市場(chǎng)唐軍 2023-06-21 11:10:10 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

小江近日在武漢購(gòu)買(mǎi)了偉星·光谷星悅廣場(chǎng)一套新房，該樓盤(pán)位于東湖高新區(qū)高新六路與流芳一路交叉口，離佛祖嶺地鐵站較近，這里到光谷的關(guān)山大道、光谷中心城兩個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)都較方便。

在武漢租房?jī)赡杲K于快有新家了，小江激動(dòng)溢于言表：“我去年還比較猶豫是否在武漢買(mǎi)房、買(mǎi)在哪個(gè)區(qū)域，今年5月武漢的房交會(huì)上政府有稅費(fèi)補(bǔ)貼，房企也有優(yōu)惠，就決定買(mǎi)了�！�

5月份，與小江一樣在武漢買(mǎi)房的年輕人有一大批。

武漢偉星·光谷星悅廣場(chǎng)項(xiàng)目曹經(jīng)理說(shuō)：“政府稅費(fèi)補(bǔ)貼一些，房企把樓盤(pán)再優(yōu)惠一些，就可以逼定了一批猶豫的客戶�！�

記者從武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)獲悉，在房交會(huì)及各項(xiàng)優(yōu)惠措施激發(fā)下，5月份武漢新建住房網(wǎng)簽量再次沖至高位，達(dá)14088套。在全國(guó)部分城市樓市下滑的情況下，武漢贏得了可喜的“紅五月”。

盡管交易數(shù)據(jù)有所回升，但據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份樓市整體去化率僅12%,較4月開(kāi)盤(pán)去化下降1%。

進(jìn)入6月，武漢樓市又陷入下滑，梳理武漢市新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至6月18日，武漢市新建住房網(wǎng)簽備案3586套，平均每天成交量?jī)H200套，僅為5月流量的一半，市場(chǎng)表現(xiàn)乏力。

“明顯感覺(jué)進(jìn)入6月后市場(chǎng)在下行，下半年我們壓力很大！”武漢房企一位負(fù)責(zé)人頗為焦慮地說(shuō)。

“潛在需求需要引導(dǎo)和激發(fā)”

今年年初，因去年疫情積累需求在春節(jié)后集中釋放，讓武漢樓市“小陽(yáng)春”提前爆發(fā)，3月份，武漢市新建住房網(wǎng)簽備案達(dá)14643套，創(chuàng)下近年同期新高。

市場(chǎng)的熱度并沒(méi)有持續(xù)。進(jìn)入4月份，武漢樓市陡然回落，新建住房網(wǎng)簽套數(shù)僅7487套，環(huán)比3月下滑48.87%。

為激活市場(chǎng)需求，湖北省啟動(dòng)了“宜居湖北才聚荊楚”百萬(wàn)大學(xué)生留鄂創(chuàng)業(yè)安居行動(dòng)。同步，第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會(huì)拉開(kāi)帷幕，為需求不旺的武漢樓市蓄能。

本次房交會(huì)期間，武漢市相關(guān)部門(mén)推出了維修資金補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等一攬子多項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。如在武漢二環(huán)線外購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的給予維修資金補(bǔ)貼，其中購(gòu)買(mǎi)首套住房的全額補(bǔ)貼，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的補(bǔ)貼50%。在武漢市新城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，除維修資金補(bǔ)貼外，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房的再給予全額契稅補(bǔ)貼；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的再給予50%契稅補(bǔ)貼。

房交會(huì)也得到了房企積極配合，不少房企結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)紛紛推出特別優(yōu)惠措施。如城建集團(tuán)聯(lián)動(dòng)旗下30多個(gè)樓盤(pán)，活動(dòng)期間前1000名成功認(rèn)購(gòu)者每套房源可獲補(bǔ)貼5萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)已交付房源補(bǔ)貼一年物業(yè)費(fèi)，還有價(jià)值6萬(wàn)元的車(chē)位優(yōu)惠券；保利庭瑞閱江臺(tái)在房交會(huì)期間可專(zhuān)享九八折、現(xiàn)場(chǎng)簽約九九折和按時(shí)簽約九八折三重優(yōu)惠；保利時(shí)光印象除了留漢人才可享專(zhuān)屬的九五折優(yōu)惠外，還有到訪禮、特價(jià)房和車(chē)位券等一系列讓利舉措。

