市場李葉 2023-07-13 11:49:15 來源：中房報

作為最早一批出險房企，泰禾集團(tuán)自救的腳步一直沒有停下。

7月10日，泰禾集團(tuán)發(fā)布關(guān)于轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)公告，為推動債務(wù)處置與保交樓，再次作出努力。

根據(jù)公告，泰禾集團(tuán)及其子公司福州美鴻林業(yè)有限公司（以下簡稱“美鴻林業(yè)”）、福建泰信置業(yè)有限公司（為“泰禾香山灣”項目公司，以下簡稱“泰信置業(yè)”）與興業(yè)國際信托有限公司（代表“興業(yè)信托·筑地TZ004（福建泰信）資產(chǎn)服務(wù)信托”，以下簡稱“興業(yè)信托”或“甲方”）擬于近日簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

泰禾集團(tuán)稱，公司開發(fā)的“泰禾香山灣”項目陷入債務(wù)困境，已逾期向購房者交付。泰信置業(yè)2022年度經(jīng)審計所有者權(quán)益為-33,566.59萬元，凈利潤為-1,534.9萬元的基礎(chǔ)上，綜合考慮目標(biāo)公司現(xiàn)狀，為了實現(xiàn)“泰禾香山灣”項目的風(fēng)險化解、保交樓、化解存量債務(wù)等合同目的。經(jīng)各方商議，擬由興業(yè)信托按本協(xié)議約定條件人民幣1000元收購美鴻林業(yè)持有的目標(biāo)公司100%股權(quán)，并在股權(quán)交割后主導(dǎo)泰信置業(yè)的后續(xù)開發(fā)運(yùn)營，推進(jìn)“泰禾香山灣”項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和建設(shè)交付，并解決泰信置業(yè)及其關(guān)聯(lián)方在興業(yè)信托存續(xù)債務(wù)的問題。

截至協(xié)議簽署日，泰信置業(yè)尚欠興業(yè)信托兩筆金融負(fù)債，兩筆存量債務(wù)合計12.66億元。

7月11日，中國房地產(chǎn)報記者就上述交易與泰禾集團(tuán)一位內(nèi)部人士取得聯(lián)系，對方表示，了解到的也僅限于協(xié)議內(nèi)容。關(guān)于債務(wù)處置方面的問題，以公告中董事會處理意見為準(zhǔn)。

“灣系”大盤往事

泰禾集團(tuán)曾發(fā)力文旅地產(chǎn)項目。

從2016年開始，泰禾加大了對旅游地產(chǎn)的投資力度。截至2018年，已經(jīng)擁有的旅游地產(chǎn)項目遍布河北張家口、惠州巽寮灣、福州、南京、鄭州等地。

公告中的“泰禾香山灣”就是曾被泰禾集團(tuán)寄予厚望的文旅度假大盤“泰禾廈門灣”其中一個項目。

根據(jù)公開資料，“泰禾廈門灣”占地1.2萬畝，包括白塘灣片區(qū)及香山灣片區(qū)，白塘灣片區(qū)由泰禾集團(tuán)在2017年4月以并購方式獲取，交易對象是福建的另一知名企業(yè)家陳發(fā)樹；香山灣片區(qū)則是泰禾集團(tuán)在同年5月到9月，通過舉牌方式先后競得。

泰禾集團(tuán)年報顯示，白塘灣項目計容建面約159.91萬平方米，可售面積167.31萬平方米，預(yù)計總投資126.18億元；香山灣項目計容建面90.66萬平方米，可售建筑面積102.29萬平方米，預(yù)計總投資75.87億元。

2018年，泰禾集團(tuán)在北京舉行了“灣系”超級IP首發(fā)會，并在會上宣布“廈門灣”是其首個戰(zhàn)略性作品。

此后，“廈門灣”項目的銷售也迎來“高光”，曾實現(xiàn)30秒售罄3000套的“戰(zhàn)績”。截至2019年6月22日，該項目認(rèn)購額高達(dá)70億元，成為當(dāng)年國內(nèi)文旅地產(chǎn)項目中的佼佼者。

