隨著一次城市化漸入尾聲，中國的城鎮(zhèn)化率已然邁過60%門檻。從國際經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率在60%-70%區(qū)間，城市的開發(fā)建設(shè)邏輯將會出現(xiàn)明顯分界。

例如美國在城鎮(zhèn)化率達到70%以后，開始在全國范圍內(nèi)開展了以清理貧民窟為主的大規(guī)模拆遷運動；法國城鎮(zhèn)化率達到60%以后，城市建設(shè)重點轉(zhuǎn)向促進城市更新和對歷史傳統(tǒng)元素的復(fù)興，重點強調(diào)歷史建筑的保護。

北上廣深作為我國經(jīng)濟和政治發(fā)展的中心，城鎮(zhèn)化率已超80%，按照經(jīng)驗推斷，這些城市已經(jīng)步入了城市更新的深度發(fā)展期，契合城市發(fā)展特色的更新路徑正在加速構(gòu)建。

7月24日，伴隨黃浦區(qū)建國東路68街坊、67街坊（東塊）最后一個成片舊改地塊二輪簽約，上海全面完成成片二級舊里以下房屋的征收工作。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，上海城市更新累計征收面積已超10000萬㎡，釋放建面預(yù)計達到15000萬㎡。從數(shù)據(jù)趨勢中能明顯看到，征收總量自2018年之后呈大幅下降趨勢，2013年以后征收總量開始持續(xù)低于200萬平方米，追求精致、高效的城市更新下半場其實早就已經(jīng)到來。

這些被釋放的稀有空間，普遍位于上海中心城區(qū)的黃金地段。我們以統(tǒng)計局公布的2020年征收數(shù)據(jù)為例，黃浦、楊浦、虹口、靜安等中心四區(qū)的征收面積分別占總量的36%、22%、18%、9%，合計超過80%。

如何用好這些地塊，最大化地塊綜合價值（包含文化價值、商業(yè)價值、公共效益等），關(guān)乎各區(qū)未來二十年以上的發(fā)展態(tài)勢，各區(qū)政府勢必對這些僅存的增量空間寄予厚望。最優(yōu)的投資標(biāo)的，伴隨著最嚴苛的進駐門檻和最激烈的市場競爭，正向頭部開發(fā)企業(yè)們走來。

以黃浦區(qū)最新出讓的兩幅重磅歷史風(fēng)貌地塊為例，金陵東路地塊首次加入“三道紅線”遴選條件，明顯加強了對企業(yè)投入資金、沉淀資金、回籠資金的能力考量；福佑地塊則顯著提高了對企業(yè)的落稅能力的考量，要求簽訂協(xié)議，保證綜合驗收和驗收通過后五年內(nèi)，對本區(qū)綜合稅收貢獻累計不少于264億元的巨額稅收。

與此同時，兩地塊同時對于企業(yè)運營能力提出極高要求，運營能力也成為了僅次于報價外占比最高的評分項。

8月1日，深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《深圳市2022年度城市更新和土地整備計劃》的通知。

拆除重建類更新項目方面，2022年拆除重建類城市更新單元計劃指標(biāo)從2021年的560公頃調(diào)整為595公頃，上浮6.25%，但總體論調(diào)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。其中2021年的560公頃為“建議值”，2022年的595公頃為“上限值”，管控意味增強。

這與克而瑞日常監(jiān)測及調(diào)研情況相一致，在住建部提出城市更新禁止大拆大建后，深圳市拆除重建類城市更新項目整體進度都明顯放緩。

此外，《計劃》還針對城市更新單元計劃建立流量管控機制，將2022年度新增城市更新單元計劃規(guī)模與2021年城市更新和土地整備各項完成任務(wù)進行關(guān)聯(lián)，進一步增強政府對于新增更新單元計劃規(guī)模的管控。

值得注意的是，重點更新單元不在上述流量管控范圍內(nèi)，大片區(qū)的城市更新項目窗口尚存。

利益統(tǒng)籌類項目方面，2021年深圳市共計劃完成土地整備任務(wù)1011公頃，實際完成土地整備任務(wù)1880.05公頃，目標(biāo)完成率達到186%，顯著高于計劃值，表明此種方式成為政府主推項。

2022年計劃全市通過城市更新和土地整備實現(xiàn)用地保障規(guī)模1000公頃，其中通過土地整備完成不少于900公頃，占比達到90%，利益統(tǒng)籌成為釋放存量用地空間的主要方式。

由于深圳土地制度的變遷，統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)后大規(guī)模的城中村違建，遺留下一系列土地問題，導(dǎo)致原先關(guān)外地區(qū)的土地難以確權(quán)，無法達到城市更新類項目啟動要求，轉(zhuǎn)而通過利益統(tǒng)籌的方式進行存量土地開發(fā)是情理之中。

需要注意的是，運用利益統(tǒng)籌方式進行的土地整備，由政府主導(dǎo)，且留用土地規(guī)模原則上不得超過項目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。

