市場 2023-06-12 09:16:11 來源：丁祖昱評樓市

受疫情全面解封補償性需求的釋放以及剛需剛改自住需求回升的雙重利好影響，2023年一季度樓市迎來了復(fù)蘇，庫存去化明顯提速。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度庫存去化率達14%，去化速度達到了2022年全年平均的1.7倍，其中，一二線城市去化整體優(yōu)于三四線城市。

無論是一二線城市，還是三四線城市，均是大戶型產(chǎn)品比較暢銷，2022年，一二線城市100-120平方米產(chǎn)品去化率高達44%，去化速度最快。到了2023年一季度，就變成180平米以上的豪宅類產(chǎn)品去化速度最快，僅一季度，該面積段的庫存去化率就高達32%。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年一季度末，典型城市七成以上的庫存為2020年及以來的供應(yīng)，其中2020年、2021年、2022年、2023年一季度占所有庫存的比重分別為12%、24%、26%和9%，2017年及之前的老舊庫存累計占比約為17%。

其中，一二線城市庫存相對“較新”，2018年及以來的庫存占比為91%。相比之下，三四線城市2017年及之前的庫存占比高達20%，較一二線城市高出11個百分點。

2023年一季度庫存去化速度比2022年去化情況好很多。今年一季度去化率達14%，2022年全年庫存去化率僅為33%，僅僅用了四分之一的時間，庫存去化率就達到了去年全年的四成，相當(dāng)于庫存去化速度達到了去年全年的1.7倍�？梢钥闯�，受近期市場回暖的影響，2023年一季度庫存去化速度明顯加快。

除供應(yīng)時間在2013年及之前的庫存外，供應(yīng)時間在2014-2017年、2018-2021年的庫存，2023年一季度的去化速度均優(yōu)于2022年，尤其是供應(yīng)時間在兩年內(nèi)的庫存，2022年全年僅去化了41%，2023年僅一季度就去化了20%，去化速度明顯加快。

通過對比不同供應(yīng)時間的庫存去化情況，可以看出，2013年及之前的庫存去化速度非常之慢，2022年去年僅去化了6%，在市場環(huán)境較好的2023年一季度也僅僅去化了1%。

我們將2013年及之前的稱作“僵尸庫存”；2014-2017年的庫存去化速度也一般，2022年全年僅去化了12%，我們將其稱為低去化率的“老舊庫存”，2018年以來的庫存還保持相對較佳的去化速度，我們將其稱為“近期庫存”。

一二線城市的去化情況整體優(yōu)于三四線城市。以最新的供應(yīng)時間在2022年的庫存來看，2023年一季度一二線城市的去化率為30%，同期三四線城市的去化率僅為22%，高出8個百分點。

2022年去化率來看，當(dāng)時最新的供應(yīng)時間在2021年的庫存，一二線城市去化率為51%，三四線城市為41%，一二線優(yōu)于三四線。

值得注意的是，少數(shù)年份的老舊庫存和稍舊的近期庫存，一二線城市的去化率均不及三四線。比如在測算2022年去化率時，一二線城市供應(yīng)時間為2014、2017、2018、2019的去化率不及三四線。

究其原因，主要是一二線城市這些年份的庫存已經(jīng)處于較低水平，留下的庫存大都是一些有硬傷的產(chǎn)品，而同期三四線城市庫存處于較高位，因此其去化速度不及三四線。

無論是一二線城市，還是三四線城市，均是大戶型產(chǎn)品比較暢銷，尤其是100-120平方米的改善戶型，去化速度最快。

2022年，一二線城市100-120平方米產(chǎn)品去化率高達44%，其次是120-140平方米，去化速度達43%，居于第三位的是90-100平方米產(chǎn)品，去化率達42%，其余140-160平方米和160-180平方米產(chǎn)品去化率均在40%以上。同期，0-70平方米產(chǎn)品去化率僅有10%，小戶型產(chǎn)品去化明顯處于劣勢。

這一現(xiàn)象在市場回暖的2023年一季度更為明顯。2023年一季度，100平方米以上面積段的產(chǎn)品去化率均在20%以上，180+平方米的豪宅類產(chǎn)品去化率更是高達32%，居于各面積段去化率首位。

