市場(chǎng)白珍亮 劉亞 2023-03-30 10:48:51 來(lái)源：中房報(bào)

淄博火了。

憑著“烤爐+小餅+蘸料”燒烤靈魂“三件套”，淄博燒烤火爆出圈，出現(xiàn)了坐高鐵去淄博擼串等景象，熱度持續(xù)不下。

據(jù)淄博當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，因燒烤火出圈，近期淄博火車站一日到發(fā)5萬(wàn)人次左右，創(chuàng)下近3年最高紀(jì)錄，其中大部分人都是前來(lái)品嘗淄博燒烤的游客。為了方便外地游客，淄博還專門新增了21條定制燒烤公交專線。

3月25日晚間，記者也來(lái)到了淄博，感受這里火熱的燒烤氣氛。記者在淄博市張店區(qū)看到，許多燒烤店人聲鼎沸，一座難求，排隊(duì)2~3個(gè)小時(shí)幾乎成為標(biāo)配，不少店面甚至將攤位擺到人行道上，即使這樣也阻擋不了八方食客熱情。

“下午先去了一家‘網(wǎng)紅燒烤店’，取號(hào)到127號(hào)，需要等4個(gè)小時(shí)，晚上還要趕火車，我們又電話咨詢了多家燒烤店，被告知必須現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)， 最后選擇了這里�！痹谝患颐�叫“兄弟燒烤”的燒烤店，來(lái)自青島的游客鄔女士分享了她的經(jīng)歷，雖歷經(jīng)波折，最后打卡成功。

因燒烤火爆出圈，淄博——這座工業(yè)老城也被推上熱搜。

淄博一房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)人士馬麗表示，某種意義上來(lái)說(shuō)，這次淄博燒烤出圈或許是工業(yè)老城期待已久的一次機(jī)遇，希望通過(guò)一系列行動(dòng)讓更多年輕人來(lái)到淄博、愛(ài)上淄博、定居淄博，讓淄博再次騰飛。

燒烤“火出圈”

“滿車廂的大學(xué)生，空氣中都是孜然味”，有人如此形容過(guò)去一個(gè)段時(shí)間的淄博。

淄博市民田先生告訴記者，許多慕名而來(lái)的游客往往會(huì)選擇八大局“網(wǎng)紅打卡地”體驗(yàn)淄博燒烤，他近期也接待了幾波外地來(lái)的朋友，雖然刻意避開(kāi)了熱門區(qū)域，選擇相對(duì)較少的燒烤店，但往往也面臨“沒(méi)有肉或預(yù)定不了”等尷尬局面，“當(dāng)?shù)厝顺詿�烤要避開(kāi)周五和周末，因?yàn)槿颂�多了�！?/p>

因游客涌入，近期淄博火車站一日到發(fā)量創(chuàng)下近3年最高紀(jì)錄。到淄博吃燒烤旅客群體中，來(lái)自濟(jì)南、濰坊等省內(nèi)中短途方向的大學(xué)生旅客占到了相當(dāng)比例。相關(guān)數(shù)據(jù)亦顯示，3月份以來(lái)“淄博燒烤”關(guān)鍵詞搜索量同比去年增長(zhǎng)370%；“淄博燒烤”關(guān)鍵詞全平臺(tái)搜索量則同比增長(zhǎng)770%。3月以來(lái)，淄博當(dāng)?shù)夭惋嬒嚓P(guān)訂單量也同比去年上漲25.7%。

淄博燒烤火了后，3月10日，淄博市政府新聞辦組織召開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì)，坦言要抓住此次淄博燒烤“火爆出圈”契機(jī)，成立淄博市燒烤協(xié)會(huì)，發(fā)布淄博燒烤地圖。包括采取行動(dòng)推介城市，擬定3月~11月為“淄博燒烤季”，打通“吃住行游購(gòu)?qiáng)省备饕�素環(huán)節(jié)，拉動(dòng)消費(fèi)。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型“陣痛”

淄博是山東省一個(gè)中心城市，老工業(yè)基地，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展悠久；是中國(guó)重要的文化名城之一，歷史文化底蘊(yùn)深厚，素有“齊魯文化的發(fā)源地”之稱。市區(qū)面積約為1379.95平方公里，2022年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）4402.6億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)4.7%。

作為全國(guó)120個(gè)老工業(yè)基地城市之一的淄博，曾被賦予振興國(guó)家工業(yè)的重任，陸續(xù)布局?jǐn)?shù)百家煉油廠、化工廠，工業(yè)屬于山東一流水準(zhǔn)。隨著優(yōu)質(zhì)資源枯竭、要素成本上升、環(huán)境壓力加大，近年來(lái)淄博關(guān)停取締“散亂污”企業(yè)1.04萬(wàn)家，化工園區(qū)由28個(gè)整合為6個(gè)，化工企業(yè)從1135家減少到514家。

