市場 2023-04-14 08:45:51 來源：丁祖昱評樓市

今年一季度，租賃住房的利好政策頻頻出臺，涉及金融稅收、市場監(jiān)管、權(quán)益保障和租賃供應(yīng)等方面，尤其是金融機(jī)構(gòu)加大支持，通過拓寬住房租賃融資渠道、加強(qiáng)住房租賃金融創(chuàng)新和規(guī)范住房租賃金融管理等，越來越多的新建大型社區(qū)進(jìn)入住房租賃市場，市場活力加速激活。

2023年3月5號政府工作報告中再次提到“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產(chǎn)長效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展�！�

2月份，人民銀行和銀保監(jiān)會均明確了將支持規(guī)�；�經(jīng)營、長期經(jīng)營的住房租賃企業(yè)發(fā)展，允許經(jīng)營性貸款置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。

明確的政策與金融支持，讓租賃企業(yè)對市場的未來發(fā)展有了更好的預(yù)期和信心，也加快了拓展步伐。2023年，租賃企業(yè)拓店速度加快，環(huán)比增長4.24%，同比增速7.50%。一季度，租賃企業(yè)的管理規(guī)模達(dá)130.07萬間，相較于上一季度累計拓店規(guī)模5.29萬間。

其中，TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模92.40萬間，同比增長7.58%，環(huán)比增長0.14%，開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長。

個人租賃房源的表現(xiàn)相對平穩(wěn)。一季度全國55城個人租賃房源新增房源量150.79萬間，新增供應(yīng)量同比延續(xù)下降趨勢；平均租金為32.89元/平方米/月，環(huán)比下降0.26%，同比下降0.39%，保持平穩(wěn)狀態(tài)。

今年的政府工作報告重點提到要推進(jìn)長租房市場建設(shè)后，各地都紛紛行動起來。2023年北京安排租賃住宅用地供應(yīng)指標(biāo)260公頃；深圳提出新的“十四五”保租房建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步擴(kuò)大保租房建設(shè)規(guī)模；梧州和安陽等城市發(fā)布各自保租房發(fā)展的實施方案。

需要明確的是，這里所說的長租房市場，是對機(jī)構(gòu)化住房租賃市場的統(tǒng)稱，其中包括保障性租賃住房與商業(yè)性租賃住房。

從2021年開始提出保租房建設(shè)目標(biāo)到現(xiàn)在已經(jīng)2年多，國家和各地政府從最初的完成供應(yīng)目標(biāo)，新增租賃相關(guān)用地加快保租房的籌建，逐漸過渡到形成真正有效的供應(yīng)，滿足更多實際需求的供應(yīng)。

因此，各地在保租房供應(yīng)上開始出現(xiàn)“弱增量，強(qiáng)存量”的趨勢。

最明顯的表現(xiàn)是，建設(shè)租賃住房的相關(guān)用地供應(yīng)成交呈現(xiàn)下降的趨勢。租賃相關(guān)用地的成交從2021年的1201萬平米，下降到2022年的444.2萬平米。到2023年一季度，租賃相關(guān)用地成交僅16萬平米，僅廣州、深圳、寧波三個城市有租賃相關(guān)用地的成交。

整個一季度，全國租賃相關(guān)用地成交同比下降了78.73%，在2022年四季度減少租賃相關(guān)用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，今年一季度進(jìn)一步下滑，環(huán)比下降28.31%。租賃相關(guān)用地的供應(yīng)成交開始呈現(xiàn)明顯的下降趨勢。

“弱增量”很重要的一個原因是，租賃相關(guān)用地的供應(yīng)成交成交區(qū)域都在城市的外圍區(qū)域。

以上海為例，租賃相關(guān)用地成交宗數(shù)中，外環(huán)外占比69%，中環(huán)外占比13%，內(nèi)中環(huán)及內(nèi)環(huán)內(nèi)僅占比16%，且內(nèi)中環(huán)及內(nèi)環(huán)內(nèi)成交土地的建面都相對較小。

同時，這些區(qū)域因為產(chǎn)業(yè)分布等原因，新青年、新市民的租賃需求更旺盛。因此，新建類的租賃供應(yīng)量占比過大可能導(dǎo)致無法滿足目標(biāo)群體的有效需求，因此各地開始減少新建保租房的供應(yīng)量。

在“弱增量”的同時，各地政府要完成十四五保租房的籌建目標(biāo)，同時形成最終有效的供應(yīng)，開始在“強(qiáng)增量”上動起了腦筋。

全國已有多個省市紛紛探索存量房屋或存量土地建設(shè)租賃住房，更加重視在一些需求旺盛的區(qū)域?qū)ΜF(xiàn)有的存量住房進(jìn)行“非改租”�！胺歉淖狻闭�策也正在逐漸明晰，已有多地完成了多個“非改租”的項目納保工作。

比如東莞，2023年4月初出臺《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實施方案》，明確堅持應(yīng)居則居、應(yīng)商則商，從源頭上把控商業(yè)辦公用房的合理供給量，并結(jié)合市場實際情況，選擇調(diào)整三舊改造項目和軌道站點TOD地區(qū)等不合時宜的規(guī)劃，增加保障性租賃住房供給，滿足新市民、青年人的住房需求。

