市場(chǎng)吳若凡 2023-03-22 08:43:20 來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

“新8條”發(fā)布近1個(gè)月后，義烏樓市迎來新變化。

以碧桂園為例，2月份，碧桂園在義烏累計(jì)成交了120套，成交金額4億多元；3月上旬已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了2.5億元，大概有50套。

碧桂園觀瀾項(xiàng)目總經(jīng)理溫敏向記者表示，“新8條”發(fā)布以來，案場(chǎng)來訪量在原來基礎(chǔ)上翻了3倍，客戶成交意愿也明顯增加。

此外，市場(chǎng)還流傳出了“漲價(jià)”傳聞。記者在走訪了多家項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商降減小了項(xiàng)目的優(yōu)惠力度，比如從原先的“85折”優(yōu)惠降至“9折”或“95折”。

數(shù)據(jù)顯示，義烏新房庫存去化周期在36個(gè)月左右。為加速去化，“新8條”首次提出了在集聚安置政策不調(diào)整的情況下，鼓勵(lì)集聚建設(shè)安置對(duì)象（含權(quán)益買受戶）將其高層公寓權(quán)益面積置換成“房票”，用于支付義烏未經(jīng)備案的一手新建商品住房購(gòu)房款。同時(shí)，首次將學(xué)區(qū)房和土地出讓進(jìn)行了掛鉤，明確地塊的目前學(xué)區(qū)安排。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這波刺激政策更加接地氣。

8項(xiàng)舉措齊上陣

2月28日，義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，即日起實(shí)施八條房產(chǎn)“新政”，以更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“新8條”中，將人才購(gòu)房補(bǔ)助資格有效期從1年縮短為6個(gè)月。辦法規(guī)定，為提高人才購(gòu)房補(bǔ)助使用效率，補(bǔ)貼兌付以“先購(gòu)先得”為原則，按照人才購(gòu)房先后順序予以兌付補(bǔ)助資金，當(dāng)年度預(yù)算資金總額用完即止。

除人才購(gòu)房，另一項(xiàng)刺激性購(gòu)房政策是“權(quán)益證”制度，這也是義烏首次提出在集聚安置政策不調(diào)整的情況下，鼓勵(lì)集聚建設(shè)安置對(duì)象（含權(quán)益買受戶）將其高層公寓權(quán)益面積置換成“房票”，用于支付義烏未經(jīng)備案的一手新建商品住房購(gòu)房款。

同時(shí)，在2023年6月30日前置換并使用“房票”的安置對(duì)象，將在原集聚建設(shè)政策15%的補(bǔ)助基礎(chǔ)上，再按集聚建設(shè)房票面值給予20%的政策性激勵(lì)補(bǔ)貼，該20%部分的補(bǔ)貼不超過30萬元。

具體政策上，每套新購(gòu)商品住房?jī)H可使用一張“房票”，并且多張權(quán)益憑證可以疊加使用置換成一張“房票”。“房票的使用與現(xiàn)金無異，各樓盤須保證公平公正，對(duì)使用人購(gòu)房采取同等優(yōu)惠�！绷x烏市建設(shè)局相關(guān)工作人員表示。

此前，“權(quán)益證”只能購(gòu)買相應(yīng)的安置房，如今用“權(quán)益證”直接購(gòu)買商品房，對(duì)于開發(fā)商而言，能夠增加客戶基數(shù)。對(duì)于有多本權(quán)益證的買受戶而言，可一次性用于置換成總價(jià)更高的商品房，再加上原補(bǔ)助與政策性激勵(lì)補(bǔ)貼同時(shí)能夠用于首付款的抵扣，對(duì)多數(shù)家庭頗具吸引力，這一政策在解決民生問題的同時(shí)預(yù)計(jì)將對(duì)新房銷售回暖起到積極作用。

自3月初開始，義烏公布首批可使用權(quán)益面積置換房票樓盤名單后，截至目前，已有超過30家義烏房企進(jìn)入該項(xiàng)“置換名單”。目前，“房票”可用的21個(gè)樓盤分布于義烏13個(gè)鎮(zhèn)街。

“新8條”中還提出 “2023年4月1日起，義烏將取消鼓勵(lì)‘團(tuán)購(gòu)’買房的政策”，即取消去年“在備案價(jià)浮動(dòng)基準(zhǔn)上，對(duì)‘團(tuán)購(gòu)’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以內(nèi)；對(duì)‘團(tuán)購(gòu)’20套及以上的可再下浮3%以內(nèi)；對(duì)“‘團(tuán)購(gòu)’50套及以上的可再下浮5%以內(nèi)”的優(yōu)惠政策，市場(chǎng)優(yōu)惠將逐步恢復(fù)到平穩(wěn)狀態(tài)。

