市場楊視 2023-04-19 09:37:59 來源：中國建設(shè)報

近日，北京正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式，居民出售在京住房，買賣雙方可以在原按揭貸款抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。除了北京，遼寧大連、廣東汕頭等城市也出臺實施了存量住房交易“帶押過戶”政策。什么是住房交易“帶押過戶”？這種模式有什么法律依據(jù)，適用于哪些情況？

“帶押過戶”是指依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接�！皫а哼^戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在還沒有結(jié)清的按揭貸款，而且按揭貸款當前沒有逾期的情況。

此前，貸款購房家庭賣房時，需要先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押才能辦理后續(xù)的買賣手續(xù)。為還清貸款，有些賣房人需要多方籌措資金，甚至借助高息的“過橋貸”。北京等城市出臺的“帶押過戶”政策，就是為了實現(xiàn)在抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

所謂“過橋資金”，通俗講就是墊資的意思。比如說，有人向銀行貸款200萬元買房，現(xiàn)在房子要賣，但是還有50萬元貸款沒有還清。在住房交易“帶押過戶”這項政策沒有出臺之前，必須要把貸款還清才能賣房。可是房主沒有能力償還這50萬元，于是只能向中介公司等借50萬元還給銀行。等到房子賣出后，再把錢還給中介公司，除本金外還需支付“過橋資金”所產(chǎn)生的利息。

專家表示，目前，大中城市的房貸往往都在百萬元以上，二手房領(lǐng)域的過橋資金成本一般在過橋資金的1%左右。采用“帶押過戶”之后，這筆費用就可以全部節(jié)省了。北京等城市啟動住房交易“帶押過戶”模式是一項便利市民百姓的重要舉措，無須第三方機構(gòu)提供擔保服務(wù)，因此不產(chǎn)生額外需要買賣雙方承擔的費用，可以最大程度降低居民的交易成本。

“帶押過戶”模式還有利于保障交易安全，提高效率。在一些城市，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)可以在不動產(chǎn)登記中心一窗辦理，共性的材料不再重復提交，實現(xiàn)一站式辦理。

“帶押過戶”新模式為交易環(huán)節(jié)提速，不僅有效降低交易的資金成本，更大幅節(jié)省了時間成本，受到了群眾的廣泛好評。大連市民張先生有套二手房要出售，他和買方一起，只用了20多分鐘就辦完了“帶押過戶”的相關(guān)手續(xù)。張先生說：“因為我還有二十幾萬元貸款，本身賣房子我就是缺錢，所以籌這筆錢實在挺困難的，這個業(yè)務(wù)給我省了不少錢，也省了不少事。”

汕頭市民吳女士看中一套處于貸款狀態(tài)的二手房，以往，最長需要約兩個月才能完成買賣的所有手續(xù)�！皫а哼^戶”新模式讓吳女士不到1個星期就辦完了所有手續(xù)。吳女士表示：“對我來說比較驚喜，進度非常快。昨天我去銀行面談，今天就通知我過來交易，非�？臁！�

不是所有的房屋交易都可以“帶押過戶”，想要使用這一交易模式，還需要滿足一些條件。據(jù)介紹，北京的二手房交易要想實現(xiàn)“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件。首先必須是個人名下的住房，其次是交易的房產(chǎn)當前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況；此外，要求賣方還沒有結(jié)清的貸款為個人住房商業(yè)貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經(jīng)結(jié)清。最后一個是要求買方是全款買房或者是申請個人住房商業(yè)貸款購房。