市場(chǎng) 2023-04-07 08:48:16 來源：丁祖昱評(píng)樓市

房?jī)r(jià)，一直以來都是人們茶余飯后，必談的話題之一。

自2000年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近20年的高速增長(zhǎng)，2021年下半年起，整體市場(chǎng)承壓，一直到2022年全國(guó)百城成交下跌40%，行業(yè)規(guī)模重回2015年。

2023年一季度，各大城市開始點(diǎn)狀復(fù)蘇，整體市場(chǎng)開始筑底。

從我們重點(diǎn)關(guān)注的熱點(diǎn)城市來看，部分城市穿越了市場(chǎng)周期，從2018年起房?jī)r(jià)一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，這其中有成交結(jié)構(gòu)影響，也有政策利好推動(dòng)。

未來，各大城市的分化行情還將持續(xù)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，上海房?jī)r(jià)最高，深圳第二，兩者商品住宅成交均價(jià)都在6萬(wàn)元/平方米以上，為全國(guó)唯二成交均價(jià)超6萬(wàn)的城市。

從漲幅來看，四個(gè)一線城市中，2023年一季度北京商品住宅成交均價(jià)漲幅最高，較2022年全年均價(jià)上漲4.32%。其次是上海，2023年一季度商品住宅成交均價(jià)較2022年全年成交均價(jià)上漲2.61%。深圳和廣州分別下跌8.1%和4.29%。

如果把時(shí)間周期拉長(zhǎng)，四大一線城市中，房?jī)r(jià)漲幅最大的城市，是廣州。

對(duì)比2018年至今廣州商品住宅成交均價(jià)來看，廣州2023年一季度成交均價(jià)較2018年全年成交均價(jià)相比，漲幅高達(dá)62.42%，遠(yuǎn)大于其他四個(gè)一線城市，甚至在全國(guó)范圍也排在前列。

不僅僅是2018年，廣州2023年一季度成交均價(jià)較2019年及2020年全年成交均價(jià)漲幅也高達(dá)20%以上。

從四大一線城市商品住宅成交均價(jià)同比漲走勢(shì)來看，廣州雖然漲幅最高，但房?jī)r(jià)波動(dòng)也是四大一線城市中最大的。

商品住宅成交均價(jià)同比走勢(shì)最穩(wěn)定的城市為北京，自2019年起，北京成交均價(jià)一直保持相對(duì)穩(wěn)定，平均每年漲幅都控制在5%左右。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，二線城市中，房?jī)r(jià)最高的是廈門，2023年一季度商品住宅成交均價(jià)40271元/平方米，該成交均價(jià)甚至超過廣州，為二線城市中，唯一一個(gè)成交均價(jià)高于一線城市的城市。

此外，2023年一季度杭州商品住宅成交均價(jià)33265元/平方米，為二線城市中僅次于廈門的城市。

從漲幅來看，與一線城市各有千秋不同，二線城市中，成都無(wú)論是商品住宅成交均價(jià)漲幅，還是整體走勢(shì)都明顯更優(yōu)。

對(duì)比2018年至今重點(diǎn)城市商品住宅成交均價(jià)來看，成都2023年一季度成交均價(jià)較2018年全年成交均價(jià)相比，漲幅高達(dá)74.79%，在重點(diǎn)城市中排名第一，第二名為武漢，約66.27%。

從成交走勢(shì)來看，成都成交均價(jià)呈逐年穩(wěn)步提升的狀態(tài)，年平均漲幅在10%左右。

對(duì)此，克而瑞四川區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，近五年成都商品住宅成交均價(jià)的上漲，主要有兩個(gè)原因：

首先是自2015年起的限價(jià)政策，到今年己實(shí)際放開。2015年11月9日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局以成房發(fā)〔2015〕149號(hào)印發(fā)《成都市中心城區(qū)限價(jià)商品住房管理辦法》。該《辦法》共26條，自發(fā)布之日起30日后施行，有效期5年。

其次是和供應(yīng)相關(guān)，成都過去主城區(qū)的容積率長(zhǎng)期控制在4.0左右，自2017年之后成都土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)容積率2.0-2.5的供應(yīng)，這就使得在2017年之后，成都市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多相對(duì)低密度高質(zhì)量的產(chǎn)品，隨著這些產(chǎn)品的上市銷售，帶動(dòng)了整體價(jià)格的上漲。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018年至2023年成都商品住宅成交結(jié)構(gòu)中120平方米以下的戶型占比明顯下降，自2021年起成都120-140平方米面積段成交就已成為各面積段最高，同時(shí)140-160平方米戶型占比也在逐年走高。

義烏和昆山是三四城市中特別的存在，其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他城市，甚至高于部分熱點(diǎn)二線城市。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，義烏和昆山的商品住宅成交均價(jià)分別為30460元/平方米和23332元/平方米。

對(duì)比義烏和昆山與部分熱點(diǎn)二線城市的成交均價(jià)來看，義烏成交均價(jià)僅次于杭州，昆山成交均價(jià)甚至高于成都和合肥。

對(duì)此，克而瑞浙江區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，這些都是成交結(jié)構(gòu)所致。

義烏雖產(chǎn)業(yè)配套完備，但城建設(shè)施仍然老舊，居民住房以老舊小區(qū)和自建房為主，因此衍生出了迫切的換房改善置業(yè)需求。

昆山則一方面是主城區(qū)已普遍進(jìn)入全面改善時(shí)代，另一方面，花橋板塊因毗鄰上海，受上海外溢剛需客群帶動(dòng)影響較大。

這兩個(gè)城市一直以來也都是房企重點(diǎn)布局的城市之一。

在部分城市穿越市場(chǎng)周期的同時(shí)，我們同樣注意到2023年一季度，有更多的城市均價(jià)較2022年全年成交均價(jià)出現(xiàn)了下滑，如深圳、廈門、杭州、南京、濟(jì)南、大連等，有部分城市成交均價(jià)跌破2020年已回到2019年水平。

從整體來看，大多數(shù)年度漲幅超過5%的城市都是受成交結(jié)構(gòu)影響，大部分城市的成交都以改善為主，尤其是中心城區(qū)的集中供應(yīng)對(duì)成交均價(jià)的拉動(dòng)明顯。

同時(shí)，還有部分城市確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)格上漲，但這主要是受前期價(jià)格倒掛影響，原本被限制的市場(chǎng)價(jià)格在政策放松后出現(xiàn)了一定的漲幅，實(shí)際上屬于價(jià)格的回歸。