市場李葉 2023-07-13 11:49:15 來源：中房報

作為最早一批出險房企，泰禾集團自救的腳步一直沒有停下。

7月10日，泰禾集團發(fā)布關于轉讓子公司股權公告，為推動債務處置與保交樓，再次作出努力。

根據(jù)公告，泰禾集團及其子公司福州美鴻林業(yè)有限公司（以下簡稱“美鴻林業(yè)”）、福建泰信置業(yè)有限公司（為“泰禾香山灣”項目公司，以下簡稱“泰信置業(yè)”）與興業(yè)國際信托有限公司（代表“興業(yè)信托·筑地TZ004（福建泰信）資產(chǎn)服務信托”，以下簡稱“興業(yè)信托”或“甲方”）擬于近日簽署《股權轉讓協(xié)議》。

泰禾集團稱，公司開發(fā)的“泰禾香山灣”項目陷入債務困境，已逾期向購房者交付。泰信置業(yè)2022年度經(jīng)審計所有者權益為-33,566.59萬元，凈利潤為-1,534.9萬元的基礎上，綜合考慮目標公司現(xiàn)狀，為了實現(xiàn)“泰禾香山灣”項目的風險化解、保交樓、化解存量債務等合同目的。經(jīng)各方商議，擬由興業(yè)信托按本協(xié)議約定條件人民幣1000元收購美鴻林業(yè)持有的目標公司100%股權，并在股權交割后主導泰信置業(yè)的后續(xù)開發(fā)運營，推進“泰禾香山灣”項目的復工復產(chǎn)和建設交付，并解決泰信置業(yè)及其關聯(lián)方在興業(yè)信托存續(xù)債務的問題。

截至協(xié)議簽署日，泰信置業(yè)尚欠興業(yè)信托兩筆金融負債，兩筆存量債務合計12.66億元。

7月11日，中國房地產(chǎn)報記者就上述交易與泰禾集團一位內(nèi)部人士取得聯(lián)系，對方表示，了解到的也僅限于協(xié)議內(nèi)容。關于債務處置方面的問題，以公告中董事會處理意見為準。

“灣系”大盤往事

泰禾集團曾發(fā)力文旅地產(chǎn)項目。

從2016年開始，泰禾加大了對旅游地產(chǎn)的投資力度。截至2018年，已經(jīng)擁有的旅游地產(chǎn)項目遍布河北張家口、惠州巽寮灣、福州、南京、鄭州等地。

公告中的“泰禾香山灣”就是曾被泰禾集團寄予厚望的文旅度假大盤“泰禾廈門灣”其中一個項目。

根據(jù)公開資料，“泰禾廈門灣”占地1.2萬畝，包括白塘灣片區(qū)及香山灣片區(qū)，白塘灣片區(qū)由泰禾集團在2017年4月以并購方式獲取，交易對象是福建的另一知名企業(yè)家陳發(fā)樹；香山灣片區(qū)則是泰禾集團在同年5月到9月，通過舉牌方式先后競得。

泰禾集團年報顯示，白塘灣項目計容建面約159.91萬平方米，可售面積167.31萬平方米，預計總投資126.18億元；香山灣項目計容建面90.66萬平方米，可售建筑面積102.29萬平方米，預計總投資75.87億元。

2018年，泰禾集團在北京舉行了“灣系”超級IP首發(fā)會，并在會上宣布“廈門灣”是其首個戰(zhàn)略性作品。

此后，“廈門灣”項目的銷售也迎來“高光”，曾實現(xiàn)30秒售罄3000套的“戰(zhàn)績”。截至2019年6月22日，該項目認購額高達70億元，成為當年國內(nèi)文旅地產(chǎn)項目中的佼佼者。

值得注意的是，此時，泰禾集團內(nèi)部的危機已開始顯現(xiàn)。

據(jù)2019年半年報，泰禾集團手中的貨幣資金約153億元，同比下降2.89%，而泰禾集團一年內(nèi)到期的非流動負債255.19億元，加上短期債務75.5億元，泰禾短期需要償還的債務約330億元。

