市場李葉 2023-04-23 10:05:21 來源：中房報

深圳樓市再傳重磅消息。

4月20日下午，有關(guān)“深圳將取消二手房指導(dǎo)價”的消息在網(wǎng)上流傳，包括一是指導(dǎo)價不取消，不調(diào)整；二是銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價，實際成交價孰低為準，參考價僅作參考；三是即日起執(zhí)行。

針對上述消息，中國房地產(chǎn)報記者第一時間向深圳多家銀行求證，均被告知“未正式發(fā)文�！�

深圳多名地產(chǎn)從業(yè)人士則向記者透露，目前雖沒有正式發(fā)文，但已有多家銀行在低調(diào)執(zhí)行。

值得注意的是，4月20日晚間，深圳本土房產(chǎn)中介機構(gòu)樂有家一度恢復(fù)二手房業(yè)主真實報價，但沒過多久再次變?yōu)閰⒖純r模式；同時，深圳許多房產(chǎn)中介機構(gòu)已在以“取消二手房指導(dǎo)價”為賣點在朋友圈進行宣傳。

2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱“深圳市住建局”）發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（以下簡稱“參考價政策”），將全市3595個小區(qū)納入。參考價政策要求相關(guān)機構(gòu)將其作為參考依據(jù)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)下架高于指導(dǎo)價房源，銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)等。其中金融端舉措尤為“致命”，商業(yè)銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)，若成交價格高于參考價格，商業(yè)銀行僅按照參考價予以放貸，高于參考價部分須由購房者自行解決，變相提高首付比例。

參考價政策發(fā)布當年，深圳二手房成交量數(shù)據(jù)“腰斬”。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網(wǎng)簽量，下降63.1%；2022年深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年下降39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最低值。

二手房市場的低迷也間接影響著新房市場。

“參考價政策的執(zhí)行很大程度上讓剛需客戶在購房時提高了首付成本，從而使二手房的成交變得被動，因此很多改善和置換客戶購買新房的門檻提高了，需求也被抑制了�！鄙钲谝晃活^部房企營銷總監(jiān)在接受記者采訪時候坦言，參考價政策早就該調(diào)整了，不過現(xiàn)在也不晚。

另有一名深圳地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)“冷”了太久了，對于這一政策調(diào)整都持比較積極態(tài)度。

一季度“以價換量”態(tài)勢明顯

在二手房成交數(shù)量連續(xù)2年大幅走低的情況下，深圳市政府層面也多次透露過會進行相應(yīng)的調(diào)整計劃。

2022年3月初，在媒體咨詢參考價調(diào)整相關(guān)內(nèi)容時，深圳市住建局曾以短信形式回復(fù)稱，“會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期發(fā)布�！�

2023年2月，當?shù)孛襟w記者通過12345政務(wù)服務(wù)熱線提問“深圳二手房參考價執(zhí)行兩周年是否會有調(diào)整計劃”的問題，深圳市住建局工作人員在電話里回應(yīng)表示，“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定�！�

雖然在參考價政策的調(diào)整上一直沒有正式文件，但今年開年以來，對于深圳二手房市場利好的政策時有發(fā)出。

1月，深圳市住建局、深圳市司法局、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行深圳市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（以下簡稱“方案”），探索推廣二手房“帶押過戶”模式。根據(jù)方案，存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。

疊加防疫政策的調(diào)整，今年一季度深圳二手房市場迎來久違的回暖。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露，3月深圳全市二手房錄得（指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）4943套，環(huán)比增長率為39.2%，同比增長率為227.8%，創(chuàng)下近2年來二手房單月交易量新高。

不過，在成交數(shù)量上漲的同時，成交價格卻仍在下探，“以價換量”的態(tài)勢明顯。

4月21日，記者通過購房APP咨詢深圳當?shù)囟�手房價格時發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)豪宅房源外，多數(shù)房源實際銷售價格已經(jīng)低于或接近參考價。

深圳某知名中介機構(gòu)的一名經(jīng)紀人告訴記者，現(xiàn)在深圳的二手房市場“泡沫”早已擠出，屬于買方市場，價格低于參考價很正常�！霸诒葏⒖純r低的基礎(chǔ)上，還可以跟業(yè)主再談�！�

