市場編輯部 2023-05-11 09:56:06 來源：丁祖昱評樓市

上海新天地，這個享譽全球的上海城市地標，在建成20余年后，首次啟動南擴。黃浦區(qū)“建國東路69、70街坊歷史風貌保護與城市更新項目”的煥新改造，正是新天地南擴的首期項目。一個更大更新的“大新天地”呼之欲出。

這不是對上海新天地簡單的延伸拓展。“操盤者”中海地產對這個位于上海市中心黃金地段的項目寄予厚望：文化留存和記憶延續(xù)是必須的，更重要的是，站在這個項目上，可以看到過去與現在的碰撞融合，先鋒文化潮流的延續(xù)與迭代，以及從繁華到休閑安靜的商業(yè)生態(tài)。

中海是懂城市更新的。早在30年前的1992年，中海在上海開始的第一個項目海華花園就是舊城改造項目。從這個角度來說，中海也是懂上海的。

1992年，上海的GDP總值是1100億元。2022年，上海的GDP總值已經超過4.32萬億元。三十年，四十倍的增長。中海不僅是上海這三十年來快速發(fā)展成長的見證者，更是積極主動的參與者。

現在，中海在上海投資建設的地產項目已達31個，共完成了750萬平方米的發(fā)展面積，服務于10萬業(yè)主，累計投資總額超過1000億港元。三十年間，中海城市更新的步伐也遍布全國，承擔了北京、上海、濟南、深圳等數十個項目的城市更新與運營。

尤其在上海，從海華花園到真如紅旗村，再到現在的建國東路項目，中海的每一個城市更新項目，都用自己的實踐經驗和對城市肌理的深入思考，促進了經濟發(fā)展，改善了人居環(huán)境，也提升了城市可持續(xù)發(fā)展空間。

中海在上海的城市更新歷經三代更迭，一直致力于實現上海的城市功能優(yōu)化、民生保障、品質提升和風貌保護。

如果說海華花園的成功實踐探索出了一條解決城市更新資金來源之路，并由此拉開了全國大規(guī)模舊城改造的序幕，那么，歷經三十年的實踐，中海在城市更新的質量把控、產業(yè)資源整合、資本運作、穩(wěn)健發(fā)展等方面都積累了豐富的經驗，具備了解決現階段城市更新改造難題的綜合能力。

可以看出，中海在城市更新領域已經形成了獨具特色的產業(yè)邏輯思考，并在此基礎上建立了一套完整的城市更新解決方案，同時確立了其在城市更新領域的領先優(yōu)勢。

當時間的腳步走到2023年5月9日，中海發(fā)展史上投資規(guī)模最大項目——上海建國東路69和70街坊歷史風貌保護及城市更新項目揭開面紗。這個中海第三代城市更新的代表項目，總投資近380億元，不僅讓市場充滿好奇和期待，也讓中海既興奮，又謹慎。

2020年7月，上海黃浦區(qū)政府與中海簽訂合作協(xié)議，把建國東路69、70街坊歷史風貌保護及城市更新項目交到中海手里。黃浦區(qū)是上海絕對的市中心區(qū)域，上海新天地、人民廣場、淮海中路等上海的知名地標或商業(yè)街都匯集于此。

建國東路歷史風貌保護及城市更新項目又位于黃浦區(qū)的核心區(qū)域，也是近年來上海中心城區(qū)少有的超大體量舊改項目。這個項目不僅對上海意義重大，對中海來說，這也是公司發(fā)展史上投資規(guī)模最大、市場價值最高、民生意義最為重大的項目。

中海對建國東路項目是有責任感的。在上海，黃浦區(qū)的“每棟樓都有很多的故事和歷史”。自2020年簽約以來，中海聯合城市規(guī)劃、文保風貌等眾多專家學者，反復研討方案，組織多次實地走訪，持續(xù)快速推進項目發(fā)展。在充分調研地塊的基礎上，最終提出“以傳承開啟新的傳承”的更新理念。

中海面臨的第一個問題就是：如何保護項目地塊里的歷史風貌？這其中，最重要的一個難題是，建國東路70街坊歷史風貌保護及城市更新項目有3處文物保護點：鴻寧里、鶴鳴里及順鑫里，怎么才能做到既保護好這些百年建筑，又能讓人們走進這些百年建筑，與它們近距離地進行跨越百年的對話與互動？

