市場克而瑞物管 2023-04-27 09:04:21 來源：丁祖昱評樓市

隨著我國“老齡化”問題的日益加重，養(yǎng)老已經(jīng)成為一個十分嚴(yán)峻的社會話題。

國家衛(wèi)生健康委員會老齡司司長王海東在去年9月的發(fā)布會上曾表示，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達(dá)2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%；65歲及以上老年人口達(dá)2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。

他同時預(yù)計，“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊�過30%，進(jìn)入重度老齡化階段。

目前，我國養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家養(yǎng)老，7%左右的老人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老人入住機構(gòu)養(yǎng)老，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老成為近年政策關(guān)注重點。

按照計劃，“十四五”期間，我國將大力發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，不斷完善養(yǎng)老服務(wù)體系，推進(jìn)“物業(yè)+養(yǎng)老”的服務(wù)模式，打通養(yǎng)老服務(wù)的“最后一米”。

但是，物管企業(yè)對居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)似乎興趣不大。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，上市物企中只有14家布局了社區(qū)養(yǎng)老，其中又只有6家提及居家養(yǎng)老、上門服務(wù)，占比不足10%。從已布局的企業(yè)來看，居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展也主要是依托社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老的延伸服務(wù)，進(jìn)展緩慢。

根據(jù)物企布局社區(qū)居家養(yǎng)老的深度，我們選取了綠城服務(wù)、長城物業(yè)、之平管理、保利物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、銀城服務(wù)等6家在養(yǎng)老服務(wù)方面探索較為靠前的企業(yè)作為樣本進(jìn)行拆解，從10大維度、40多個服務(wù)內(nèi)容，看看物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老領(lǐng)域的布局現(xiàn)狀。

2011年12月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》，第一次將社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)納入專項規(guī)劃范圍，并對機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三者首次做了區(qū)分，自此我國開始建立滿足養(yǎng)老需求的全場景服務(wù)體系。

機構(gòu)養(yǎng)老主要服務(wù)于失能、半失能的老人；社區(qū)養(yǎng)老主要服務(wù)于家庭日間暫時無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老人；居家養(yǎng)老主要服務(wù)于身體狀況較好、生活基本能自理的老人。

三者間最大的區(qū)別是服務(wù)地點：居家養(yǎng)老是在家庭，社區(qū)養(yǎng)老是在附近的社區(qū)，機構(gòu)養(yǎng)老是在養(yǎng)老機構(gòu)。

從服務(wù)內(nèi)容豐富度和服務(wù)深度來看，機構(gòu)養(yǎng)老大于社區(qū)養(yǎng)老大于居家養(yǎng)老。也就是說，只要能力許可，一家機構(gòu)可以同時從事機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三類服務(wù)。

社區(qū)居家養(yǎng)老作為之后被納入我國養(yǎng)老服務(wù)體系的內(nèi)容，近幾年國家民政部、地方政府不斷完善，大力推進(jìn)其發(fā)展，以滿足日益增長的老人就近就便養(yǎng)老服務(wù)需求。

作為距離社區(qū)最近的服務(wù)機構(gòu)，受政策利好、企業(yè)新業(yè)務(wù)拓展等多方面推動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正成為社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)主要提供方之一。

但實際情況是，目前僅6家上市物企涉足居家養(yǎng)老服務(wù)，業(yè)務(wù)開展主要基于社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老的延伸。

在居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)具體服務(wù)內(nèi)容的開展上，布局企業(yè)普遍根據(jù)自身社區(qū)養(yǎng)老布局現(xiàn)狀選擇性提供居家養(yǎng)老服務(wù)。但從服務(wù)收費情況來看，免費提供是物企主要形式之一，樣本企業(yè)免費提供的服務(wù)共計涉及6類15項，服務(wù)內(nèi)容主要集中在代辦、日間照料和精神關(guān)愛方面，其中之平管理、綠城服務(wù)免費提供的服務(wù)內(nèi)容較多。

另外，政府購買也是物企開展居家服務(wù)的主要方式之一。公開資料顯示，之平管理居家養(yǎng)老服務(wù)主要就是通過政府購買開展的，企業(yè)政府購買居家服務(wù)是指對于低收入的高齡、獨居、失能等養(yǎng)老困難老人，經(jīng)過評估，采取政府補貼的形式，為他們提供居家養(yǎng)老服務(wù)。

為什么物企對提供居家養(yǎng)老服務(wù)的積極性不高？我們研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人的需求密度和消費觀念并不支持物企的深度參與。

近日，中國消費者協(xié)會發(fā)布2022年養(yǎng)老消費調(diào)查項目研究報告，報告共調(diào)查了10個城市，回收2141份樣本。

報告顯示，居家養(yǎng)老服務(wù)中多項服務(wù)內(nèi)容需求度較高，其中家政清潔等日常照料服務(wù)、餐飲服務(wù)、進(jìn)行社會交往、醫(yī)療服務(wù)、日間照護(hù)服務(wù)五項需求占比均在20%以上，需求度較高。

從老人的需求來看，五項內(nèi)容中除了醫(yī)療服務(wù)、日間照護(hù)服務(wù)兩項相對需要專業(yè)人士提供外，其余三項內(nèi)容均相對基礎(chǔ)，更偏向于家政的服務(wù)范疇。

