市場克而瑞資管 2023-03-23 07:44:08 來源：丁祖昱評樓市

2023年至今，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的效果持續(xù)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢。

隨著投資者信心的逐步恢復(fù)，北上等核心城市優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，大宗交易活躍。

克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，外資機(jī)構(gòu)投資者成為大宗市場收購方主力行業(yè)，成交金額達(dá)到105.1億元，占總成交規(guī)模的34.6%。其中不乏北京、上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

不僅僅是2023年，事實上從2022年起，大宗交易活躍度就已出現(xiàn)了明顯提升。

克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額303.8億元，同比2022年同期微增0.67%，總成交單數(shù)33筆，相較2022年同期下降25%，因此單筆成交金額增長34.6%至9.2億元。

近年來，受外部國際局勢動蕩，內(nèi)部疫情管控影響，大宗市場整體交易活躍度較前幾年有較大水平下降。

2023年至今，國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，投資者信心逐步恢復(fù)，更多外資機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入內(nèi)地市場進(jìn)行抄底。

克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，外資機(jī)構(gòu)投資者成為大宗市場收購方主力行業(yè)，成交金額達(dá)到105.1億元，占總成交規(guī)模的34.6%。

單月來看，外資機(jī)構(gòu)投資者收購方的比例明顯上升，近3個月（2022年12月至2023年2月）占比分別為16.7%、33.9%、36.7%。

事實上，不僅僅是2023年，從2022年起，大宗交易中外資活躍度就已出現(xiàn)了明顯提升。

克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年32城大宗成交資金中，外資占比為22%，較2021年活躍度明顯提升。其中，友邦人壽以合計約50.3億元成功投得上海北外灘89街坊上實中心項目，也成為了友邦人壽自成立以來進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購。

克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年外資交易物業(yè)類型中，辦公、商業(yè)及綜合體占比高達(dá)68.5%，其中辦公明顯占比最高達(dá)38.6%，除了一如既往布局一線城市核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，物流倉儲、長租公寓及生物醫(yī)藥園區(qū)等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)也成為了外資的交易重點。

這主要是因為，一方面國內(nèi)公募REITs發(fā)行機(jī)制不斷完善，相關(guān)資產(chǎn)流動性大幅提升；另一方面2022年內(nèi)商辦資產(chǎn)受到疫情防控政策的影響，租金及出租率都呈下行趨勢，市場持續(xù)承壓，進(jìn)一步影響相關(guān)資產(chǎn)交易。  

2023年至今，外資機(jī)構(gòu)投資者中，凱德及領(lǐng)盛投資表現(xiàn)強(qiáng)勢。

2023年1月鐵獅門向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目，此次交易的辦公園區(qū)包括10棟辦公樓，地上總建筑面積達(dá)20萬平方米，這些建筑均獲得 LEED金級認(rèn)證，目前出租率達(dá)99%，吸引了耐克、漢高、抖音集團(tuán)等全球領(lǐng)先的跨國企業(yè)入駐。交易估值為76億元人民幣，為1-2月成交規(guī)模最大的項目。

除此之外，凱德還成功收購北京蘇寧生活廣場，成交價格28.1億元。

從項目出售方來看，房企為絕對出售主力，據(jù)克而瑞資管監(jiān)測，2022年房企全年大宗交易累計出售資產(chǎn)（含股權(quán)交易）共約1329億元，占比成交總額的61%；共成交110宗，占總成交宗數(shù)的38%。

這主要是因為，2022年房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性問題較為顯著，多個民營房企通過變賣資產(chǎn)緩解財務(wù)壓力。

從收購方來看，在房企成為絕對出售主力的同時，2022年房企也是收購方行業(yè)中占比最高的達(dá)21.3%，不少房企抓住時機(jī)進(jìn)行新一輪戰(zhàn)略布局也給全國大宗市場帶來充足的流動性，外資機(jī)構(gòu)投資者排名第二，占比為10.9%。

在大宗交易活躍的同時，我們也發(fā)現(xiàn)近年來重點城市甲級寫字樓租金和空置率承壓。

克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年全國重點城市甲級寫字樓空置率都在10%以上，其中北京最低為13.6%。大宗交易最為活躍的上海甲級寫字樓空置率達(dá)19.2%，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2022年上海解封后，租金報價都出現(xiàn)不同程度下調(diào)，天會商務(wù)廣場跌幅最大為8.7%。

不僅如此，克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近5年辦公銷售市場一直都處于供大于求的局面，受疫情影響，近3年有部分項目推遲入市，如今疫情解封，勢必將引來一波供應(yīng)高峰。

對此，我們認(rèn)為，外資機(jī)構(gòu)投資者對內(nèi)資資產(chǎn)加碼的主要原因有如下幾點：

首先，匯率優(yōu)勢疊加房地產(chǎn)行業(yè)正處于周期的底部。受匯率下跌影響，對于外資來說可以用更少的美元買人民幣的資產(chǎn)，同時目前中國房地產(chǎn)市場正處于市場調(diào)整修復(fù)期，整體資產(chǎn)價格相對較低。

其次，一線核心資產(chǎn)折價出售。從目前外資頻頻出手買入的資產(chǎn)來看，無一不是核心城市的核心資產(chǎn)，其中部分是因為企業(yè)資金流動性問題，為了緩解財務(wù)壓力而折價變賣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這對于青睞長周期投資的外資企業(yè)來說是一個絕佳的機(jī)會窗口。

最后是因為，中國經(jīng)濟(jì)長期向好。2022年，在復(fù)雜嚴(yán)峻的國內(nèi)外形勢和多重超預(yù)期因素沖擊下，我國經(jīng)濟(jì)克服多重超預(yù)期沖擊的不利影響，主要指標(biāo)恢復(fù)回穩(wěn)，保持在合理區(qū)間，積極因素累積增多。2023年2月，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的效果持續(xù)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢。在中國經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢下，核心城市依然充滿發(fā)展?jié)摿Α?/p>

我們認(rèn)為，從目前來看整體辦公市場的壓力仍然非常大，但一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓以及運(yùn)營表現(xiàn)優(yōu)異的園區(qū)資產(chǎn)依舊受到資本加碼，核心區(qū)位運(yùn)營表現(xiàn)較好或具備改造升值潛力的商業(yè)及公寓項目也頗受資本青睞。二三線城市供應(yīng)過剩，未來整體會不斷下行。

總體來看，未來大宗交易和存量資產(chǎn)證券化還有一定的發(fā)展空間，然而租金、出租率、資產(chǎn)價值進(jìn)一步走低才是辦公未來最大的問題。