對比不同能級城市的庫存，我們發(fā)現(xiàn)，一二線城市庫存較三四線城市更為“新鮮”。三四線城市2017年及以前的“老舊、僵尸”庫存比例高達19%，較一二線城市高出10個百分點，庫存新鮮度較差。

去除“老舊、僵尸”庫存后，各城市近期實際庫存壓力普降，尤其是深圳，在去除占比高達18%的“老舊、僵尸”庫存之后，深圳的去化周期由21.8個月降至14.7個月，庫存壓力降入安全區(qū)間。

同時，90平方米以下“老舊、僵尸”庫存比重明顯高于近期庫存，一二線城市表現(xiàn)更甚。

一二線城市2022年及之后的“新鮮”庫存占比高達48%，三四線城市同期庫存占比僅有30%，一二線城市要高出18個百分點。

與此同時，三四線城市2018-2021年的“近期”庫存占比高達51%，一二線城市同期庫存占比僅有43%，三四線城市高出8個百分點；不僅如此，三四線城市2017年及以前的“老舊庫存、僵死庫存”比例高達19%，較一二線城市高出10個百分點，庫存新鮮度較差。

一二線城市中，庫存新鮮度最佳的當(dāng)屬杭州和合肥，兩城2021年及之前的庫存占比分別僅有31%和20%，2022年及之后的庫存占比近乎七成，大都處于持銷期。除這兩城之外，上海、成都和長沙庫存也比較新鮮，2022年及之后的庫存占比均在55%以上。

值得注意的是，拉薩、南寧、西寧等城市2021年及之前的庫存占比均在七成及以上，相比之下，庫存比較舊，尤其是拉薩，僅2018-2021年的庫存占比就高達80%，2022年及其之后的庫存僅有12%，新鮮庫存占比非常低。

三四線城市中，阜新、威海、嘉峪關(guān)、六安等城市2017年及其之前的老舊庫存比重均超50%，大量項目滯銷超過5年；不僅如此，超六成的城市僅2019-2021年三年間的庫存占比超50%，近期庫存滯銷嚴重。

綜合來看，三四線城市中2021年及之前的庫存比重超過80%的城市占比達三成，僅有樂山一城2021年及之前的庫存比重在50%以下，庫存新鮮度明顯低于一二線城市。

我們認為，2017年及之前的“老舊、僵尸”庫存對于去化周期的測算已經(jīng)意義不大，因此我們?nèi)コ?017年及之前的“老舊、僵尸”庫存房源和交易量之后，對各城市的去化情況進行了重新測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

一二線城市中，老舊庫存、僵尸庫存占比較低的杭州、合肥、長沙等城市去化周期有小幅縮短，均降至6個月以內(nèi)，庫存壓力指標繼續(xù)領(lǐng)跑；南京和南寧去化周期也降至12個月以內(nèi)。

廣州、深圳、成都、廈門等城市的去化周期均降至12-18個月之間，僅有拉薩和西寧等少數(shù)城市去化周期超過18個月。

在未去除“老舊、僵尸”庫存之前，深圳的去化周期也高達21.8個月之久，在去除占比高達18%的“老舊、僵尸”庫存之后，深圳的去化周期降至14.7個月，壓力明顯降級。

三四線城市去除“老舊、僵尸”庫存之后，去化周期均有不同程度地縮短。其中，珠海、淮北等城市表現(xiàn)比較突出，去化周期均降至2年以內(nèi)，庫存壓力明顯下滑。具體城市來看，淮北全部庫存去化周期高達25.7個月，在剔除占比高達27%的“老舊、僵尸”庫存之后，去化周期降至18.3個月，接近12-18個月的合理區(qū)間。

2023年初房地產(chǎn)銷售指標顯著轉(zhuǎn)好，由于新增供應(yīng)規(guī)模不足，大多數(shù)城市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，往期待售庫存反而成為了不少城市的成交主力。今年一季度，深圳、成都、徐州等城市供應(yīng)時間在2022年的待售住房去化率，更是反超了2023年一季度新推項目的去化率。

就2023年一季度成交情況來看，一二線城市舊庫存平均去化率明顯好于三四線城市，其中長沙、杭州、合肥等城市舊庫存的去化率表現(xiàn)明顯較佳，也成為了這些城市消化周期低位的重要支撐。

