市場付珊珊 2023-05-29 09:00:37 來源：中房報

剛剛過去的5月23日，杭州完成了今年第四批集中供地，杭州供地節(jié)奏快已不是新鮮事，但這次土地拍賣中，一個值得關(guān)注的點(diǎn)在于，民營房企包下了全部土地，這其中除了杭州市占率較高的品牌房企濱江集團(tuán)外，還有不少本土“地頭蛇”和外來企業(yè)，比如上海大華、理想四維、恒尊控股等。

不只杭州，在其他熱點(diǎn)城市，地產(chǎn)行業(yè)也正在崛起一批“新勢力”。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模、業(yè)績增速等出現(xiàn)明顯下滑，不少企業(yè)被債務(wù)拖累而出險，經(jīng)營狀況和行業(yè)地位一瀉千里�？硕�瑞的一組數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企留存率僅為78%，遠(yuǎn)低于前幾年接近90%的水平，創(chuàng)近五年新低。

大浪淘沙過后，行業(yè)格局也發(fā)生了變化，有人退出自然有人補(bǔ)位。

除了在土地市場和銷售市場大放異彩的央企、國企，還有一些區(qū)域性小房企正在逆勢加倉。這些企業(yè)中，有的本身就做地產(chǎn)，但在行業(yè)高速發(fā)展期保持低調(diào)，在行業(yè)調(diào)整期則逆勢回歸補(bǔ)倉，比如上海大華、浙江坤和、安徽的祥源等；有的企業(yè)則是背靠實(shí)業(yè)，在行業(yè)低周期擇機(jī)擴(kuò)張，例如偉星房產(chǎn)、亞倫地產(chǎn)、杭州中豪等。

克而瑞在一份研究報告中提到，在2017年至2019年房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張的過程中，很多“地頭蛇”開始冬眠。在本輪行業(yè)洗牌后，許多規(guī)模房企暴雷、發(fā)展陷入停滯，此前那些具有市場認(rèn)可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回，同時各地的拿地門檻以及拿地資質(zhì)也一降再降。在這種情況下，曾經(jīng)一些被淡忘的企業(yè)正在低調(diào)復(fù)蘇，并重新參與房地產(chǎn)市場。

“地頭蛇”蘇醒、實(shí)業(yè)家加倉

“如今的房地產(chǎn)正在呈現(xiàn)一種前所未有的景象。”一位房企人士感嘆，在中央“房住不炒”定位下，在地產(chǎn)周期下行的影響下，房地產(chǎn)深度調(diào)整，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了一個關(guān)鍵時刻。

隨著近兩年地產(chǎn)行業(yè)不斷洗牌、出清，部分企業(yè)暴雷、退市，部分企業(yè)因債務(wù)問題被清盤、重整，行業(yè)正處在優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代的階段。

被淘汰的企業(yè)逐漸退出行業(yè)舞臺，一些有實(shí)力的企業(yè)仍然看好行業(yè)發(fā)展，也試圖逆勢補(bǔ)倉，彎道超車。

濱江集團(tuán)是這其中比較知名且典型的房企。自2018年起，濱江集團(tuán)在大本營杭州就獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，最近兩年穩(wěn)居杭州市場銷售冠軍，據(jù)一位熟悉杭州市場的人士表示，外來的大房企進(jìn)入杭州都會找濱江集團(tuán)合作，而杭州市場上高端改善盤只要是濱江開發(fā)的根本不愁賣。在行業(yè)最困難的2022年，濱江集團(tuán)依然實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入415.02億元，同比增長9.28%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%；在土地市場，濱江集團(tuán)2022年斥資超400億元補(bǔ)貨，發(fā)展勢頭堪比央企、國企。