此外留存比例還有一部分需要進行原住民安置、配套設(shè)施等建設(shè)，實際可供企業(yè)開發(fā)的部分不足40%。

以8月9日深圳特發(fā)集團獲取的公明街道李松蓢社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目為例，項目實施范圍面積共計36.1公頃，留用土地面積共計13.6公頃，留用地比例約37.7%。

在2021年之前，廣州各區(qū)政府介入城市更新項目的程度不深，以民營房企為代表的市場主體都積極布局，廣州也成為國內(nèi)城市更新市場化程度最高的城市之一。

僅2021年上半年，廣州就完成28條村的舊改招標(biāo)，吸引了星河灣、奧園、富力、勤誠達等諸多品牌房企參與，投資金額超過2000億元。

但在房地產(chǎn)整體下行趨勢下，民營房企頻頻暴雷，迫于資金壓力選擇中途退出。2021年國央企“托底”的城市更新項目超過50%發(fā)生在廣州，且國企接手的這些更新項目平均體量達到300萬㎡左右，最高體量達500萬㎡。

大體量的更新項目大批轉(zhuǎn)手，最終只能由國央企“托底”，也給當(dāng)?shù)卣�府敲響警鐘——更新項目需要政府背書�?/p>

此外，市場的逐利性使得企業(yè)只傾向于做部分資源豐富、改造價值高的舊村項目，且改造過程中肆意砍伐古樹名木等做法頻現(xiàn)，也因此受中央點名批評，10余名干部被問責(zé)。

而部分現(xiàn)狀容積率高、受歷史風(fēng)貌保護等限制開發(fā)條件較多的區(qū)域卻無人問津，這些區(qū)域往往處于中心城區(qū)、重要交通樞紐或重點功能區(qū)周邊，在政府視角具有極高的改造必要性。

于是乎，高度市場化的城市更新拐點已至。矯正市場，政府介入，勢在必行。

2021年8月，一份廣州鼓勵功能型國企參與城市更新改造項目的文件流出，中心七區(qū)暫停舊村改造合作企業(yè)招商工作，“市城投作為功能型國企主力擔(dān)當(dāng)，被重點鼓勵參與中心七區(qū)城市更新工作，各區(qū)需與市城投成立合資城市更新公司（市城投需持股不少于51%）”，未明確合作主體的舊村改造項目，后續(xù)只能由城市更新公司負責(zé)前期工作。

從企業(yè)視角來看，政府主要介入土地的一級開發(fā)，功能型國企在完成前期工作后較大可能會退出后續(xù)開發(fā)環(huán)節(jié)（依然保留部分股權(quán)來管控后續(xù)開發(fā)質(zhì)量）。因此受較大影響的是一二級聯(lián)動開發(fā)模式，而對于擅長后期開發(fā)運營的企業(yè)來說，優(yōu)勢會被放大。

由于有政府背書，項目在報批報建、土地轉(zhuǎn)性、容積率調(diào)整等方面均享有制度便利，企業(yè)能夠通過資源導(dǎo)入優(yōu)勢、長效運營優(yōu)勢，向政府爭取彈性空間。

廣州的更新模式與上海的相似性正在增強。

一直以來，基于特殊的首都行政功能、全國首個減量發(fā)展的超大城市，疊加厚重的文化底色，北京的城市更新相對其他一線城市更為保守、慎重，呈現(xiàn)出強管控的特點。

細致分類，明確指標(biāo)展現(xiàn)強規(guī)劃引領(lǐng)。相比上海、深圳等地，北京對于城市更新的分類更加細致，在老舊小區(qū)、老舊廠房、存量商業(yè)的基礎(chǔ)上，增加了保護性修繕、低效樓宇等類型，同時通過城市體檢層層篩選，將各項任務(wù)均細化到實際項目層面，最終確定規(guī)劃目標(biāo)。

以街區(qū)更新的具體篩選過程為例，北京在全市1371個街區(qū)管控范圍內(nèi)，通過疊加街區(qū)實施率、更新點位密集度等篩選條件，最終劃定178個“城市更新重點街區(qū)”，繼而通過區(qū)域統(tǒng)籌、整體把握，實現(xiàn)連片成林、和諧統(tǒng)一的城市風(fēng)貌。

強化分圈層引導(dǎo)，明確更新方向。北京市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)共有可更新建筑約2.45億平方米。依托《總體規(guī)劃》確定的“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，北京市在《城市更新專項規(guī)劃》中，分圈層差異化明確更新方向，將首都功能核心區(qū)和城市副中心作為更新重點，強調(diào)歷史文化保護與城市修補。

北京的城市地位決定其城市更新的進程會受到更強大的政策管控。即使相較于其余一線城市而言，北京的城市更新進程稍顯滯后，但配套政策制定早已提上日程。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，在2022年前北京就要完成綜合類、規(guī)劃類、建設(shè)管理類、資金類四類共22項政策，通過快速出臺橫縱密織的政策網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)自上而下推動城市更新有序進行。

如果把城市視為一個有機體，城市更新就是機體自我生長、自我調(diào)節(jié)的過程，貫穿在生長的全生命周期。步入城鎮(zhèn)化進程末段的一線城市，正經(jīng)歷著最復(fù)雜、最精彩的成長過程，他們對于城市更新的探索，也將愈發(fā)深入。