市場吳若凡 樊永鋒 景洪 2023-05-15 09:55:17 來源：中房報

今年春節(jié)，云南省西雙版納累計接待人次全國第二、旅游收入全國  第一的亮眼成績，也因此被當(dāng)作典型案例城市，登上了央視新聞聯(lián)播。

防控徹底放開后的第一個春節(jié)，全國旅游市場迅速復(fù)蘇，旅游熱度高漲，2023年春節(jié)期間，云南接待游客4514萬人，同比增長244%，旅游收入384億元，同比增長249%，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)超越了疫情前2019年的數(shù)據(jù)。

而這4000多萬人中，有271.75萬人次在西雙版納“撒歡兒”，同比增長高達(dá)554.51%。

一下子涌入的游客，一方面拉高了西雙版納春節(jié)期間住行的成本，西雙版納的酒店價格比淡季上漲了10倍，機(jī)票漲了3~4倍。各大媒體爭相報道之下，整個西雙版納樓市也成為全國樓市率先復(fù)蘇的地方。

用當(dāng)?shù)厝说脑捳f，西雙版納是一座被房地產(chǎn)“催熟”的城市。

不過，情況自3月份起發(fā)生了改變。

一個銷售人員一天賣2套房

景洪樓市迎來上升期

一場突如其來的樓市盛宴，讓當(dāng)?shù)亻_發(fā)商們有點“猝不及防”。

“真的忙不過來，案場銷售每天都要工作15個小時以上，一個人就要接待10組客戶�！蔽麟p版納碧桂園營銷負(fù)責(zé)人郭彩杰向記者表示。

春節(jié)期間，他們案場的一天來訪量將近四五十組，售樓處的每個銷售都是飽和運轉(zhuǎn)，每天每個銷售就要接待近10組客戶。

悅景莊的項目策劃負(fù)責(zé)人劉曉蕓也表達(dá)了類似的看法，她所在悅景莊項目，一期由云南景和置業(yè)有限公司全流程開發(fā)，二期項目引入了藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)共建開發(fā)。

“當(dāng)時因為實景示范區(qū)做的比較好，對客戶的吸引力比較高�！�

劉曉蕓告訴記者，春節(jié)期間，她所在項目案場的日均到訪量達(dá)到80組，同時，客戶的轉(zhuǎn)化率上升到了14%，這意味著，每100個看房客中就有14人成交，而此前的疫情3年，轉(zhuǎn)化率只有7%。

火爆的成交一度讓西雙版納當(dāng)?shù)匾恍╉椖砍霈F(xiàn)了“無房可售”的局面。郭彩杰表示，一些項目因為前期消化了市場存量，導(dǎo)致后期供貨跟不上，一度出現(xiàn)無房可售的情況，但這不是說沒有庫存了，只是沒有及時補上。

伴隨著前期客群的大量涌入，西雙版納的項目基本開始漲價，以西雙版納碧桂園為例，郭彩杰介紹，其洋房產(chǎn)品的均價從5000多元/平方米漲到了7000多元/平方米，漲幅達(dá)70%。公寓項目的漲幅在1000元/平方米左右。

曼弄楓片區(qū)的遠(yuǎn)達(dá)雨林時光小區(qū)在春節(jié)期間的毛坯單價從7000多元/平方米漲到了8000多元/平方米，精裝單價從8000多元/平方米漲到了9000多元/平方米。

與此同時，為了營造無房可售的感覺，郭彩杰告訴記者，一些項目運用饑餓營銷的手法來制造項目火爆的感覺。一些項目甚至按樓層售賣，從低到高，每一層的價格都不一樣，一層賣完，就公布新的價格。有的項目采取“只認(rèn)籌不認(rèn)購”的方式來吸引客戶。

來自克而瑞云南機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲27%，環(huán)比上漲41.5%。

這組數(shù)據(jù)顯示出當(dāng)?shù)厥袌龅膬纱蟮湫吞卣鳎菏紫龋?月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會城市昆明，領(lǐng)跑云南重點地市州；其中，跟其他非省會熱點城市相比，西雙版納成交總量已經(jīng)達(dá)到了大理的6倍。

游客的蜂擁而至，令西雙版納房地產(chǎn)市場瞬間逢春，迎來近13個月以來成交峰值。

克而瑞云南機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王路璐表示，開發(fā)商采取了小面積低價快速拋貨，渠道高點位+高額成交獎勵的核心策略。在此期間，近半主力項目推出特價房，價格在10~13個百分點的常規(guī)優(yōu)惠下再讓利1~2個點，刺激成交。

