售資金賬戶、購房款存入監(jiān)管賬戶內(nèi)后，項(xiàng)目也并非萬無一失了。

“政策對于預(yù)防爛尾樓有一定的積極作用，能夠減少開發(fā)商挪用預(yù)售資金情況，但起到有效預(yù)防還需要細(xì)化流程�！蓖跣�嬙表示，僅公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶對于購房者來說還是比較迷茫，需要公示賬戶如何查詢，如何確定購房款是否進(jìn)入相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

在李宇嘉看來，信息公開只是第一步，更重要的是確保資金按用途使用，按節(jié)奏使用，后面的監(jiān)管環(huán)節(jié)才是最重要的。

李宇嘉認(rèn)為，要真正杜絕“爛尾樓”，需要做到以下四步：

一、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶要由住建局、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)三方監(jiān)控，在監(jiān)管銀行招標(biāo)時(shí)需確定，沒有過往縱容開發(fā)商的劣跡。

二、流程要清晰明了。資金使用審批流程是先由企業(yè)申請，再由監(jiān)管銀行審核，最后由監(jiān)管部門審批。

三、各司其職。預(yù)售監(jiān)管部門管理形象進(jìn)度，不達(dá)到進(jìn)度，不能批準(zhǔn)資金申請；銀行管理資金用途，資金只能用在工程支出上。

四、杜絕漏洞。對于大的開發(fā)商，需預(yù)先確定施工單位、采購等供應(yīng)商的規(guī)劃額度、具體名單，這樣可以杜絕做大工程款、伙同施工單位、監(jiān)理單位等開虛假發(fā)票。對施工單位、監(jiān)理單位，要建立黑名單制，違規(guī)的永不錄用。

已有地方政府采取招標(biāo)確定監(jiān)管銀行的相關(guān)政策。

7月28日，滁州市住建局聯(lián)合中國人民銀行滁州市中心支行、中國銀保監(jiān)會(huì)滁州監(jiān)管分局三部門聯(lián)合出臺(tái)的《滁州市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》稱，近期滁州市住建局?jǐn)M會(huì)同人民銀行滁州市中心支行、滁州銀保監(jiān)分局通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定滁州市本級能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。對不符合要求的商業(yè)銀行，將不允許新開資金監(jiān)管賬戶。

同時(shí)，滁州市住建局將對承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行進(jìn)行量化考評，并將根據(jù)考評結(jié)果對違規(guī)銀行給予約談乃至?xí)和Ｐ麻_監(jiān)管賬戶等處理措施。

滁州還進(jìn)一步要求監(jiān)管銀行在撥款時(shí)嚴(yán)格審核，要對撥付的項(xiàng)目進(jìn)度，工程量、產(chǎn)值、農(nóng)民工工資等材料盡到審核義務(wù)，并留存好撥付資金憑證的復(fù)印件，原件進(jìn)行掃描后存電子檔案，以備后期的專項(xiàng)審計(jì)。

王小嬙告訴記者，目前國內(nèi)對于預(yù)售資金監(jiān)管并未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)后續(xù)預(yù)售資金監(jiān)管政策會(huì)逐步統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，各地預(yù)售資金監(jiān)管更加透明化，維護(hù)購房者的購房權(quán)利，減少“爛尾樓”現(xiàn)象的產(chǎn)生。