市場(chǎng) 2023-07-03 08:59:23 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2023年上半年已經(jīng)過(guò)去，回顧前6月，一季度受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，市場(chǎng)出現(xiàn)了一波放量，各城市點(diǎn)狀復(fù)蘇。二季度增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱：4-5月連續(xù)2月下滑，6月也未迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情。

從政策方面來(lái)看，2023年至今，中央表態(tài)積極，優(yōu)化調(diào)整多項(xiàng)政策。6月30日央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2023年第二季度例會(huì)，再次指出因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

政策利好下，2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡。

在樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩背景下，三季度仍有債務(wù)到期高峰，房企的債務(wù)壓力依然較大。我們認(rèn)為，若7月無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將維持弱復(fù)蘇主基調(diào)，若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)

2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，優(yōu)化集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，支持居民信貸及房企融資等。

但從結(jié)果來(lái)看，居民信貸及房企融資效果一般，整體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇行情。

除了積極表態(tài)外，上半年中央層面并無(wú)實(shí)質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場(chǎng)秩序，政策力度限于“托而不舉”。

在這背景下，整體樓市在2-3月點(diǎn)狀復(fù)蘇后，4-6月再度回落。

這一方面是受新房供應(yīng)節(jié)制，絕對(duì)量規(guī)模僅能持平去年同期；另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對(duì)成交支撐作用略顯不足。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年前5月120個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)10621萬(wàn)平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”。6月新增供應(yīng)環(huán)比上漲32%，同比下降23%，二季度供應(yīng)規(guī)模略高于一季度，不過(guò)上半年累計(jì)同比下降9%，不及去年同期。

成交來(lái)看，2023年前5月120個(gè)重點(diǎn)城市成交15873萬(wàn)平方米，同比增23%，好于去年同期。但6月成交，并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，上半年累計(jì)同比上漲13%，增幅較5月收窄10個(gè)百分點(diǎn)。

即便前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現(xiàn)的需求疲軟跡象，部分項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)出現(xiàn)了下滑。

在市場(chǎng)預(yù)期和信心尚未修復(fù)的背景下，新房市場(chǎng)銷售萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭得到有效緩解，整體投資意愿繼續(xù)保持在低位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量同比顯著下滑。2023年上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為3.2億平方米，較2022年上半年同期下跌25%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。

分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致。與2022年同期相比，均呈現(xiàn)量跌、價(jià)漲的趨勢(shì)，但變動(dòng)幅度略有差異。一線城市上半年土地成交量?jī)r(jià)降幅最大，成交規(guī)模同比減少29%，成交金額下降19%；三四線城市其次，成交建面同比下降27%，成交金額下降19%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為17%和14%。

價(jià)格方面，受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比增加的影響，成交均價(jià)同比去年同期均有一定地上升，尤其是一線城市，成交均價(jià)增至22468元/平方米，增幅達(dá)14%；三四線城市則因溫州、常州、臺(tái)州、佛山等主力城市供地質(zhì)量提升的影響，成交地價(jià)同比也有10%的增幅，增至1859元/平方米。

從企業(yè)拿地來(lái)看，上半年仍舊壓力較大。CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)等各梯隊(duì)門檻值同比全線下滑，整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。

截止6月末，新增貨值超過(guò)百億的房企為32家，對(duì)比去年同期減少了8家。華潤(rùn)、濱江和萬(wàn)科位列前三，華潤(rùn)也是年內(nèi)首個(gè)新增貨值突破千億的房企。

總量方面，1-6月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬(wàn)平方米，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企的投資力度同比下降9%。

上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國(guó)企拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重達(dá)到60%，占據(jù)絕對(duì)主力，城投平臺(tái)以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。

對(duì)比2022年1-6月份來(lái)看，央國(guó)企比重保持平穩(wěn)，僅較同期下降3個(gè)百分點(diǎn)，民企占比則同比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)量上，相較于去年平均分布的格局，今年央國(guó)企拿地依舊是“老面孔”，金額TOP100中拿地?cái)?shù)量與去年同期持平，但民企數(shù)量增多、城投數(shù)量在減少。

事實(shí)上，自2022年末起，房企融資政策就迎來(lái)了轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

進(jìn)入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。此后多部門也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。

但融資開(kāi)閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問(wèn)題依然突出。

從80家典型房企的融資總量來(lái)看，2023年上半年80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比及同比均呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢(shì)。

在行業(yè)的持續(xù)下行下，2023年4月A股企業(yè)年報(bào)季后出現(xiàn)了“戴帽”潮，而后又迎來(lái)了一波“退市潮”。截至6月21日，共有11家A股上市房企被“戴帽”，這些企業(yè)的股價(jià)也因此遭到了重挫；其中共有8家A股房企因連續(xù)20個(gè)交易日的每日股票收盤價(jià)均低于人民幣1元/股而觸發(fā)了終止上市條件。

除了已經(jīng)確定強(qiáng)制退市的幾家企業(yè)之外，還有部分房企的股價(jià)觸及了強(qiáng)制退市的邊緣。從6月21日收盤價(jià)來(lái)看，共有12家房企的收盤價(jià)低于2元/股。

在當(dāng)前環(huán)境下，越來(lái)越多的上市房企被動(dòng)“披星戴帽”或強(qiáng)制退市。這一現(xiàn)象或?qū)⑦M(jìn)一步加深由市場(chǎng)信心缺失及現(xiàn)金流困境導(dǎo)致的惡性循環(huán)。

一方面，對(duì)于被加上ST或*ST的房企而言，對(duì)房企的形象、信譽(yù)、融資等方面都會(huì)造成不良影響；同時(shí)信用能力惡化，引入資金債務(wù)重組的可能性也更加渺茫。

另一方面，隨著融資及信用的惡化，也將拖累在建工程無(wú)法完工，從而引發(fā)大眾對(duì)相關(guān)涉及樓盤延期交付或甚至爛尾的擔(dān)心，造成后續(xù)購(gòu)房信心的持續(xù)降低。

此外，對(duì)于戴帽后被強(qiáng)制退市的房企而言，更阻斷了房企通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，等待的命運(yùn)多為破產(chǎn)清算。如果房企破產(chǎn)清盤，項(xiàng)目資產(chǎn)大概率只能折價(jià)拍賣出售，債權(quán)人和投資者能拿回的可能更少。

而從債務(wù)到期來(lái)看，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，三季度仍舊有到期高峰，今年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。

從目前來(lái)看，短期行業(yè)難有V型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。

當(dāng)前行業(yè)最大的核心問(wèn)題在于市場(chǎng)預(yù)期，在于居民對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期“看空”以及本身購(gòu)買力的不足。

因此，對(duì)于未來(lái)行業(yè)的動(dòng)向，我們認(rèn)為三季度房地產(chǎn)銷售同比增速大概率將持續(xù)回落。商品房面積保持負(fù)增長(zhǎng)，金額增速下滑甚5%左右。

一方面當(dāng)前市場(chǎng)是基于點(diǎn)狀回暖進(jìn)行復(fù)蘇，需求相對(duì)旺盛、購(gòu)買力相對(duì)充足僅存在部分核心城市，且經(jīng)過(guò)上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。

另一方面，2022年6月是全年銷售的最高點(diǎn)，9月銷售也比今年月均高出17%，基數(shù)均相對(duì)較高，在無(wú)強(qiáng)力政策刺激下，短期不具備大幅回升的可能性。