泰禾集團選擇出售及質(zhì)押部分項目公司股權以緩解壓力，泰信置業(yè)便在其中。

2019年6月14日，泰禾集團子公司美鴻林業(yè)與興業(yè)信托簽訂股權質(zhì)押合同，美鴻林業(yè)將其持有的泰信置業(yè)100%股權（對應的出資額1000萬元）質(zhì)押給興業(yè)信托。

2019年9月26日，美鴻林業(yè)與世茂房地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“世茂房地產(chǎn)”）持股公司漳州嘉廣企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“漳州嘉廣”）簽署《漳州泰禾香山灣項目股權轉讓協(xié)議書》，美鴻林業(yè)向漳州嘉廣轉讓福建泰信置業(yè)有限公司30%股權，股權轉讓對價為6700萬元，同時乙方承接原股東借款2.3億元，交易對價合計為2.99億元。

情況仍不容樂觀。

2020年7月6日，因未能及時兌付“17泰禾MTN001”中期票據(jù)，泰禾集團首次出現(xiàn)債券違約，其在公開市場的再融資大門也基本宣告關閉。

同年，網(wǎng)上傳出“廈門灣”項目停擺的消息。

泰禾集團2022年報披露，香山灣項目完工進度僅有59.56%；白塘灣項目完工進度則僅有54.54%。

“全面接盤”

興業(yè)信托并非首次“接盤”泰禾集團旗下項目。

2022年6月9日，泰禾集團就曾發(fā)布公告，泰禾集團及其下屬子公司廈門泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廈門泰禾”）、福建泰維置業(yè)有限公司（以下簡稱“泰維置業(yè)”）與興業(yè)信托簽署了《白塘灣項目股權轉讓協(xié)議》，將廈門泰禾持有的泰維置業(yè)60%股權進行轉讓，受讓方為興業(yè)信托（代表“興業(yè)信托筑地TZ001（福建泰維）集合信托計劃”），交易對價為人民幣23.53億元，且各方同意以交易對價23.53億元償還公司下屬子公司對興業(yè)信托的部分債務。

同時，泰禾集團、廈門泰禾、泰維置業(yè)與興業(yè)信托簽署《白塘灣項目股權轉讓協(xié)議之補充協(xié)議》，約定自興業(yè)信托收購泰維置業(yè)60%股權完成日起屆滿36個月之日，公司及廈門泰禾根據(jù)補充協(xié)議的相關約定無條件受讓泰維置業(yè)60%股權或各方另行約定的受讓比例。

泰禾集團當時表示，本次交易旨在通過轉讓股權引入股權投資方并約定股權回購安排以獲取融資，加快項目的開發(fā)與運營速度。

今年7月10日，泰禾集團再次發(fā)布關于轉讓子公司股權公告，并在公告中坦言，為了實現(xiàn)“泰禾香山灣”項目的風險化解、保交樓、化解存量債務等合同目的。經(jīng)各方商議，擬由興業(yè)信托按本協(xié)議約定條件人民幣1000元收購美鴻林業(yè)持有的目標公司100%股權，并在股權交割后主導泰信置業(yè)的后續(xù)開發(fā)運營，推進“泰禾香山灣”項目的復工復產(chǎn)和建設交付，并解決泰信置業(yè)及其關聯(lián)方在興業(yè)信托存續(xù)債務的問題。

至此，興業(yè)信托已全面“接盤”了泰禾“廈門灣”項目。

值得注意的是，截至協(xié)議簽署日，泰信置業(yè)尚欠興業(yè)信托兩筆金融負債，兩筆存量債務合計12.66億元。

具體看來，分別為：興業(yè)信托在CIIT[20190143]XTDK信托貸款合同項下通過“興業(yè)信托·致地A043（香山灣）集合資金信托計劃”向目標公司發(fā)放的本金5.8億元的信托貸款；興業(yè)信托在CIIT[20190551]XTDK信托貸款合同項下通過“興業(yè)信托·致地A068（東二環(huán)廣場）集合資金信托計劃”向泰信置業(yè)發(fā)放的本金6.86億元的信托貸款。