當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王剛表示，取消團(tuán)購(gòu)主要原因是由于前期新房銷售低迷�！坝捎诋�(dāng)時(shí)規(guī)定，要一次性購(gòu)買50套享受85折扣，但很多項(xiàng)目因流速比較慢，往往湊不齊50套房源，所以這條政策對(duì)很多項(xiàng)目沒有用�！�

另一家品牌房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張明則表示，團(tuán)購(gòu)針對(duì)的主要是義烏當(dāng)?shù)氐钠笫聵I(yè)工作人員和公務(wù)員群體，對(duì)于市場(chǎng)本身的作用不大，效果也不明顯。

在業(yè)內(nèi)人士看來，義烏這波刺激政策比較接地氣，讓利于民。

效果初步顯現(xiàn)

義烏，有著發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，小商品貿(mào)易吸引了大量相關(guān)從業(yè)人群，沉淀了無房戶“剛需”需求。克而瑞研究中心在1月份發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)顯示，義烏的跨市流動(dòng)人口占比約為58%，租賃戶占比更是高達(dá)67%。

此前，受疫情和宏觀調(diào)控等因素影響，義烏樓市受到震蕩。58安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，義烏住宅成交面積約89萬平方米，同比下降超6成。

2023年2月份起，隨著持續(xù)利好政策的出臺(tái)，義烏迎來了一波樓市“小陽春”。58安居客數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，義烏商品住宅成交924套，成交面積約11.52萬平方米，環(huán)比上漲超120%。

以碧桂園為例，2月份，碧桂園在義烏累計(jì)成交了120套，成交金額4億多元。3月上旬已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了2.5億元，大概有50套。

碧桂園義烏觀瀾項(xiàng)目總經(jīng)理溫敏向記者表示，“新8條”以來，案場(chǎng)的來訪量在原來基礎(chǔ)上翻了3倍，每天售樓處到訪量有80組~90組客戶。

同時(shí)，客戶成交意愿明顯增加。從數(shù)據(jù)看，一些案場(chǎng)的成交自2月份起明顯增加，每周成交套數(shù)從1~2套增加到現(xiàn)在的5~6套。而以前最差的時(shí)候，一個(gè)月只有10套左右，總金額僅2000多萬元。

此外，2月底開始，義烏市場(chǎng)開始流傳“漲價(jià)”傳聞。記者在走訪了多家項(xiàng)目之后發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商減小了項(xiàng)目的優(yōu)惠力度，比如從原先的“85折”優(yōu)惠降至“9折”或“95折”。

“我們從2月份起就上調(diào)了一次價(jià)格，部分戶型價(jià)格上調(diào)了10%，上調(diào)后單價(jià)在2.6萬元/平方米，暢銷戶型在3萬元/平方米左右。” 溫敏表示，老百姓一直有著“追漲殺跌”的從眾心理，按照大勢(shì)，接下來所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以�，F(xiàn)金流和保利潤(rùn)為主，預(yù)計(jì)優(yōu)惠會(huì)逐步收縮。

“目前義烏市場(chǎng)的整體購(gòu)買力尚在恢復(fù)中，數(shù)據(jù)顯示，義烏當(dāng)?shù)匦路繋齑嫒セ�周期�?6個(gè)月左右�！蓖鮿偢嬖V記者，開發(fā)商對(duì)義烏市場(chǎng)依舊抱有謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士向記者表示，“新8條”的出臺(tái)，一方面是提振市場(chǎng)促進(jìn)成交，另一方面也是為下一步土地出讓做好基礎(chǔ)。

2022年，義烏共出讓大幅涉宅用地30宗，同比2021年下跌25%；土地出讓總面積約1799畝，同比2021年下跌46.6%；宅地出讓總金額約225億元，同比2021年下跌63.1%。

這一情況有望在今年發(fā)生轉(zhuǎn)變。

另外，“新8條”政策中，首次將學(xué)區(qū)房和土地出讓進(jìn)行了掛鉤，明確地塊的目前學(xué)區(qū)安排。若地塊周邊有新建學(xué)校，在新建學(xué)校招生開始前半年向全社會(huì)告知該校的學(xué)區(qū)劃分范圍（以入學(xué)當(dāng)年公布的學(xué)區(qū)范圍為準(zhǔn)）。

對(duì)此，張波表示，土地出讓環(huán)節(jié)就告知對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)，可強(qiáng)化土地價(jià)值，吸引房企拿地。但值得關(guān)注的是，出讓環(huán)節(jié)明確的學(xué)區(qū)安排后面會(huì)不會(huì)變化？這個(gè)政策并沒有限定不能做出改變，因此真正為了學(xué)區(qū)去買房的人群要注意，明確學(xué)區(qū)安排也不代表著實(shí)際交房后不可進(jìn)行調(diào)整。

（應(yīng)受訪者要求 文中張明、王剛為化名）