分銷渠道在高傭金之下積極帶看，春節(jié)期間，版納當(dāng)?shù)仨椖康膩碓L認(rèn)購整體同比漲超70%。

這已經(jīng)不是西雙版納樓市第一次出現(xiàn)這樣的局面，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，自2017年8月開始，西雙版納的房價就曾經(jīng)開啟過“狂飆模式”。不到3個月的時間，房價從4000元/平方米，直接翻倍上漲到了8000元/平方米。

2018年7月，新房漲到頂峰，均價達(dá)到11747元/平方米，甚至超過了當(dāng)時省會昆明的11382元/平方米。

但自2019年開始，西雙版納房價就遭遇“斷崖式”下跌，不少項目價格甚至出現(xiàn)“腰斬”。

到2019年年中，房價就跌回8109元/平方米，跌幅達(dá)12.24%；

之后還在一路下滑，2022年上半年甚至跌進(jìn)了“6字頭”。如今的西雙版納房價，相比2018年時的最高峰還有20%左右的距離。

對比2022年1月至2023年1月西雙版納住宅成交情況，2023年1月達(dá)到近13個月來的峰值，同比2022年1月漲幅27%、環(huán)比2022年12月漲幅41.5%。

2023年以來，西雙版納房價持續(xù)上漲。其中，2月西雙版納房屋均價為7842元/平方米，環(huán)比1月7830元/平方米上漲0.17%，同比上漲4.24%。

從整體供應(yīng)上來看，克而瑞云南機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年，西雙版納新增供應(yīng)面積達(dá)到了近幾年最高的401.27萬平方米，當(dāng)年成交面積只有187.9萬平方米。隨后供應(yīng)與成交開始出現(xiàn)倒掛，到了2022年，新增供應(yīng)回落到了38.1萬平方米，而此時成交達(dá)到了87.63萬平方米，這也就意味著，2022年的供應(yīng)幾乎只有往年最高峰的1/10。

供需關(guān)系的變化讓西雙版納樓市生機(jī)逐漸顯現(xiàn)。

從數(shù)據(jù)來看，今年2月，東三省購房人群支撐起西雙版納的樓市，僅春節(jié)期間，東三省購房人群占比就達(dá)到了四成。

氣候吸引候鳥旅居拉動北方人到西雙版納置業(yè)，且東北客戶購買力微弱強于南方客戶。

從客戶來源占比看，北方省份占比合計63%，顯示出氣候?qū)Ρ狈娇蛻舻某志梦�引。南方省份僅四川貢獻(xiàn)突出，占比18%。

具體來看，購房人群中，有30%來自于東三省，30%來自京津冀三地，剩下的20%川渝地區(qū)，此外，還有新疆、內(nèi)蒙等少數(shù)客群。

從購買的產(chǎn)品上看，客戶基本將此類項目作為自己的第二居所，一般以旅游度假型為主。

以嘎灑板塊為例，由于自身為旅游度假區(qū)，加之到市中心、其他景點、機(jī)場/高鐵站車程時間都比較短，加之區(qū)域內(nèi)有多個品牌房企開發(fā)，成為目前西雙版納置業(yè)的“性價比之選”區(qū)域。其中，板塊內(nèi)的遠(yuǎn)洋雨林源筑項目在春節(jié)一口氣銷售了200多套，主要定位為“高端低密墅區(qū)，養(yǎng)生休閑旅居大盤”，同時產(chǎn)品多樣。

從火熱到平靜

如同暴雨過后歸于平靜的湖面一樣，在西雙版納當(dāng)?shù)亻_發(fā)商看來，春節(jié)期間西雙版納樓市只是短暫的快速上揚。

數(shù)據(jù)顯示，整個“五一”假期的一周時間，各個樓盤的成交數(shù)基本在個位數(shù)，和春節(jié)期間的一天動輒一二十套的交易量相比不值一提。

成交開始出現(xiàn)下滑。

數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期期間。西雙版納重點熱門項目的成交金額環(huán)比下降近6成，市場來訪量也下滑了4成左右。

“西雙版納現(xiàn)在的情況是，好的項目日均來訪在10來組，差的話只有3~4組�！惫�彩杰向記者表示，他們的項目3月初的日到訪量還能維持在一個不錯的水平，但從3月中旬就開始出現(xiàn)下滑，4月中旬的潑水節(jié)期間幾乎沒有什么客戶。

當(dāng)?shù)厥袌鋈耸扛嬖V記者，這一波行情始于民宿市場。

2023年春節(jié)期間，西雙版納旅游業(yè)的持續(xù)爆火，引發(fā)當(dāng)?shù)囟套夥績r格的上漲，酒店價格呈現(xiàn)幾倍式增長，有個別別墅以60萬元一個月價格租出，萬達(dá)文華酒店的套房更是開出了近8萬元一晚的價格，仍被一搶而空。