除了濱江集團(tuán)，一些長三角的“地頭蛇”企業(yè)最近兩年也在房地產(chǎn)市場積極加倉。例如浙江偉星集團(tuán)旗下的偉星房產(chǎn)，去年開始，這家企業(yè)便頻繁在杭州、南京、武漢、合肥等熱點(diǎn)城市大手筆拿地。2022年，偉星房產(chǎn)是合肥拿地金額最大的房企；今年3月，偉星房產(chǎn)在南京以31億元拿下當(dāng)?shù)厥飞系诙�貴的地塊。激進(jìn)補(bǔ)貨之后，在今年一季度新增貨值排行榜上，偉星房產(chǎn)榮登行業(yè)前十。

另一家來自江蘇南通的房企亞倫地產(chǎn)最近一個月在土地市場動靜也頗大。在今年4月初西安一場土地出讓中，亞倫地產(chǎn)擊敗華潤、龍湖、碧桂園等7家實(shí)力房企獲取了一宗62畝的熱門宅地，這塊地也是西安今年第二宗觸頂搖號地塊。同樣的情況還出現(xiàn)在今年廣州的集中供地中，彼時，廣州番禺迎賓路地塊吸引了16家房企競爭，但最終，亞倫地產(chǎn)在搖號階段勝出。今年以來，亞倫地產(chǎn)先后出現(xiàn)在杭州、廣州、西安的公開土地市場，已累計(jì)斥資40億元拿地。

不難發(fā)現(xiàn)，最近兩年在土地市場崛起的這些“新勢力”具有一些共性。

無論是濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)，還是亞倫地產(chǎn)、杭州中豪，這些企業(yè)都是區(qū)域深耕型房企，在深耕的市場具有一定口碑和客戶基礎(chǔ)。濱江集團(tuán)在杭州的市場份額已經(jīng)占到20%以上；偉星房產(chǎn)此前一直深耕臺州臨海和蕪湖，其市場占有率一直位居第一。

在地產(chǎn)狂飆的年代，由于競爭激烈，各地拿地門檻也上升，這些區(qū)域型房企遭遇規(guī)模房企全國化的沖擊，選擇了低調(diào)發(fā)展。隨著市場變化，這些房企也開始回歸擴(kuò)張。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，當(dāng)下這一波擴(kuò)張的民企大都有著深耕的實(shí)體產(chǎn)業(yè)母公司，這為其擴(kuò)張打下了較好的融資基礎(chǔ)。

例如偉星房產(chǎn)的母公司偉星集團(tuán)主要是做紐扣和塑料水管生意；而南通的亞倫地產(chǎn)其母公司亞倫集團(tuán)則是紡織和針織業(yè)的龍頭企業(yè)；杭州中豪主業(yè)其實(shí)是建筑。

“這些企業(yè)嚴(yán)格來說也不算是地產(chǎn)行業(yè)的新勢力，比如偉星房產(chǎn)和杭州中豪進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)也有20余年了，只不過這些企業(yè)有其他主業(yè)，地產(chǎn)只是副業(yè)�！币晃涣私馍鲜鰞杉移髽I(yè)發(fā)展情況的杭州研究人士表示，或許正是由于主業(yè)和副業(yè)之間的平衡，而不是把業(yè)務(wù)全部押在房地產(chǎn)上，這些企業(yè)才沒有激進(jìn)擴(kuò)張，從而實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。

在這位研究人士看來，這些企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展一直相對穩(wěn)健，不算逆勢而起。或許這些企業(yè)的如今的表現(xiàn)也應(yīng)了濱江集團(tuán)董事長戚金興的那句話——“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快�！�

從合作開發(fā)到單打獨(dú)斗

過去，這些“地頭蛇”企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目多是合作的形式，最近兩年，隨著土地市場環(huán)境的變化，拿地門檻降低，這些企業(yè)開始加大獨(dú)立拿地的力度。

在業(yè)內(nèi)，濱江集團(tuán)以產(chǎn)品品質(zhì)聞名，實(shí)際上，濱江集團(tuán)做大規(guī)模的一個重要原因在于合作開發(fā)。在濱江集團(tuán)的眾多合作伙伴中，杭州坤和集團(tuán)、杭州中豪、興耀等浙江本土房企占有重要比例。這其中，坤和集團(tuán)近兩年在杭州的土地拍賣市場頻繁現(xiàn)身。

