市場(chǎng) 2023-06-05 09:06:24 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2023年至今，網(wǎng)友們問(wèn)的最多的問(wèn)題便是：今年要不要買房？

他們有的是剛需，有的是改善，有的想打新，有的想置換，有的想買二手房。

這些問(wèn)題中，往往都隱含著另外一個(gè)問(wèn)題，那便是“我買這個(gè)房還能不能賺錢？”

一直以來(lái)，在我們給出的建議中，對(duì)于結(jié)婚、生子、讀書(shū)等真正的剛需來(lái)說(shuō)，我們一直都是支持的，對(duì)這些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)的意義其實(shí)并不是很大，不能以投資的眼光來(lái)看待自住剛需群體的需求。

對(duì)于改善型住房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為，目前“打新”能賺錢的概率越來(lái)越小。據(jù)我們梳理的上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目情況來(lái)看，30%幾乎沒(méi)有漲價(jià)，其中14%掛牌均價(jià)已低于當(dāng)年成交均價(jià)。

對(duì)上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“打新”是近年來(lái)最常見(jiàn)的詞之一。“打新”的背景，可以追溯到2016年底，上海市房管部門開(kāi)始嚴(yán)控預(yù)售證審批、嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格，在此之后項(xiàng)目預(yù)售證的取得難度增加，并開(kāi)始出現(xiàn)“限價(jià)”、“一二手倒掛”等現(xiàn)象。

2017年7月，上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》，上海市暫定在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，開(kāi)盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號(hào)排序，按序購(gòu)房。

上海正式步入“公證搖號(hào)買房”時(shí)代。

2021年1月，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號(hào)積分制正式落地實(shí)施。3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，對(duì)上海積分購(gòu)房政策進(jìn)行了補(bǔ)漏。

至此，若項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例超過(guò)1.3:1，便會(huì)觸發(fā)5年限售規(guī)定。

2021年至今，上海新房市場(chǎng)多次集中開(kāi)盤，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。究其原因，很大一部分還是因?yàn)樵凇跋迌r(jià)”之下，“一二手倒掛”嚴(yán)重，大量投資客涌入，“打新”一族也就此誕生。

由于2021年之后熱門項(xiàng)目要5年后才能出售，因此，我們梳理了2020年成交面積和成交金額前50的項(xiàng)目，剔除了重復(fù)項(xiàng)目后，共獲得70個(gè)項(xiàng)目樣本。

在對(duì)比這70個(gè)項(xiàng)目樣本2020年的銷售均價(jià)及2023年6月的二手房掛牌均價(jià)后，我們發(fā)現(xiàn)約16%的項(xiàng)目掛牌價(jià)漲幅在10%以內(nèi)，約14%的項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)低于2020年成交均價(jià)。

考慮到目前上海市場(chǎng)成交價(jià)與掛牌價(jià)的差距，即上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目中有約30%幾乎沒(méi)有漲價(jià)。

2023年6月二手房掛牌價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅在50%以上的項(xiàng)目有10%，如翠湖天地、尚海灣豪庭、濱江凱旋門、云錦東方、蘇河灣、蟠龍?zhí)斓氐�，基本上都是上海市�?chǎng)耳熟能詳?shù)捻?xiàng)目。

在這其中，2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅最高的達(dá)120%，由于是掛牌均價(jià)，因此120%漲幅的掛牌價(jià)未必代表最終的成交價(jià)，但從總體趨勢(shì)來(lái)看，掛牌均價(jià)越高的項(xiàng)目市場(chǎng)對(duì)其預(yù)期也越高。

具體到項(xiàng)目來(lái)看，2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅最高的三個(gè)項(xiàng)目為云錦東方、尚海灣豪庭及濱江凱旋門，這三個(gè)項(xiàng)目都是2020年成交均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目。

從2023年6月掛牌均價(jià)低于2020年成交均價(jià)的項(xiàng)目來(lái)看，其中掛牌價(jià)最大跌幅為25%，掛牌價(jià)跌幅在10%以上的項(xiàng)目共5個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的7.14%。

需要注意的是，由于統(tǒng)計(jì)口徑是掛牌均價(jià)，因此存在個(gè)別房東因個(gè)人原因低價(jià)拋售而拉低整體掛牌均價(jià)的情況產(chǎn)生，因此掛牌均價(jià)并不代表該項(xiàng)目的最終成交價(jià)格，僅做趨勢(shì)參考。

梳理掛牌均價(jià)跌破2020年成交均價(jià)的項(xiàng)目來(lái)看，其中大部分為剛需項(xiàng)目，項(xiàng)目均價(jià)4.4萬(wàn)/平方米。

從2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目來(lái)看，剛需項(xiàng)目與豪宅占比分別為81%與19%。

由此可見(jiàn)，雖然大部分幾乎沒(méi)有漲價(jià)項(xiàng)目以剛需為主，但其中仍有部分單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上豪宅項(xiàng)目。

從2020年的熱門項(xiàng)目來(lái)看，“打新”就一定能賺錢的“定律”已被打破。

從2020年上海整體市場(chǎng)情況來(lái)看，全年上海商品住宅成交面積達(dá)918萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。二手房市場(chǎng)也在2020年迎來(lái)成交大年，全年二手房成交面積高達(dá)2486萬(wàn)平方米，成交金額首次突破1萬(wàn)億元。當(dāng)時(shí)有不少項(xiàng)目“倒掛”，但截至2023年6月二手房掛牌情況來(lái)看，這些熱點(diǎn)項(xiàng)目中，有不少并沒(méi)有漲到當(dāng)時(shí)二手房的倒掛價(jià)格。

這一方面是因?yàn)槟壳罢�體市場(chǎng)情況趨冷，另外一方面也是因?yàn)?020年剛好也是上海二手房市場(chǎng)的高位，以當(dāng)時(shí)二手的成交價(jià)格對(duì)比出來(lái)的“倒掛”從目前來(lái)看，有部分水分。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年上海二手房成交均價(jià)40595元/平方米，為2015年至今次高位，在經(jīng)過(guò)2021年及2022年兩年的調(diào)整后2023年前4月，二手房成交均價(jià)40723元/平方米，回至2020年水平。

分不同總價(jià)段來(lái)看，總價(jià)500萬(wàn)以下的二手房平均單價(jià)目前已經(jīng)跌破2017年水平，總價(jià)500-1000萬(wàn)的二手房平均單價(jià)高位在2021年，經(jīng)過(guò)2022年的調(diào)整后，目前2023年前4月均價(jià)已超2021年水平，至于總價(jià)1000萬(wàn)以上的二手房則自2020年起一直保持上漲。

這一現(xiàn)象也大體符合上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)較2020年成交均價(jià)漲幅情況分布。

整體來(lái)看，我們認(rèn)為，目前而言，未來(lái)“打新”空間將越來(lái)越小，不建議從投資角度考慮買房。

2023年至今，中央對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)整體積極，其核心目的還是要改善市場(chǎng)預(yù)期、修復(fù)行業(yè)信心，引導(dǎo)行業(yè)盡快重回平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。4月28日，中央政治局會(huì)議上，重申“房住不炒”、因城施策理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持“穩(wěn)定”的政策意圖也得到延續(xù)。

現(xiàn)階段決策層對(duì)于房地產(chǎn)的核心訴求是“穩(wěn)”，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)。

未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終還是會(huì)回歸居住屬性，并在經(jīng)歷一段修復(fù)期后，進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的健康的市場(chǎng)環(huán)境之中。

對(duì)于真正的剛需及改善群體而言，只需了解清楚自己的需求核心，任何時(shí)候都是買房的好時(shí)機(jī)。