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，二手房參考價出臺2年，深圳約有40%左右房源以低于參考價成交，超8成房源接近參考價成交。今年一季度深圳有25個片區(qū)價格同比下跌幅度超過10%，最高的甚至達到30%，下跌幅度較高的都是一些過去幾年上漲比較厲害的高價片區(qū)。

從供應(yīng)端情況來看，當前深圳二手房掛牌量處于高位，并在持續(xù)增加，截至今年3月底，深圳二手住宅掛牌量超5.3萬套。

進入4月，市場普遍預(yù)期深圳二手房交易量或?qū)⒌陀?月。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月第一周深圳市二手住宅共成交731套，環(huán)比下跌14.3%；面積共計70415平方米，環(huán)比下跌13.3%。

影響幾何？

“參考價政策早就該調(diào)整了，不過現(xiàn)在也不晚�！鄙鲜錾钲陬^部房企營銷總監(jiān)在接受記者采訪時坦言，參考價政策的執(zhí)行很大程度上讓剛需客戶在購房時提高了首付成本，從而使二手房成交變得被動，因此很多改善和置換客戶購買新房的門檻提高了，需求也被抑制了。

記者注意到，在參考價政策執(zhí)行的首年，雖然二手房成交呈現(xiàn)“腰斬”，但是新房成交明顯上漲，深圳市住建局公布數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%。

不過這種趨勢未能持續(xù)。到2022年，深圳全年新房住宅成交34441套，相比2021年的52417套而言，減少了34.29%，降幅超過三分之一。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，之前推出的二手房參考價主要目的，在于通過對二手房價格的變相管控來維護新房市場的價格穩(wěn)定與土地市場價格的穩(wěn)定，以維護土地財政、地方融資平臺公司，以及涉房金融體系的穩(wěn)定。不過二手房參考價的設(shè)定破壞了二手房市場本來的價格調(diào)整機制，造成了二手房流通的人為障礙，等于降低了房產(chǎn)的資產(chǎn)流動性，自然反過來也影響了樓市的活躍度，進而對新房市場與土地市場造成了反噬與負面效應(yīng)。

不過，想要調(diào)整這一政策也并不容易。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，二手房參考價已成為深圳樓市的長效機制，這讓局面有些“騎虎難下”。如果參考價往上調(diào)整，就意味著刺激樓市，觸碰了“房住不炒”；如果往下調(diào)整，則會導(dǎo)致市場預(yù)期房價進一步下跌，從而形成房地產(chǎn)去杠桿和深圳房價持續(xù)下跌。

“深圳將取消二手房參考價”消息在網(wǎng)上流傳后，在整個深圳樓市引起較大的反響，深圳許多房產(chǎn)中介機構(gòu)已在以“取消二手房指導(dǎo)價”為賣點在朋友圈進行宣傳。不過，銀行和各大中介平臺在公開層面均未對此作出明確回應(yīng)。

對于深圳“取消參考價”的影響在上述營銷總監(jiān)看來，參考價政策對“房住不炒”的期許是好的，但是在實際的執(zhí)行中對人民改善生活環(huán)境的需求有抑制作用。參考價政策調(diào)整后，對二手房市場會有改善，對于新房市場也有一定利好。

柏文喜也認為，二手房參考價政策的調(diào)整，無疑有利于恢復(fù)二手房市場的價格調(diào)整機制，利好樓市活躍度和促進樓市回暖。

財經(jīng)評論員張雪峰補充說，一方面，參考價政策的調(diào)整可以讓市場自主定價，避免政策干預(yù)過多，保證市場的公平和透明；另一方面，參考價政策的調(diào)整可以促進市場的活躍，吸引更多購房者和投資者進入市場，推動市場的復(fù)蘇和發(fā)展。同時，取消參考價還可以減輕購房者的負擔(dān)，提高購房者的購房能力，促進市場的健康發(fā)展。

Co-Found智庫秘書長張新原則提醒，參考價政策若調(diào)整對于深圳樓市的復(fù)蘇有一定的促進作用，但效果仍需要觀察研判。