在2023年一季度重點城市新房市場普遍供不應(yīng)求的情況下，往期積壓庫存的去化情況成為影響城市銷售規(guī)模的重要因素。在2022年末，有超過八成庫存的供應(yīng)時間在2018年以后，其中供應(yīng)時間在2022年的達到了三成以上。

因此，2018年以來各城市的歷史庫存去化率，在很大程度上也代表著城市的市場復(fù)蘇情況。

僅就2018年以來供應(yīng)的庫存去化情況來看，在2023年一季度，長沙、杭州、合肥三地的去化率均達到了35%以上，其中又以入市時間較短的2022年庫存去化率最高，三地均達到了四成左右甚至更高。

在優(yōu)異的歷史庫存去化支持下，這些城市2013年一季度末的消化周期均在10個月以下。但這些城市歷史庫存的快速去化，意味著其中的大批量優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)銷售完畢，對于這些城市剩下的老舊房源而言，對比已售房源必然會在區(qū)位、樓層、朝向、戶型等方面存在更大的比較劣勢，未來的項目去化也會面臨更多挑戰(zhàn)。

就三四線城市2022年入市庫存的去化情況看， 2023年一季度去化率超過三成的城市只有14%，而一二線城市中有將近一半的城市達到了這一水平。

值得注意的是，“房齡越短、去化率越高”的規(guī)律在三四線城市并不通用，典型如珠海，2019、2020年入市庫存去化率達到了18%和16%，反超2022年的11%，其中2021年入市庫存去化套數(shù)更是達到了3000套，達到了2022年入市庫存去化量的1.7倍以上。無錫、池州也有類似現(xiàn)象。

2023年一季度，樣本城市共新增供應(yīng)約26萬套住宅，至季度末約有19萬套房屋，平均去化率約為26%，較2022年的“舊庫存”去化率高出了6個百分點，僅一成左右的城市去化率超過50%，如杭州、淮南、韶關(guān)等。

其中，一二線新增供應(yīng)平均去化率約為31%，較樣本城市平均高出約5個百分點。上海、杭州新增供應(yīng)去化率達高居首次兩席，熱銷盤的頻頻出現(xiàn)和往期庫存的快速去化大幅推升了上海和杭州的交易規(guī)模，一季度商品住宅成交均超過2萬套，在樣本城市中同樣領(lǐng)跑。

此外，合肥一季度新推案的去化率亦達到了四成以上，考慮到合肥主城區(qū)七成以上的平均開盤去化率，這意味著待售住宅主要沉淀在了去化相對較慢的遠郊，未來去化明顯承壓。

但過高的新增供應(yīng)去化率，也意味著城市庫存規(guī)模的不足，未來新房銷售更加依賴于有效新增供應(yīng)。

4月，杭州新房新增供應(yīng)下降約25%，成交規(guī)模也同步下降了1/4。合肥得益于供應(yīng)的持續(xù)高位，使得4月份市九區(qū)新增供供求依舊維持在了60萬平米的高位。

因此，對于杭州、合肥這類高去化率的城市，單月成交面積的漲跌，更多還是取決于城市新增供應(yīng)規(guī)模的變化，在分析城市市場走向時也應(yīng)當(dāng)更多地去分析項目開盤去化率、新增供應(yīng)去化率等指標。

成都、西安、深圳新增供應(yīng)去化率較低，均在20%以下。但是這一指標的低位僅代表當(dāng)期新增供應(yīng)的去化規(guī)模，并不能代表城市實際的冷熱變化。

以成都為例，2023年初成都住宅庫存約為11萬套，其中大約一半為2022年供應(yīng)，除了少數(shù)新開項目之外，大多數(shù)項目的營銷主力還是之前已經(jīng)拿到銷許的“舊庫存”。

在2023年一季度成交的2.4萬套住宅中，大約七成為2022年供應(yīng)的“舊庫存”，當(dāng)季度新增供應(yīng)去化率自然落至了9%的低位。若按照傳統(tǒng)的“項目開盤銷售比”算法進行統(tǒng)計，2023年一季度成都開盤去化率還是高達50%以上的。