價格的水漲船高，許多人覺得，“與其支付8萬元一晚的酒店費用，為何不直接在西雙版納買套房�！�

始于游客也終于游客。

自3月份開始，天氣開始逐漸轉(zhuǎn)暖，加上淄博等其他旅游城市的分流，西雙版納的到訪量開始逐漸降低�！拔逡弧奔倨谄陂g，西雙版納的氣溫保持在35度以上。受季節(jié)性因素影響，游客就轉(zhuǎn)向了昆明、大理和麗江。

“人都被淄博吸走了”，上述市場人士向記者笑稱。盡管西雙版納旅游市場回暖促進(jìn)了西雙版納在春節(jié)期間的成交，但經(jīng)濟(jì)與行業(yè)下行使得客戶偏理性，投資行為仍保守。

在當(dāng)?shù)厝耸靠磥�，西雙版納市場前幾個月的火熱是多種因素疊加在一起的偶發(fā)情況，不是長期現(xiàn)象。

郭彩杰表示，春節(jié)的購買客群主要以家庭單位，而潑水節(jié)因為假期的原因來訪的基本都是年輕人，購買力相對而言比較欠缺，而“五一”期間，因為天氣因素，好多游客沒有來。

克而瑞云南機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王路璐告訴記者，城市旅居屬性決定市場成交為小面積低總價主導(dǎo)，出于度假非長住目的，客戶趨向門檻低、資金占用少的輕型投資兼自住物業(yè)。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，作為一座典型的被旅游激活的城市，春節(jié)期間，西雙版納有接近300萬人涌入。旅游價值擴(kuò)大了住宅市場價值，這使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨立行情，釋放回暖信號。

劉曉蕓告訴記者，縱觀今年1~2月份，西雙版納的交易量創(chuàng)下新高，而4月份是游客來訪量的巔峰，整體西雙版納的旅客到訪量是逐步上升，但客戶質(zhì)量不高，春節(jié)那波客戶購買力強，導(dǎo)致客戶購買客群質(zhì)量很高，到2月份春節(jié)過后，客戶來訪量從最高峰的80組到現(xiàn)在一天只有幾組。

樓市進(jìn)入短暫冬眠期

這是一座典型的被旅游激活的城市，春節(jié)期間，有接近300萬人涌入這座城市，城市旅游價值對住宅市場的帶動作用明顯放大，使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨立行情，釋放回暖信號。

但壓力得以緩解，并不意味著市場迎來真正復(fù)蘇。市場仍然脆弱。

種種情況表明，西雙版納樓市開始進(jìn)入一個短暫的冬眠期。

劉曉蕓表示，到訪量下滑是正常情況，每年4月份開始，伴隨著旅游人數(shù)的減少，西雙版納便進(jìn)入了樓市淡季。

前幾個月的客流瘋狂進(jìn)入，讓西雙版納樓市在短時間內(nèi)幾盡飽和狀態(tài)。

遠(yuǎn)洋雨林源筑的項目營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，現(xiàn)在的市場對于西雙版納而言已經(jīng)是淡季，旅居客群已經(jīng)回流，現(xiàn)在來版納的主要是團(tuán)隊會務(wù)人群。

“現(xiàn)在（成交量）下滑，主要是由于西安、重慶、淄博等網(wǎng)紅城市虹吸掉一部分旅游人口。”

其次，“五一”期間出國游玩的游客較多，這部分有較強購買力的客戶并未在“五一”期間做過多停留。此外，今年能出國游玩的游客基本全出國了。

據(jù)悉，整個“五一”假期期間，西雙版納一些重點熱銷項目中，80%的樓盤成交為零、認(rèn)購為零，每天來訪量10組左右，剩余20%的樓盤則只有幾組到訪。

郭彩杰預(yù)計，從現(xiàn)在開始到10月份以前，市場基本處于空窗期，即便做很多營銷動作也換不來太多成交。

同時，明年春節(jié)的火爆場面將不太可能再次出現(xiàn)。

郭彩杰表示，如今，客戶已經(jīng)消化得差不多，而剩下的客戶，面臨價格的上漲則選擇駐足觀望。

今年開始，項目采取的是溢價策略，接下來采取的保價保利潤的策略。不過，郭彩杰坦言，即便價格有所調(diào)整，依舊虧損，這主要是由于土地成本的原因。

如今，伴隨著旅居游客的離開，許多經(jīng)紀(jì)人也離開了這座城市，整個西雙版納樓市按下了暫停鍵，大家都在等待9月樓市的重啟，屆時，又將是一番忙碌景象。

遠(yuǎn)洋雨林源筑營銷負(fù)責(zé)人表示，旅居本身也是內(nèi)循環(huán)的一部分，隨著內(nèi)循環(huán)的發(fā)展，西雙版納樓市將迎來更多的發(fā)展機(jī)遇。