2022年，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中，坤和集團(tuán)全口徑銷售額達(dá)到245.21億元，在杭州房企銷售排行榜上位居第四。從坤和集團(tuán)過往開發(fā)的項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，除了濱江集團(tuán)，坤和集團(tuán)跟萬科、龍湖、融創(chuàng)等開發(fā)商都有過合作。而2022年，坤和集團(tuán)也開始獨(dú)立拿地。

據(jù)公開資料顯示，在2022年杭州第三批集中供地中，坤和集團(tuán)就與萬科組成聯(lián)合體參與競拍了那一批宅地中起價和封頂價最高的一宗地。同時，坤和集團(tuán)還單獨(dú)搖中錢江新城二期杭政儲出【2022】70號地塊。在今年3月29日杭州拍地中，坤和集團(tuán)再次幸運(yùn)搖中下沙中心區(qū)單元JS0403-26地塊，當(dāng)時這塊地最終有25家競買人參與搖號，中簽率僅4%。

無獨(dú)有偶。最近在土地市場風(fēng)頭正盛的亞倫地產(chǎn)也正在轉(zhuǎn)變其拿地方式。

公開報道顯示，在2017年到2021年，以實(shí)業(yè)為主的亞倫集團(tuán)多以財(cái)務(wù)投資者的角色出現(xiàn)在一些知名房企的股東名單里。比如從2017年開始，其與融創(chuàng)曾合作過10多個項(xiàng)目，操盤者均為融創(chuàng)。

從2022年起，亞倫地產(chǎn)在合作開發(fā)之外，也開始嘗試獨(dú)立拿地，在合肥、深圳、西安、廣州所拿地塊目前都是其全資持有。

不過也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，這些深耕型企業(yè)走出自身舒適區(qū)后單打獨(dú)斗會不會水土不服。

早期發(fā)力旅游地產(chǎn)，且地產(chǎn)布局以安徽為主的祥源地產(chǎn)在上海就遇到了類似問題。2020年祥源地產(chǎn)開始在上海發(fā)力，先從華僑城手里接過一個豪宅項(xiàng)目，此后現(xiàn)身公開土地市場，不過一開始，祥源地產(chǎn)也是與其他房企組成聯(lián)合體拿地，而去年在行業(yè)低谷期，祥源地產(chǎn)斥資4.84億元獨(dú)自攬獲上海青浦區(qū)夏陽地塊。該地塊被打造成祥源溪悅項(xiàng)目，相比市中心同期銷售的項(xiàng)目，祥源溪悅成交遜色不少。該項(xiàng)目于5月21日認(rèn)購結(jié)束，推出180套房源，最終有140組客戶認(rèn)購，認(rèn)購率88％，還未觸發(fā)積分。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，諸如亞倫地產(chǎn)這樣的企業(yè)獨(dú)立拿下的這些地塊后續(xù)也可能會引入合作方，畢竟此前這些企業(yè)深耕一隅，對于外拓的市場，最穩(wěn)妥的方式還是找熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅拈_發(fā)商進(jìn)行合作，共擔(dān)風(fēng)險。

在張波看來，從目前這些企業(yè)的擴(kuò)張勢頭來看，主要還要基于兩點(diǎn)。其一是房地產(chǎn)自去年開始的降溫帶動了土地市場的的變化，不少一二線熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)低價的地塊開始增多，給市場提供了更多機(jī)遇。其二是由于自身的較好的融資能力或者母公司提供的更多信用背書支持，給擴(kuò)張本身提供了足夠的“彈藥”。

他認(rèn)為，這些企業(yè)的擴(kuò)張不一定有持續(xù)性。目前來看，由于擴(kuò)張的勢頭遠(yuǎn)不如此前一些房企，并且由于有了前車之鑒，預(yù)計(jì)穩(wěn)健型擴(kuò)張會是這類企業(yè)的主基調(diào)，并且不排除市場一旦出現(xiàn)明顯波動，其拿地節(jié)奏也會隨之調(diào)整。