因出清落后產(chǎn)能，淄博出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力現(xiàn)象，曾經(jīng)站在山東經(jīng)濟(jì)“C位”的淄博，一些重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)甚至下滑至全省倒數(shù)，2019年淄博GDP增速僅為3.5%，在山東16個(gè)地市中位列倒數(shù)第二；2022年，淄博GDP約4402億元，山東省內(nèi)排名第七。

“前幾年淄博關(guān)停了不少污染企業(yè)，短期看一定程度上減少了就業(yè)機(jī)會(huì)，我身邊就有朋友去外地發(fā)展�！弊筒┦忻駥O先生表示。

從人口角度看，淄博近年也面臨人口外流、增量不足問(wèn)題。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，淄博2022年常住人口是470.88萬(wàn)人，僅比上一年增加了4000人左右；與2010年第六次全國(guó)人口普查的4530597人相比，只增加17萬(wàn)多人，增量不足。

從淄博本身來(lái)說(shuō)，其當(dāng)下發(fā)展還面臨不少困難。據(jù)淄博市2023年政府工作報(bào)告，淄博當(dāng)下面臨的主要問(wèn)題包括產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力不強(qiáng)、新舊動(dòng)能接續(xù)轉(zhuǎn)換不夠順暢、區(qū)域協(xié)同發(fā)展水平不高，經(jīng)濟(jì)體量不大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)、城市治理還不夠精細(xì)高效，公共服務(wù)供給與群眾需求還有差距等。

面對(duì)這一情況，淄博在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下也在通過(guò)技術(shù)改造，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)石化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行智能化、綠色化轉(zhuǎn)型，包括積極布局新興產(chǎn)業(yè)等。

淄博正通過(guò)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，多產(chǎn)業(yè)協(xié)同，發(fā)力經(jīng)濟(jì)。

乏力的樓市

這幾年，除了經(jīng)濟(jì)放緩?fù)�，淄博房地產(chǎn)行業(yè)亦處于偏穩(wěn)定狀態(tài)。

據(jù)淄博房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)新房共成交1600余套；2月份，市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)翻倍增長(zhǎng)，成交量雖然沖到了4000余套，但市場(chǎng)熱度并未持續(xù)，據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月27日，淄博市3月份新建商品住宅簽約量為1617套，即使考慮網(wǎng)簽滯后性等因素，簽約量尚不足2月份一半。

價(jià)格方面，雖然總體保持穩(wěn)定，不同板塊之間也有分化跡象。記者了解到，2月份張店新區(qū)板塊以新東升·潤(rùn)園為代表的多個(gè)樓盤價(jià)格有小幅提升；高新區(qū)樓市卻在打價(jià)格戰(zhàn)，部分樓盤真實(shí)成交價(jià)甚至低于政府備案價(jià)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，淄博2022年新房均價(jià)為9116元/平方米，二手房均價(jià)為8900元/平方米。

“項(xiàng)目周末每天到訪超過(guò)30組，上個(gè)月一個(gè)人賣出20多套房子，這個(gè)月只有五六套，看房人明顯少了，‘燒烤熱’帶過(guò)來(lái)的客戶也不多。”淄博市張店區(qū)新東升·潤(rùn)園營(yíng)銷中心一置業(yè)顧問(wèn)表示。

記者了解到，新東升·潤(rùn)園所在區(qū)域?qū)儆趶埖晷聟^(qū)板塊，主要以改善項(xiàng)目為主，吸引了周邊區(qū)縣購(gòu)房者；再加上一些教育、醫(yī)療等周邊配套完善，備受市場(chǎng)青睞。

在淄川區(qū)，博晨盛園營(yíng)銷中心一銷售人士亦表示，這里不像張店區(qū)可以吸引全市購(gòu)房者，我們的客戶主要是當(dāng)?shù)乜蛻簦�目前整個(gè)片區(qū)有4~5個(gè)樓盤在售，“我們項(xiàng)目2月份賣了40多套，但客戶的購(gòu)買周期明顯在拉長(zhǎng)�！�

“我們項(xiàng)目?jī)H2月的第3個(gè)周就賣出31套，但進(jìn)入3月份后銷售情況有回落�！蹦弦妗っ�士城一位工作人員也表示，近期案場(chǎng)明顯感到看房人突然減少了。

記者走訪淄博市多家新盤發(fā)現(xiàn)，多位從業(yè)人員認(rèn)為疫情過(guò)后消費(fèi)需求的集中釋放、政府刺激性政策是淄博樓市2月份表現(xiàn)火爆的重要原因；當(dāng)下，不少購(gòu)房者再度面臨消費(fèi)信心不足的問(wèn)題。