就中短期市場走勢來看，由于成都需求側(cè)表現(xiàn)優(yōu)異，且擁有著更多的“有效庫存”，其銷售規(guī)模指標反而有望走出更強的市場韌性。以4月為例，成都新增供應(yīng)量雖然下跌超過4成，但是在前期大量有效的優(yōu)質(zhì)庫存支撐之下，月內(nèi)成交面積依舊達到了220萬平方米，創(chuàng)2022年以來的單月新高。

三四線新增供應(yīng)平均去化率約為26%，較三四線城市2022年“舊庫存”去化率高出約7個百分點。具體城市表現(xiàn)同樣分化，其中汕頭、中山等一季度新增供應(yīng)去化率均不足二成，去化速度均在低位。

淮南、韶關(guān)等城市新增供應(yīng)去化率相對較高，達到了五成以上。其主要原因還是新推案加強營銷，一季度末的消化周期也降至一年以內(nèi)。不過，在前期積壓優(yōu)質(zhì)庫存的快速去化之下，這類城市后市新增供應(yīng)若跟不上，市場成交也更易出現(xiàn)大幅波動。

分戶型來看各時期供應(yīng)住宅的去化率差異，可以看到，在每一個時期，去化最慢的都是0-70平米的小戶型產(chǎn)品。在2018-2021年期間供應(yīng)的70平米以下房源中，至今仍有近三成尚未售出，遠高于同期房源平均10%的去化率水平。典型如汕頭、池州、陽江等，期間供應(yīng)的70平米以下住宅至今仍有五成左右尚未售出。

中等戶型的剛需、剛改房源一直是去化速度較快的房源，其中90-100平米歷年來均為各面積段中未售率最低的一類房源。

但是2022年以來，可以看到各面積段的未售率曲線逐漸從U型向L型過渡。至于2023年一季度新增供應(yīng)的未售率出現(xiàn)異常變化的原因，我們認為，這在很大程度上受到領(lǐng)取銷許時間和銷售節(jié)奏變化的影響，導(dǎo)致120-160平米面積段的改善產(chǎn)品未售率出現(xiàn)了虛高，這類產(chǎn)品實際去化情況究竟如何，還需要等到2023年二、三季度再行觀察。

單就2022年供應(yīng)住宅不同面積段的未售率來看，可以看到90-180平米區(qū)間內(nèi)戶型的售出率已經(jīng)幾乎完全“拉平”，說明在新的時代背景下，剛需戶型已經(jīng)漸漸失去了其獨樹一幟的“快去化”地位，其去化速度已經(jīng)與180平米以下的改善、再改戶型基本一致。

對比2022年以來的數(shù)據(jù)，可以看到 ，“次新”庫存占比不斷下降，“老舊”庫存占比持續(xù)上升。在2021年末，有66%的庫存為近兩年以內(nèi)供應(yīng)，在2023年一季度末，僅有55%的庫存為近兩年以內(nèi)供應(yīng)，相比15個月前下降了11個百分點。

“次新”庫存規(guī)模的下降，意味著大量優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)完成去化，2023年二季度乃至下半年的成交規(guī)模若要維持2023年一季度的勢頭，勢必要更多依賴未來推案的支持，尤其是對于庫存規(guī)模、消化周期較低的杭州、合肥、長沙等大多數(shù)熱點城市而言，成交規(guī)模增減更依賴優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)的變化。

熱點城市中僅成都“次新”庫存規(guī)模保持穩(wěn)定，交易規(guī)模穩(wěn)定性更強，2023年初成都供給側(cè)積極補貨，且主力營銷房源大多為近一兩年的“舊”推案，至一季度末，成都近兩年供應(yīng)庫存較2022年上升了8%，也是熱點城市中唯一正增長的。

基于當(dāng)前市場的這一特殊變化，對于2023年熱點城市成交規(guī)模的分析，在跟蹤同環(huán)比、供應(yīng)規(guī)模和去化周期等指標的基礎(chǔ)上，還應(yīng)綜合考慮其庫存和成交的時間結(jié)構(gòu)，避免將“缺少房源出售”與“成交景氣下降”相混淆，導(dǎo)致對城市短期走向出現(xiàn)誤判，過于謹慎而錯失了二、三季度中本應(yīng)抓住的投資和營銷機會。