政企攜手推動(dòng)市場(chǎng)，讓武漢樓市得以企穩(wěn)。

“武漢潛在購(gòu)房需求還是很強(qiáng)勁的，只是需要引導(dǎo)和激發(fā)。5月份，武漢市房交會(huì)僅線上平臺(tái)累計(jì)成交就已超萬(wàn)套�！蔽錆h市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)張濤說(shuō)，武漢房交會(huì)發(fā)放的各類(lèi)購(gòu)房補(bǔ)貼和開(kāi)發(fā)商提供的福利禮包吸引大批選房、買(mǎi)房客戶的高度關(guān)注，置業(yè)通道更加便捷，以多項(xiàng)優(yōu)惠舉措留住高校畢業(yè)生和青年人才。

政企攜手激發(fā)了潛在市場(chǎng)需求，促進(jìn)了市場(chǎng)活躍，交易量明顯增長(zhǎng)，武漢樓市贏得了“紅五月”。

據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心發(fā)布的5月武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，5月新建住房銷(xiāo)售面積為163.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售套數(shù)14088套，環(huán)比增長(zhǎng)88.2%，同比增長(zhǎng)66.8%。中心城區(qū)（含2個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)）新建住房銷(xiāo)售面積為98.2萬(wàn)平方米（占比60.2%），新城區(qū)銷(xiāo)售面積為65.1萬(wàn)平方米（占比39.8%），其中東湖高新區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)售面積分別為21.8和16.3萬(wàn)平方米，居全市前2位。

根據(jù)第40屆武漢春季房交會(huì)組委會(huì)安排，為滿足廣大購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)需求，進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，本屆武漢房交會(huì)延長(zhǎng)了15天，至2023年6月15日結(jié)束。

分化加劇

綜合目前樓市情況來(lái)看，2023年上半年，武漢樓市整體呈現(xiàn)過(guò)山車(chē)式波動(dòng)，1~5月，新建住房網(wǎng)簽總量為55275套，疊加6月份預(yù)估約6000套，上半年新建住房網(wǎng)簽總量6.1萬(wàn)套，與近幾年最低位的2022年5.59萬(wàn)套相比上升9%，增幅不明顯。

“目前，市場(chǎng)鮮明的特征是分化在加劇，武漢遠(yuǎn)城區(qū)是以價(jià)換量，主城二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化后庫(kù)存壓力得以緩解，價(jià)格開(kāi)始上調(diào)�！蔽錆h同策負(fù)責(zé)人周小嫻表示。

今年以來(lái)，武漢遠(yuǎn)城區(qū)剛需樓盤(pán)由于供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)廝殺劇烈，導(dǎo)致項(xiàng)目紛紛降價(jià)換量，尤其是東西湖、漢南、黃陂、新洲、蔡甸等遠(yuǎn)城區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行著大幅調(diào)整。

有市場(chǎng)人士透露，“武漢市漢南、新洲陽(yáng)邏等區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅加大，有些項(xiàng)目房?jī)r(jià)已經(jīng)下探至5000元/平方米，黃陂、東西湖等區(qū)域價(jià)格也有10%~20%下調(diào)”。

由于武漢不少項(xiàng)目還處于延期或爛尾狀態(tài)，購(gòu)房者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)把建成或兌現(xiàn)生活場(chǎng)景的樓盤(pán)作為置業(yè)首選。

