市場許倩 2023-04-19 11:44:34 來源：中房報

房地產(chǎn)銷售端拐點出現(xiàn)。

4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1～3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積同比增長1.4%。商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，其中住宅銷售額同比增長7.1%。

1～2月份，商品房銷售面積同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額同比下降0.1%。去年全年，全國商品房銷售面積和銷售額分別同比下滑24.3%、26.7%。

也就是，時隔13個月后，商品房銷售額指標再度重回正增長軌道，房地產(chǎn)市場開啟修復上行周期。

3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.71，已持續(xù)3個月回升，但仍未達到去年同期96.62的水平。

同日發(fā)布的還有一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇態(tài)勢確立。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.5%，比上年四季度環(huán)比增長2.2%。

一季度，全國居民消費價格（CPI）同比上漲1.3%，保持溫和上漲速度，但相對3%的政策目標略顯偏低。

“當前中國經(jīng)濟沒有出現(xiàn)通縮，也不會出現(xiàn)通縮�！眹�家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，一季度隨著疫情防控較快平穩(wěn)轉段，各項穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價政策舉措靠前發(fā)力，積極因素累積增多，國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升，開局良好。

他同時表示，也要看到，國際環(huán)境仍然復雜多變，國內(nèi)需求不足制約明顯，經(jīng)濟回升基礎尚不牢固。

從拉動經(jīng)濟增長的投資指標來看，一季度，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長5.1%，與上年全年持平。分領域看，基礎設施投資增長8.8%，制造業(yè)投資增長7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.8%。

可見，房地產(chǎn)投資依然處于下滑態(tài)勢，成為經(jīng)濟復蘇的拖累因素之一。

施工與新開工動力不足是主要原因之一。1～3月，房企房屋施工面積同比下降5.2%，房屋新開工面積下降19.2%。而1～2月這兩個指標分別同比下降4.4%和9.4%。也就是說，3月份，這兩個指標進一步下滑。

“保交樓”工作仍在持續(xù)推進。1～3月，房屋竣工面積同比增長14.7%。

從房企資金來源來看，資金壓力在持續(xù)改善，尤其是定金及預收款、個人按揭貸款這兩個指標。這也說明，銷售面確實在回暖。

1～3月份，房企到位資金34708億元，同比下降9%，降幅較1～2月收窄6.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款下降9.6%，較1～2月收窄5.4個百分點；自籌資金下降17.9%，較1～2月收窄0.3個百分點；定金及預收款下降2.8%，較1～2月收窄8.6個百分點；個人按揭貸款下降2.9%，較1～2月收窄12.4個百分點。

值得注意的是，商品房待售面積仍在快速增長，顯示房地產(chǎn)去庫存壓力加大。3月末，商品房待售面積64770萬平方米，同比增長15.4%，增幅較2月份增加0.5個百分點。其中，住宅待售面積增長15.5%。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前全國各地重點城市土地市場開始復蘇，但也主要集中在高能級城市，其他城市表現(xiàn)相對弱。后續(xù)還要繼續(xù)激活購房市場和加大對房企的支持，以帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資曲線的拉升。

為促進經(jīng)濟復蘇，我國保持了強信貸的貨幣政策思路。今年以來，M2增速始終處于12.6%高增長水平之上，較去年末的11.8%明顯上升。一季度銀行家調(diào)研問卷中的貸款總需求指數(shù)為78.4%，較上季度大幅上升18.9個百分點，達到2012年二季度以來的最高水平。

但以企業(yè)活期存款為主的M1增速在3月末降至5.1%，為年內(nèi)最低水平。3月居民部門新增存款高達2.9萬億元，創(chuàng)歷史同期新高，同比多增超2000億元，顯示居民預防性儲蓄傾向仍然較高。

強信貸為何未能帶來強內(nèi)需？中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，有四個因素，政策傳導存在時滯，民營企業(yè)信心仍待恢復，居民消費能力有待提升，房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn)。

他表示，前期積壓住房需求集中釋放、政策持續(xù)發(fā)力及市場情緒好轉等因素共同推動地產(chǎn)銷售好轉，但其向上下游傳導均顯不足。一方面，居民對新房信心尚未徹底恢復，市場回暖更多體現(xiàn)為二手房銷量上升，存款主要在居民部門之間流通而未流向房企，“銷售弱—回款難—拿地下降—投資下滑”的負反饋尚未打破。另一方面，居民積壓購房需求集中釋放后，一定程度上會對其他消費形成擠壓。

“展望二季度，預計各地仍將大概率保持較為寬松的購房政策，季節(jié)性改善特征和去年低基數(shù)效應將幫助整體商品房市場在二季度具備復蘇延續(xù)性，房價有望持續(xù)回升。二季度房企綜合償債還款壓力略有減輕，房地產(chǎn)投資跌幅可能加快收窄步伐�！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓表示。

破局關鍵還是在于充分提振市場主體信心。無論是企業(yè)投資拿地信心，還是居民購房信心，都亟待政策面進一步激發(fā)。