2023年2月，多個(gè)城市釋放出樓市回暖信號(hào)。

除了“熱點(diǎn)恒熱”的城市之外，還有部分城市熬過(guò)了最難的冬季，終于迎來(lái)了2023年的春天。

如天津、南寧、鄭州、徐州等。

天津是其中最明顯的“翻身”城市，在剛剛過(guò)去的2月份，天津的新房成交實(shí)現(xiàn)了“三個(gè)百”：成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，成交量同比和環(huán)比雙雙超過(guò)100%。

鄭州也是因?yàn)檠悠诮环康膯?wèn)題，關(guān)注度很高。但是今年春節(jié)之后房貸利率首降，點(diǎn)燃了買房人的熱情。甚至有媒體的報(bào)道說(shuō)，鄭州主城區(qū)部分熱門(mén)樓盤(pán)已接近“無(wú)房可賣”的狀態(tài)。

2023年3月9日，丁祖昱評(píng)樓市直播間“這些城市樓市回穩(wěn)了，你出手了嗎？”對(duì)這些“打贏翻身仗”的城市進(jìn)行了全面剖析。

我們認(rèn)為，與那些本來(lái)就是熱點(diǎn)的城市相比，這些曾經(jīng)承受過(guò)一定壓力的城市回暖更能體現(xiàn)出目前整體市場(chǎng)的修復(fù)情況。

天津是最近“翻身”城市的典型。2022年天津整體商品住宅供需都出現(xiàn)了近40%的收縮，整體市場(chǎng)壓力較大。

剛剛過(guò)去的2023年2月，天津市新房市場(chǎng)成交規(guī)模和增長(zhǎng)幅度領(lǐng)先全國(guó)一二線城市，呈現(xiàn)特征為“三個(gè)百”：成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米（全國(guó)第二113.2㎡；第一是武漢120.6㎡；第三是成都108.9㎡）；成交面積同比超過(guò)100% ；成交面積環(huán)比超過(guò)100%。

這一數(shù)據(jù)超過(guò)了2022年12月底集中網(wǎng)簽的水平，同時(shí)已基本恢復(fù)到疫情前，2019年全年的月均水平。

從天津2022年12月至2023年2月逐周新房訪購(gòu)走勢(shì)來(lái)看，天津2月簽約量快速提升，商品住房網(wǎng)簽量高于2022年月均值66%，周度認(rèn)購(gòu)套數(shù)是2022年周度平均的2倍，市場(chǎng)升溫明顯。

從二手房來(lái)看，2023年2月，天津二手房網(wǎng)簽套數(shù)超過(guò)1.3萬(wàn)套，相較2022年平均水平增長(zhǎng)70%，新房帶看量環(huán)比增加169%。主要原因是學(xué)區(qū)房熱潮推動(dòng)小陽(yáng)春提前到來(lái)，河西一片重點(diǎn)小學(xué)的小面積房源成交最為火爆，全市近三成成交量出自河西，且房源漲價(jià)還一度賣“空”。環(huán)外二手房市場(chǎng)則相對(duì)冷淡。

從天津2月份成交量暴漲的原因來(lái)看，主要還是節(jié)后不少外地購(gòu)房者，如北京、河北、山東等的積壓需求釋放，受其影響，部分本地剛性、剛改客戶也出現(xiàn)了對(duì)房?jī)r(jià)上升的恐慌。

我們認(rèn)為，在這波需求釋放之后，整體市場(chǎng)情緒也將回歸平穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)2個(gè)月成交也將會(huì)出現(xiàn)一定的縮量。中期來(lái)看，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步分化，城市預(yù)期增強(qiáng)和新天津人入場(chǎng)將會(huì)增加城市中長(zhǎng)期市場(chǎng)預(yù)期。

2023年2月，南寧雖然成交規(guī)模只有天津的一半，約52萬(wàn)平方米，但是漲幅不輸于天津，同環(huán)比分別漲254.43%和112.16%。

但是在與南寧首席分析師的連線中，我們發(fā)現(xiàn)南寧成交環(huán)、同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)“暴漲”，并非真實(shí)市場(chǎng)暴漲，而是因?yàn)?022年2月南寧受疫情封控影響，整體市場(chǎng)停擺，整體基數(shù)較低，因此看起來(lái)才有了這樣的漲幅。

客觀來(lái)看，相對(duì)2022年月均約30萬(wàn)平方米的成交，2023年2月51.64萬(wàn)平方米的成交面積確實(shí)在回暖，但回暖的持續(xù)性和穩(wěn)定性仍待市場(chǎng)考驗(yàn)。

這主要是因?yàn)?023年2月南寧成交均價(jià)11639元/㎡，同環(huán)比分別下降5.7%和1.5%，市場(chǎng)存在一定程度上“以價(jià)換量”。

從目前來(lái)看，3.7%首套低利率政策延續(xù)及刺激改善需求新政是否出臺(tái)成為下一輪市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵。如今南寧市場(chǎng)呈結(jié)構(gòu)性回暖，前期剛需基本透支，后期回暖主要看改善購(gòu)買力。