中海將通過平移、修繕等方式，對這3幢百年建筑進行保留更新。未來這3幢百年建筑將遷移到地塊北側，與3幢新建商業(yè)建筑共同構筑起一個新與舊、歷史與現代碰撞融合的商業(yè)體系。

中海建國東路項目70街坊的案名“順昌玖里”和69街坊的案名“恒昌玖里”都源自兩個地塊的中軸道百年老街“順昌路”和項目保留的歷史建筑“恒昌里”，這也是中海對文脈與城脈傳承的背后用意。未來，當人們來到這里，看著“順昌玖里”和“恒昌玖里”，或許會有“站在當下回望歷史”的恍惚。

順昌路是順昌玖里和恒昌玖里的中軸道，迄今已有120余年的歷史，過去是上海著名的“菜市路”。為了還原順昌路“原汁原味”的煙火氣，中海遍查百年前的設計圖紙，依照百年前的樣式，對建筑立面進行了還原。未來，百年順昌路將繼續(xù)作為商業(yè)街存在。

街口保留了順昌路存在百年的切角設計，將更多的空間讓給路人，以一種開放歡迎的姿態(tài)，延續(xù)上海城市的煙火氣。

這里不僅有濃郁的煙火氣，也是中國“新興藝術策源地”。中國近現代第一所專業(yè)的高等藝術學校上海美術專科學校舊址就坐落于此。康有為、胡適、章士釗、徐志摩等名家大師都在這里教過書，木心、李可染等藝文巨人都是從這里走向世界。

所以，這里也自帶先鋒潮流氣質。煙火氣與先鋒氣質如何進行混搭？

中海給出的答案是，讓充滿歷史印跡的順昌路，重新回到上海的都市生活，成為一條與“主街”相對的“后街”，一條毗鄰大型商圈的支路，一個以特色商品和品牌為引領，集聚餐飲、零售及休閑娛樂服務等業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街區(qū)。

“煙火氣”首先是人。當城市升級，人群變遷，在新的時空架構中，居住在上海市中心的高端人群，需要的是又一個有著濃厚旅游目的地和網紅打卡地色彩的新天地？還是一個有著安靜氛圍的消費場景和近在咫尺的社交場所？

在中海看來，與主街上滿足最大多數人群的普遍性需求的標準化商業(yè)區(qū)不同，“后街”在意的是差異化、個性化，甚至是激進的潮流尖端，這里是上海市中心鬧中取靜的、可漫步的街區(qū)。

所以，順昌玖里和恒昌玖里，并不是上海新天地向南的簡單延伸，而是與上海新天地，甚至淮海路中心商業(yè)區(qū)共同構成上海市中心完整商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的“后街”。

恒昌玖里沿黃陂南路由不同的建筑組團，形成豐富且連續(xù)的建筑立面，是珍貴的歷史文化遺產。中海將用“留皮換膽”的技法，將建筑外立面的形式、材料、特色裝飾完整保存。

這些沿街建筑將保留上世紀20-30年代上海典型Art-deco建筑風格，外立面沿用泰山磚拼出的菱形裝飾，建筑二層還是出挑實體陽臺，陽臺立面保留簡潔幾何裝飾、鏤空釉面花磚，三層窗下墻的幾何閃電圖案裝飾、窗間墻上部的鏤空釉面花磚裝飾，都會完整再現。

老建筑的“段落”被融入現代化的城市環(huán)境，海派風貌的建筑立面得以永續(xù)。這就是中海對城市文明煥新的深刻理解與現實表達。

未來，順昌玖里、恒昌玖里與上海新天地連接，將形成上海市中心更大片區(qū)、更富變化的、可閱讀的城市街區(qū)。

黃浦區(qū)地處上海最核心區(qū)域，被稱為上海的“心臟、窗口和名片”。盡管是上海面積最小的城區(qū)，黃浦區(qū)卻承擔著全上海一半的舊改體量。區(qū)位優(yōu)勢、資源稟賦、歷史使命以及后天的努力等，決定著黃浦區(qū)可以成為上海內核，引領上海的能級與密度進一步提升。

黃浦區(qū)的區(qū)域經濟密度為125.63億元/平方公里，多年來保持上海第一、全國領先，超過了美國紐約的平均水平。

“十四五”期間，黃浦區(qū)提出了“一帶引領、雙核驅動、三區(qū)聯動”的規(guī)劃布局，其中“雙核”中的一核，便是淮海中路-新天地地區(qū)。

在黃浦區(qū)新的規(guī)劃里，上海新天地將被打造成“復合功能都心區(qū)”，具體的計劃是將新天地東進、南擴，打造“大新天地”。目前，新天地占地近0.5平方公里，計劃中的“大新天地”戰(zhàn)略范圍總面積約1.2平方公里，其中包括南邊的建國東路67-71街坊部分地塊。