記者注意到，自去年開(kāi)始，淄博出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策刺激樓市，“淄博人才金政50條”中，將本科、碩士一次性購(gòu)房補(bǔ)貼由原來(lái)5萬(wàn)元、8萬(wàn)元提升到8萬(wàn)元、12萬(wàn)元；今年2月份，淄博市“二孩”“三孩”家庭購(gòu)房補(bǔ)貼也持續(xù)加碼。

“淄博購(gòu)房者主要以本地剛需及改善人群為主，外地投資客很少，離這里100公里的濟(jì)南和200公里的青島對(duì)他們更有吸引力�！瘪R麗表示。

馬麗具有十幾年從業(yè)經(jīng)歷。在她看來(lái)，淄博樓市發(fā)展一直不溫不火，上一次爆發(fā)還是發(fā)生在2018年下半年。

“當(dāng)時(shí)銷量翻番，價(jià)格飆升�！瘪R麗用8個(gè)字形容了那個(gè)屬于淄博樓市的高光時(shí)刻。當(dāng)時(shí)，她的團(tuán)隊(duì)代理的一個(gè)公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格從4000元/平方米飆升到了近7000元/平方米；住宅項(xiàng)目開(kāi)盤去化速度極快，有項(xiàng)目幾個(gè)月就能清盤。

不過(guò)，淄博樓市并沒(méi)有走出獨(dú)立行情。隨著樓市進(jìn)入下行周期，淄博市場(chǎng)規(guī)模也在萎縮。根據(jù)騰策數(shù)據(jù)相關(guān)研究，2022年淄博商品房市場(chǎng)累計(jì)成交35989套，TOP10房企門檻僅為713套；2021年，全市成交數(shù)據(jù)為41430套。

土地市場(chǎng)同樣清冷。受到房企資金壓力及疫情影響，2022年淄博土地供應(yīng)、成交量及成交金額同比下降36.7%、34.2%、21.3%，土地市場(chǎng)規(guī)模為近5年新低，超9成地塊為底價(jià)成交。從摘地企業(yè)來(lái)看，外來(lái)房企僅拿地6宗，占全市成交面積的8%。

記者了解到，早在2017年，碧桂園率先進(jìn)入淄博，隨后金科、萬(wàn)科、富力、旭輝、中南、世茂、融創(chuàng)等百?gòu)?qiáng)房企便在淄博各大熱門片區(qū)開(kāi)花，以天煜、新東升、金鼎、金城為代表的本土房企在夾縫中求生存。不過(guò)，后期外來(lái)房企出收收縮情況，本土房企開(kāi)始全面占領(lǐng)市場(chǎng)。

對(duì)于外來(lái)房企收縮戰(zhàn)線一事，淄博當(dāng)?shù)啬撤科笃髣澵?fù)責(zé)人張磊認(rèn)為，管理半徑過(guò)大、產(chǎn)品品質(zhì)難以把控，以及淄博樓市去化速度難以達(dá)到企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度要求，外來(lái)房企逐步退出市場(chǎng)。

在這一背景下，淄博樓市未來(lái)走勢(shì)如何？

張磊認(rèn)為，長(zhǎng)期看受人口等眾多因素影響，未來(lái)淄博樓市將進(jìn)入“價(jià)穩(wěn)量跌”的狀態(tài)，改善型產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主流。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“品質(zhì)”是企業(yè)的取勝之道，如果不在品質(zhì)方面下功夫，靠以往“收割”式營(yíng)銷很難得到市場(chǎng)良好反饋。

淄博好屋信息科技有限公司創(chuàng)始人蒲俊辰對(duì)淄博樓市持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。在他看來(lái)，未來(lái)淄博樓市會(huì)持續(xù)分化，且本地房企全面發(fā)力占領(lǐng)市場(chǎng)后，購(gòu)房者對(duì)本土房企的產(chǎn)品打造能力逐漸認(rèn)可。

3月24日上午，淄博市召開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)座談會(huì)，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)趙慶文出席會(huì)議并講話。趙慶文表示，房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)、提升城市品質(zhì)具有重要支撐作用，要堅(jiān)定不移地支持房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，更好助力企業(yè)做優(yōu)、行業(yè)做強(qiáng)。

“未來(lái)淄博樓市還是以‘穩(wěn)’為主，樓市、房企會(huì)重新洗牌，如果能有人口持續(xù)導(dǎo)入，未來(lái)淄博樓市發(fā)展的基礎(chǔ)會(huì)比較牢固。”馬麗表示，某種意義上來(lái)說(shuō)，這次淄博燒烤出圈或許也是工業(yè)老城期待已久的一次機(jī)遇，正通過(guò)一系列行動(dòng)讓更多年輕人來(lái)到淄博、愛(ài)上淄博、定居淄博，讓淄博再次騰飛。

（應(yīng)受訪者要求 張磊、馬麗均為化名）