需要注意的是南寧外圍板塊存在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，城市核心板塊分化繼續(xù)、競(jìng)爭(zhēng)激烈，我們認(rèn)為目前去庫(kù)存仍然是南寧市場(chǎng)的主基調(diào)。

鄭州市場(chǎng)去年因?yàn)檠悠诮环康膯?wèn)題，關(guān)注度很高，但在今年春節(jié)之后的房貸利率首降，點(diǎn)燃了買房人的情緒，鄭州近期火到什么程度呢？有媒體的報(bào)道說(shuō)，鄭州主城區(qū)部分熱門(mén)樓盤(pán)已接近“無(wú)房可賣”的狀態(tài)。

對(duì)此，鄭州首席分析師在連線中告訴我們：“說(shuō)無(wú)房可賣可能是有點(diǎn)夸張�！�

據(jù)了解，鄭州主城區(qū)有部分剛需項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，但都是個(gè)案，其中某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅在12000元/平方米上下，鄭州全市均價(jià)約15000-16000元/平方米，價(jià)格較低同時(shí)又緊鄰地鐵口，因此賣的非常火爆。

從數(shù)據(jù)對(duì)比上看，2022年市場(chǎng)一直處于量?jī)r(jià)低位水平。月均供應(yīng)量29.7萬(wàn)方，月均成交量37.3萬(wàn)方。

2023年1月之后，市場(chǎng)回溫，到了2月新房成交量72.23萬(wàn)方，環(huán)比上漲161%，同比上漲140%，市場(chǎng)有明顯回溫跡象，成交水平與去年高峰期6月份水平相當(dāng)。

市場(chǎng)回暖的原因有三個(gè)方面：首先，疫情積壓釋放：疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)回到正軌，積壓的需求得以釋放。其次，低利率激發(fā)：1月最后一天，鄭州利率由4.1%下調(diào)至3.8%。最后是房企緊跟政策窗口期，加大營(yíng)銷手段：如低首付，鄭州目前約60%的項(xiàng)目執(zhí)行低首付政策，如加大分銷，有的項(xiàng)目分銷提高至5萬(wàn)/套，如低價(jià)政策，某項(xiàng)目低于周邊競(jìng)品1500元/平方米入市，但也只是穩(wěn)健能交付的項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)以價(jià)換量。

整體來(lái)看，當(dāng)前鄭州還是有很大的庫(kù)存壓力，尤其是部分郊區(qū)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)仍將延續(xù)，但未來(lái)的可持續(xù)性受到考驗(yàn)。

除了以上提及的弱二線城市之外，我們還找到了一個(gè)典型的三線城市。

2022年，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量進(jìn)一步下降，月均去化在20萬(wàn)方上下，進(jìn)入7月，整體市場(chǎng)二次探底，隨后經(jīng)歷了四個(gè)月的低位橫盤(pán)。

2023年，在疫情全面放開(kāi)，政策、金融端、地方性房票等政策持續(xù)的發(fā)力下，2月，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量回歸到34萬(wàn)方左右，已經(jīng)基本達(dá)到2021年三季度的平均水平。

需要注意的是，目前徐州的回暖主要還是集中在中心城區(qū)范圍內(nèi)，周邊6縣整體市場(chǎng)仍是供大于求的。這波隨著疫情全面放開(kāi)以及政策利好而釋放的需求持續(xù)性還有待觀察。

此次丁祖昱評(píng)樓市直播間選擇了天津、南寧、鄭州、徐州四個(gè)城市，并不代表這些城市沒(méi)有壓力，只是與之前相比，這些曾經(jīng)承受過(guò)一定壓力的城市開(kāi)始出現(xiàn)了回暖信號(hào)。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了壓力最大的時(shí)候，2022年時(shí)的低谷在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)再重現(xiàn)。

對(duì)于想要買房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在選擇購(gòu)房區(qū)域和板塊的時(shí)候，仍然需要進(jìn)行一定的分析和研究。如果可以接受一定范圍的價(jià)格空間，那么選擇熱點(diǎn)板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目肯定“不會(huì)錯(cuò)”，那些供不應(yīng)求的項(xiàng)目和板塊整體保值增值能力都較高，但對(duì)購(gòu)買力可能會(huì)有一定的要求。

我們認(rèn)為，部分城市的回暖對(duì)整體市場(chǎng)有著積極的意義，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，健康穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境也更有利于人們改善生活和居住條件。對(duì)于那些結(jié)婚、生子等真正的剛需來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)穩(wěn)定的環(huán)境中買到性價(jià)比高的房子，是我們所認(rèn)為的一個(gè)健康的生態(tài)。

整體來(lái)看，部分城市的回暖主要是受兩點(diǎn)影響，一方面是疫情全面放開(kāi)后的積壓需求的釋放，另外一方面是政策暖風(fēng)的利好。

我們認(rèn)為，在經(jīng)歷了2022年整體市場(chǎng)探底后，底部修復(fù)過(guò)程還將持續(xù)。從目前來(lái)看，部分城市的復(fù)蘇是局部而非全面的，過(guò)程也較為緩慢。在目前復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。