市場許倩 2023-05-17 10:07:06 來源：中房報

樓市仍在復蘇中前行，一些新的變化也開始出現(xiàn)。

5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1～4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)，投資端與銷售端走出不一樣的發(fā)展曲線。

從銷售端來看，1～4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，跌幅持續(xù)收窄，其中住宅銷售面積同比增長2.7%，已經(jīng)連續(xù)兩個月正增長。商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，較3月末回升4.7個百分點，其中住宅銷售額同比增長11.8%。

銷售金額增速明顯快于銷售面積，也說明市場在轉(zhuǎn)好過程中居民購房信心被帶動，尤其是一線和熱點二線城市，買漲不買跌預期下市場帶起了一波銷售潮。從區(qū)域看，京津冀、長三角、大灣區(qū)等房地產(chǎn)熱點市場銷售情況總體向好。

根據(jù)銷售數(shù)據(jù)測算得出，1～4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%，已經(jīng)連續(xù)3個月上漲，且漲幅連續(xù)2個月擴大。

4月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.78，持續(xù)4個月回升，但仍未達到去年同期96.62的水平。

房企資金面也在進一步改善。1～4月，房企到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅較1～3月收窄2.6個百分點。其中，國內(nèi)貸款同比下降10%，降幅較1～3月收窄0.4個百分點；個人按揭貸款8222億元，同比增長2.5%，而1～3月這一數(shù)據(jù)還是下降2.9%。

這些都是樓市出現(xiàn)的利好變化�！敖衲暌詠恚�房地產(chǎn)市場需求較快釋放，商品房銷售有所恢復，住宅銷售價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況有所改善。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示。

但問題依然存在，樓市復蘇根基并不穩(wěn)定。最明顯的就是開發(fā)投資端。1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-6.2%，相比1~3月-5.8%的增速繼續(xù)惡化，并繼續(xù)成為經(jīng)濟復蘇的主要拖累因素之一。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～4月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長4.7%，比1~3月份回落0.4個百分點。分領域看，基礎設施投資同比增長8.5%，制造業(yè)投資增長6.4%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資下降6.2%。

在影響開發(fā)投資數(shù)據(jù)的主要指標中，據(jù)國盛證券研究所統(tǒng)計，1～4月，全國土地成交總額7966.9億元，同比下降18.81%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1～4月，房屋新開工面積同比下跌21.2%，跌幅持續(xù)擴大，顯示開發(fā)商拿地與開工積極性仍舊很低。

保交付政策支持下，1～4月，房屋竣工面積23678萬平方米，同比增長18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，由于建筑工程（新開工貢獻）、土地購置費合計占據(jù)開發(fā)投資總額的65%～75%，這導致1～4月全國開發(fā)投資跌幅繼續(xù)擴大。雖然竣工增長會帶動安裝工程投資，有助于穩(wěn)定開發(fā)投資，但這部分投資占比只有15%左右，難以左右開發(fā)投資走勢。

“這反映了房企供給端擴張能力并沒有恢復。銷售端的改善，已經(jīng)通過首付款和按揭貸款等指標改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設，時滯過長。此類問題要解決，否則容易影響后續(xù)新盤的供應和房源供給�！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進提示道。

李宇嘉分析認為，房地產(chǎn)下游銷售端繼續(xù)改善，而上游拿地、開工、投資跌幅繼續(xù)擴大，成為近段時間樓市常態(tài)。這意味著在多方政策紓困下，特別是各地將消費擺在更加重要位置，熱點城市松綁調(diào)控政策，需求端快速復蘇，但供給端的制約因素在于暴雷企業(yè)風險處置和債務償還，這兩方面問題導致開發(fā)商整體拿地、開工的積極性較低。

另一個問題是，需求端居民購買力仍較為疲弱，加杠桿積極性也較低。

央行數(shù)據(jù)顯示，4月份，居民住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元。居民中長期貸款的主要構成就是個人按揭貸款。

從過往數(shù)據(jù)來看，這是僅次于2022年2月和2020年2月的歷史低值。多位業(yè)內(nèi)人士分析認為，除受季節(jié)性因素和信貸節(jié)奏調(diào)整影響外，也反映出居民消費信心和購房意愿仍需進一步穩(wěn)固。

4月份，房地產(chǎn)交易市場活躍度亦出現(xiàn)不足。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，4月重點100城房地產(chǎn)成交面積環(huán)比下降超兩成，不過在去年同期低基數(shù)下，同比增長約40%。分城市來看，一線及核心二線城市更為堅韌，普通二線及三四線城市下滑幅度較大。

從市場層面看，樓市庫存量仍在增加，去庫存壓力依然存在。4月末，商品房待售面積64487萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.4%。

“盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力�！备读钑煴硎�，下階段，隨著經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。