東莞的這個政策，并非盲目的“非改租”， 而是在增加增加保障性租賃住房供給的同時，希望提升產(chǎn)品品質(zhì)以滿足租賃人群的真正需求。

一季度，全國55城個人房源租金表現(xiàn)相對穩(wěn)定，同環(huán)比漲跌幅均在1%以內(nèi)。

其中，1月租金出現(xiàn)下跌，主要由于傳統(tǒng)淡季的影響，盡管今年疫情防控進(jìn)入新階段，春節(jié)假期人員返鄉(xiāng)及春節(jié)出游提升，由于人員的流動導(dǎo)致了租賃需求的減弱，業(yè)主為了加快出租從而降低租金水平。

2-3月份隨著春招以及返工潮的到來，各城市的租賃市場逐步回暖，租金呈上漲趨勢。

同時，個人房源新增供應(yīng)仍呈下跌趨勢，但降幅收窄。受外來人口返鄉(xiāng)和春節(jié)假期出游等因素影響，1月的租賃市場整體來看較為冷清，新增供應(yīng)量同環(huán)比下跌顯著。

2月新增供應(yīng)環(huán)比大漲，同時也扭轉(zhuǎn)了新增供應(yīng)房源量連續(xù)7月下跌的局面。3月由于春節(jié)租賃需求的集中釋放，使得本月供應(yīng)出現(xiàn)下降，新增供應(yīng)量同比依舊恢復(fù)下降趨勢。

一季度，重點城市共有8個大型租賃社區(qū)入市，供應(yīng)19516間房源。從項目分布來看，八個項目集中在上海和廈門，其中上海布局項目最多，房源共計11516間，占開業(yè)規(guī)模的59%。

地方國企和具有規(guī)�；�運營能力的住房租賃品牌在市場上占據(jù)優(yōu)勢，萬科泊寓、華潤有巢等通過輕資產(chǎn)托管或重資產(chǎn)持有的模式在多個城市布局大型租賃社區(qū)，快速擴(kuò)大市場規(guī)模。

自2020年以來，“大型租賃社區(qū)”就是租賃行業(yè)的高熱詞匯。大型租賃社區(qū)對住房租賃市場的發(fā)展，構(gòu)建新時代住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，提供了有益的探索和實踐價值。大型租賃社區(qū)作為市場租賃房源的重要供給，也是未來租賃產(chǎn)品的主流發(fā)展方向。

3月，集中式公寓整體租金波動較小，從各城環(huán)比漲跌幅來看，除成都上漲近4%以外，其余城市上下浮動1%，上海和北京集中式房源租金仍遠(yuǎn)高于其他城市。

核心城市受大量新建及改建集中式公寓入市影響，集中式房源供應(yīng)充足，市場租金整體保持穩(wěn)定。

一季度，集中式長租公寓的開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長。其中，TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模92.40萬間，同比增長7.58%，環(huán)比增長0.14%。

國央企系租賃企業(yè)一季度開店動作不斷，尤其是以租賃大社區(qū)為代表的項目集中入市，大大增加了市場房源的供給量。

一季度，TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模門檻上升至6944間，較上一季度提升了1418間，入榜門檻持續(xù)提升。

其中，TOP3頭部企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計36.02萬間，占TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模的39%。萬科泊寓以16.7萬間的成績遙遙  領(lǐng)先，位居榜首。

國央企系企業(yè)奮起直追，開業(yè)增速表現(xiàn)亮眼。央企系的中海長租公寓（海堂、友里）和華潤有巢開業(yè)規(guī)模同比增長均超50%，分別增長84.01%和58.32%。

國企系的合房承寓開業(yè)規(guī)模同比增長35.84%，環(huán)比增長13.40%，上海城方開業(yè)規(guī)模同比增長19.40%，環(huán)比增長13.10%。國央企系租賃運營企業(yè)持續(xù)發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，做住房租賃市場“壓艙石”。

一季度，租賃企業(yè)管理規(guī)模TOP30的門檻為11851間，其中TOP3管理規(guī)模共計46.53萬間，占TOP30管理規(guī)模的36%，企業(yè)頭部效應(yīng)依然顯著。

萬科泊寓和龍湖冠寓分別以21.5萬間和16.0萬間的管理規(guī)模持續(xù)摘得冠軍和亞軍。

從拓展規(guī)模來看，國家隊企業(yè)厚積薄發(fā)。管理規(guī)模TOP30企業(yè)中，有11家企業(yè)屬于國央企，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，相較于去年同期，管理規(guī)模增長2.6萬間，拓展房源規(guī)模超過房企系和創(chuàng)業(yè)系企業(yè)。

2023年第一季度金融支持力度不斷加碼，金融創(chuàng)新進(jìn)程加速，住房租賃行業(yè)從機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化走向金融化。

在國家大力倡導(dǎo)租賃住房的政策紅利下，TOP30租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模近95萬間，管理規(guī)模超132萬間，進(jìn)一步實現(xiàn)住房租賃行業(yè)的多元供應(yīng)。

目前，政府主導(dǎo)的保租房和市場化的集中式租賃已基本形成互為補(bǔ)充的關(guān)系。隨著政府對機(jī)構(gòu)化住房租賃市場的支持力度進(jìn)一步加大，長租市場在2023年重新進(jìn)入快速發(fā)展的階段，也吸引了更多的企業(yè)和資金關(guān)注并進(jìn)入這個行業(yè)。

國央企也逐漸加大對租賃市場的投入和布局，競爭加劇也讓入局企業(yè)在追求規(guī)模的同時，也不斷提升產(chǎn)品和運營服務(wù)能力，積極探索商業(yè)模式，穩(wěn)扎穩(wěn)打，提質(zhì)保效。

相信未來，將有更多的企業(yè)在住房租賃這條賽道上走得更長遠(yuǎn)。