未來的“大新天地”也將成為上海城市生活不可復制的國際名片。

中海建國東路項目是上海新天地南擴的首期項目，項目地塊內的順昌路也將憑借與新天地近在咫尺的區(qū)位優(yōu)勢，加入到從上海新天地到“大新天地”的南擴升級的歷史進程。

黃浦區(qū)為何把如此核心區(qū)域、體量如此之大的歷史風貌保護及城市更新項目交給中海？

30年前，黃浦區(qū)（原盧灣區(qū)）在斜三地塊開先河探索了土地批租形式改造舊區(qū)，拉開了上海大規(guī)模舊改的帷幕；30年后，黃浦區(qū)完成最后一塊成片二級舊里以下房屋改造，將宣告上海大規(guī)模舊改的勝利收官。

巧合的是，這兩個項目，中海都發(fā)揮了巨大的作用。中海在上海三十年，親歷了上海舊城改造的多個重要時刻，歷經三代城市更新。這個發(fā)展歷程，也是上海這座城市過去三十年天翻地覆變化的側影。

更重要的是，建國東路項目包含了多幢歷史建筑，開發(fā)商在負責興建的同時還要負責對這些歷史風貌建筑的修繕和維護。由于項目地處上海核心區(qū)，需要開發(fā)為商住綜合項目，對參與企業(yè)的綜合開發(fā)能力提出了比較高的要求�？梢哉f，中海是少數符合條件的開發(fā)商之一。

從黃浦區(qū)手中接下這個項目后不久，中海就于2021年初在項目地塊上發(fā)起了一系列“城市煥新計劃”，從民生煥新、記憶煥新、老品牌煥新、文化煥新、街區(qū)煥新等五個維度，開始了具有中海特色的“城市更新計劃”。

中海邀請攝影師在地塊上拍攝了多組照片，永久保留這份城市記憶；將旗下的長租公寓優(yōu)惠提供給舊改居民，以解決他們的臨時居住問題；聯動劉海粟美術館，啟動“記憶市場——粟上海順昌路藝術項目”，通過藝術介入社區(qū)的方式，進行區(qū)域文化挖掘和梳理……這樣的細節(jié)，數不勝數。

“讓城市留住記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁”。歷史建筑與風貌街區(qū)是黃浦的“豐厚家底”，建國東路城市更新項目處于歷史風貌區(qū)，中海按照上海石庫門和街巷里弄的尺度，從業(yè)態(tài)和形式上對項目進行整體的思考和布局，致力于把建國東路板塊打造成為具有海派風韻的城市新地標。

新的目光正聚焦在建國東路項目，一個與人共享、與城共生的城市更新作品正在走進現實。

黃浦區(qū)舊改后騰出的土地是上海核心區(qū)域難得的寶貴資源，我們希望中海能保留初心，為上海這座城市做加法，給居民們的幸福生活持續(xù)“加碼”。

建國東路項目創(chuàng)造性地將留皮換膽的技法運用到建筑風貌的保護中，在保留歷史文化的同時，也讓建筑更適合于現代人的居住需求，讓老街區(qū)煥發(fā)出獨有的商業(yè)價值，不僅留住了回憶，也提供了先進的城市更新理念。

中海始終從上海的角度出發(fā)，思考城市核心區(qū)如何在更新時保留歷史的同時注入活力；中海也始終在感受著上海這座城市的脈搏，為這座城市的人們描摹現代化的模樣，未來城市生活的模樣。

在這個過程里，我們看到了中海的進步，也看到了時光的力量。

中海的每一個城市更新項目，都讓我們看到了重塑城市未來的無限可能，不僅構筑了居民的美好生活，也不斷推動城市的有機重生。從中海在上海的發(fā)展，我們可以清晰地看到，中海從單一的城市開發(fā)，向更加綜合的城市空間運營的轉變。在這個過程，中海也在城市更新的歷史潮流中，成為其中的中堅力量。

建國東路未來建筑的模樣很快就會呈現，希望在不久的將來，這里會成為新的城市打卡點，也希望更多的上海市民說：這里，很上海！