家政服務(wù)作為一個成熟行業(yè)，行業(yè)龍頭的情況代表行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，天鵝到家在全國目標(biāo)市場滲透率為8%，在自營29個城市目標(biāo)市場滲透率為22.3%，無疑已經(jīng)是家政服務(wù)行業(yè)的絕對龍頭。

但從企業(yè)經(jīng)營情況來看，2018-2020年企業(yè)累計虧損超過18億元，家政龍頭經(jīng)營困境可見一斑。服務(wù)密度、服務(wù)質(zhì)量把控、有效客戶的獲取是企業(yè)虧損的重要原因。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家養(yǎng)老服務(wù)過程中，這部分家政服務(wù)覆蓋的內(nèi)容需要與成熟的家政服務(wù)企業(yè)進(jìn)行爭搶，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在家政服務(wù)的質(zhì)量把控、服務(wù)體系、服務(wù)人員培訓(xùn)等方面均不具備優(yōu)勢。

更重要的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要服務(wù)于自己管理的社區(qū)，業(yè)務(wù)的開展難以形成規(guī)模效應(yīng)，需求密度成為物企難以深度參與的重要原因之一。

同時，老人對于居家上門服務(wù)認(rèn)知程度淺，對服務(wù)質(zhì)量不信任，老人的上門服務(wù)消費觀念尚未轉(zhuǎn)變也是物企難以布局的重要原因。

因此，“物業(yè)+養(yǎng)老”的社區(qū)養(yǎng)老模式應(yīng)運而生。

社區(qū)養(yǎng)老形態(tài)和機構(gòu)養(yǎng)老類似，但更接近居民，同時其形態(tài)又更容易被老人理解和接受，比起接受收費的居家養(yǎng)老項目，老人對社區(qū)養(yǎng)老的接受度更高，因此，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)成為物企精細(xì)化打磨的重點。

目前有14家上市物企布局社區(qū)養(yǎng)老，多家企業(yè)已形成明確的產(chǎn)品線、服務(wù)的顆粒度也逐步細(xì)化。如綠城服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)已形成椿天里產(chǎn)品線，打造了 “1+4+13+N”模式，即1個鄰里中心，4大功能區(qū)域，13個功能模塊，360項服務(wù)內(nèi)容。

在社區(qū)養(yǎng)老中，除了托位費、護(hù)理費、膳食費等固定費用以外，其他的收費項目也正在被逐步接受。

公開資料顯示，物企布局社區(qū)養(yǎng)老主要包含助餐、助潔、助浴、助急、助行、助醫(yī)、代辦、日間照料、精神關(guān)愛、健康護(hù)理、適老化改造等11類服務(wù)，其中日間照料、健康護(hù)理是社區(qū)養(yǎng)老集中布局業(yè)務(wù)之一。

市場化收費促進(jìn)了物企對社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的探索，但能否規(guī)模化復(fù)制是物企布局社區(qū)養(yǎng)老的決定性因素。長城物業(yè)在規(guī)模化復(fù)制上已先于其他企業(yè)跨出嘗試的第一步。

2021年，長城物業(yè)對深圳福田區(qū)園嶺街道內(nèi)長城花園等7個小區(qū)進(jìn)行調(diào)研試點，統(tǒng)計片區(qū)內(nèi)老人數(shù)量、空巢老人數(shù)量，分析老人服務(wù)需求，并針對性制定服務(wù)項目。

服務(wù)內(nèi)容主要為日間照料和護(hù)理服務(wù)，日間照料收費在2000~3800元/月，持續(xù)護(hù)理服務(wù)收費在5000~20000元/月。

社區(qū)居家養(yǎng)老是大勢所趨，這是大家的共識，物企養(yǎng)老探索過程中社區(qū)養(yǎng)老排在居家養(yǎng)老之前，長城物業(yè)的規(guī)�；瘡�(fù)制嘗試為物企提供的一個不錯的范本，但仍需要根據(jù)項目老人實際需求確定，大規(guī)模復(fù)制仍有很長一段路要走，物企探索仍在路上。

4月24日，上海市民政局等11個部門聯(lián)合印發(fā)的《上海市基本養(yǎng)老服務(wù)清單（2023年版）》共明確了8類24個基本養(yǎng)老服務(wù)項目。

其中，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)類，提供困難老人康復(fù)輔具社區(qū)租賃服務(wù)中明確，政府支持鼓勵各街鎮(zhèn)依托專業(yè)康復(fù)輔具租賃服務(wù)機構(gòu)，開展康復(fù)輔具社區(qū)租賃服務(wù)。對符合條件的本市戶籍老人，給予租賃服務(wù)補貼；租賃《上海市康復(fù)輔助器具社區(qū)租賃（試點）產(chǎn)品目錄》中的產(chǎn)品，給予輔具租賃服務(wù)價格50%的補貼（每人每年上限為3000元）。

越來越多的政策正在路上，在政策的持續(xù)加持、物企的持續(xù)探索下，我們覺得物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定可以走出一條自己的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)之路。