小江也頗為感慨地說(shuō)：“我們買(mǎi)房不僅要看樓盤(pán)性價(jià)比，還要評(píng)估項(xiàng)目公區(qū)品質(zhì)、園林景觀、精裝質(zhì)量等，幾百個(gè)樓盤(pán)遍及武漢三鎮(zhèn)，找到適合自己的房子真是一件不容易的事�！�

在周小嫻看來(lái)，“房住不炒”下，住房幾乎沒(méi)了投資屬性，大部分改善型群體購(gòu)房多出于自住需求，多種因素交織讓買(mǎi)房周期拉長(zhǎng)，也有部分家庭推遲了購(gòu)房計(jì)劃，這都讓整個(gè)市場(chǎng)需求難以提振。

后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動(dòng)能不足

5月以來(lái)，武漢高端豪宅項(xiàng)目成為了武漢樓市一道獨(dú)特風(fēng)景。

5月24日，武漢天地云廷三期開(kāi)盤(pán)，推出了最后兩棟一線觀江大平層325~348平方米的117套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄。武漢天地云廷三期備案價(jià)則較前一期上漲了19086元/平方米，最高售價(jià)達(dá)7.82萬(wàn)元/平方米，整體均價(jià)達(dá)65868元/平方米。這也是武漢首個(gè)備案均價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目。

記者獲悉，從5月29日始，武漢天地云廷三期連續(xù)兩周累計(jì)備案83套，且此次備案房源大部分總價(jià)為2000萬(wàn)元以上。此前，武漢2000萬(wàn)元以上高端住宅較少，如武漢長(zhǎng)江中心有6套、宸嘉100項(xiàng)目有5套、仁恒濱江園有4套等，隨著武漢天地云廷三期剩余房源持續(xù)推出，武漢今年上半年2000萬(wàn)元總價(jià)豪宅備案將超過(guò)三位數(shù)，也超過(guò)去年。

同時(shí)，武漢市內(nèi)環(huán)濱江兩江四岸多個(gè)豪宅項(xiàng)目均紛紛在漲價(jià)中銷(xiāo)售飄紅。5月底，位于武漢二七濱江板塊的新希望D10天元也加推了156套房源，相較于2022年10月開(kāi)盤(pán)時(shí)的備案均價(jià)46100元/平方米，新推的產(chǎn)品價(jià)格每平方米有超過(guò)3000元上漲。

“去年底推出的產(chǎn)品保持著穩(wěn)定成交，貨值已不多；本次加推新品是為了滿足一批高凈值客戶需求�！蔽錆h新希望D10天元項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年武漢豪宅市場(chǎng)行情是在不斷上揚(yáng)的。

相比新房的瘋狂，千萬(wàn)級(jí)豪宅二手市場(chǎng)也暗流涌動(dòng)，武漢當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)大家顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)顯示，武漢千萬(wàn)級(jí)二手房成交量可謂爆發(fā)性增長(zhǎng)，1~5月，累計(jì)成交86套/2.48萬(wàn)平方米，去年這一數(shù)據(jù)是92套/2.43萬(wàn)平方米。今年僅用了5個(gè)月，就賣(mài)掉了去年一年的量。

購(gòu)買(mǎi)豪宅產(chǎn)品的客戶多是為了應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值縮水的壓力。周小嫻說(shuō)，豪宅的保值性比普通房子更好，在市場(chǎng)不景氣下，手中有多套資產(chǎn)的家庭都在考慮騰挪換倉(cāng)，去應(yīng)對(duì)資產(chǎn)貶值壓力。

不過(guò)，豪宅市場(chǎng)交易火熱并未影響整體市場(chǎng)格局。武漢地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)殷躍建認(rèn)為，武漢豪宅市場(chǎng)僅占全市總量的1%，它的行情走勢(shì)對(duì)武漢樓市影響非常有限。克而瑞機(jī)構(gòu)同樣認(rèn)為，目前少數(shù)豪宅項(xiàng)目熱銷(xiāo)對(duì)于當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情而言只能算是“星星之火”，后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動(dòng)能仍不足。