在興業(yè)信托成為泰信置業(yè)股東后，將對“泰禾香山灣”項目進行開發(fā)運營且完成相關保交樓事項。

至于如何還款？

泰禾集團在公告中表示，泰信置業(yè)在預留三個月建設費用及管理費用后的盈余資金，在符合法律規(guī)定的前提下，“泰禾香山灣”項目資金應按以下優(yōu)先順序使用：

1.歸還政府紓困資金及專項保交付資金；

2.歸還CIIT[20190143]XTDK信托貸款合同項下發(fā)放的5.8億元本金相關債權；

3.歸還CIIT[20190551]XTDK信托貸款合同項下發(fā)放的6.86億元本金相關債權；可以用于償還泰禾集團及其關聯(lián)企業(yè)在興業(yè)信托及興業(yè)信托關聯(lián)方處存續(xù)的其他債權本金。

泰禾集團稱，為免疑義，各方同意，泰信置業(yè)對興業(yè)信托的存量債務優(yōu)先使用“泰禾香山灣項目”資金歸還。

泰禾自救

出險以來，泰禾集團一直對外界釋放著積極自救、推進化債、保交樓的信號。

2020年5月，泰禾集團表示籌劃引入戰(zhàn)略投資者。當時，廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、中鐵建、保利等企業(yè)都與泰禾集團進行過接觸，但因泰禾集團債務規(guī)模過于龐大，資產(chǎn)質(zhì)量相對不佳，最終選擇放棄。

同年7月，泰禾集團與萬科簽署《股權轉讓框架協(xié)議》，向萬科轉讓19.9%股份，總成本24.3億元。對于此次股權轉讓，萬科設置了兩個先決條件：其一，泰禾必須與債權人達成重組方案，以保證公司正常經(jīng)營；其二，確保泰禾的債務不會對公司持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生重大不利影響。但凡有一項未達到要求，萬科有權單方面終止協(xié)議。

值得注意的是，引戰(zhàn)投3年，萬科入股泰禾集團仍未落地。

2021年初，泰禾集團實控人黃其森提出“二次創(chuàng)業(yè)”，將區(qū)域布局收縮至9個城市，規(guī)模保持在300億到500億元，為了加強公司的管理，黃其森一口氣引進7個高管，其中6人有龍湖、中海等背景。

2022年8月至2022年11月，泰禾集團還開展廉潔整頓自查活動。這一年，因泰禾高管涉嫌多項違法犯罪行為，黃其森協(xié)助有關機關調(diào)查8個月，11月才返回公司。

“自救”活動也取得了一些成效。

今年5月，泰禾集團在回復投資者提問時表示，公司生產(chǎn)運營“較歷史同期有一定程度的改善”。

6月5日，泰禾集團在其官方微信公眾號發(fā)布5月的工程進度播報。

7月1日，泰禾集團召開半年工作會，黃其森透露：“上半年泰禾在保交樓上還是取得了一些成績，接下來未復工的就剩下太原項目，我自己下沉，牽頭解決太原問題。太原項目解決之后，可以說我們總體上的保交樓任務都有了解決方案。”

黃其森還表示，從2020年債務違約到現(xiàn)在，“其實泰禾已經(jīng)從最艱難的時刻走出來了，不管前方有多少艱難險阻，泰禾一定要闖過去�！�

“我們‘欠債’太多，要一項項為業(yè)主解決�！秉S其森還稱，未來百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的。要想生存，必須加強企業(yè)隊伍建設，并且強調(diào)了保交樓、保品質(zhì)、保員工薪酬三大重點工作，要求人力、財務，再加上各個區(qū)域，要拿出保證員工薪酬的解決方案。