值得注意的是，此時，泰禾集團(tuán)內(nèi)部的危機(jī)已開始顯現(xiàn)。

據(jù)2019年半年報，泰禾集團(tuán)手中的貨幣資金約153億元，同比下降2.89%，而泰禾集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債255.19億元，加上短期債務(wù)75.5億元，泰禾短期需要償還的債務(wù)約330億元。

泰禾集團(tuán)選擇出售及質(zhì)押部分項目公司股權(quán)以緩解壓力，泰信置業(yè)便在其中。

2019年6月14日，泰禾集團(tuán)子公司美鴻林業(yè)與興業(yè)信托簽訂股權(quán)質(zhì)押合同，美鴻林業(yè)將其持有的泰信置業(yè)100%股權(quán)（對應(yīng)的出資額1000萬元）質(zhì)押給興業(yè)信托。

2019年9月26日，美鴻林業(yè)與世茂房地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“世茂房地產(chǎn)”）持股公司漳州嘉廣企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“漳州嘉廣”）簽署《漳州泰禾香山灣項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，美鴻林業(yè)向漳州嘉廣轉(zhuǎn)讓福建泰信置業(yè)有限公司30%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為6700萬元，同時乙方承接原股東借款2.3億元，交易對價合計為2.99億元。

情況仍不容樂觀。

2020年7月6日，因未能及時兌付“17泰禾MTN001”中期票據(jù)，泰禾集團(tuán)首次出現(xiàn)債券違約，其在公開市場的再融資大門也基本宣告關(guān)閉。

同年，網(wǎng)上傳出“廈門灣”項目停擺的消息。

泰禾集團(tuán)2022年報披露，香山灣項目完工進(jìn)度僅有59.56%；白塘灣項目完工進(jìn)度則僅有54.54%。

“全面接盤”

興業(yè)信托并非首次“接盤”泰禾集團(tuán)旗下項目。

2022年6月9日，泰禾集團(tuán)就曾發(fā)布公告，泰禾集團(tuán)及其下屬子公司廈門泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廈門泰禾”）、福建泰維置業(yè)有限公司（以下簡稱“泰維置業(yè)”）與興業(yè)信托簽署了《白塘灣項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將廈門泰禾持有的泰維置業(yè)60%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，受讓方為興業(yè)信托（代表“興業(yè)信托筑地TZ001（福建泰維）集合信托計劃”），交易對價為人民幣23.53億元，且各方同意以交易對價23.53億元償還公司下屬子公司對興業(yè)信托的部分債務(wù)。

同時，泰禾集團(tuán)、廈門泰禾、泰維置業(yè)與興業(yè)信托簽署《白塘灣項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》，約定自興業(yè)信托收購泰維置業(yè)60%股權(quán)完成日起屆滿36個月之日，公司及廈門泰禾根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)約定無條件受讓泰維置業(yè)60%股權(quán)或各方另行約定的受讓比例。

泰禾集團(tuán)當(dāng)時表示，本次交易旨在通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)引入股權(quán)投資方并約定股權(quán)回購安排以獲取融資，加快項目的開發(fā)與運(yùn)營速度。

今年7月10日，泰禾集團(tuán)再次發(fā)布關(guān)于轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)公告，并在公告中坦言，為了實現(xiàn)“泰禾香山灣”項目的風(fēng)險化解、保交樓、化解存量債務(wù)等合同目的。經(jīng)各方商議，擬由興業(yè)信托按本協(xié)議約定條件人民幣1000元收購美鴻林業(yè)持有的目標(biāo)公司100%股權(quán)，并在股權(quán)交割后主導(dǎo)泰信置業(yè)的后續(xù)開發(fā)運(yùn)營，推進(jìn)“泰禾香山灣”項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和建設(shè)交付，并解決泰信置業(yè)及其關(guān)聯(lián)方在興業(yè)信托存續(xù)債務(wù)的問題。

至此，興業(yè)信托已全面“接盤”了泰禾“廈門灣”項目。

值得注意的是，截至協(xié)議簽署日，泰信置業(yè)尚欠興業(yè)信托兩筆金融負(fù)債，兩筆存量債務(wù)合計12.66億元。

具體看來，分別為：興業(yè)信托在CIIT[20190143]XTDK信托貸款合同項下通過“興業(yè)信托·致地A043（香山灣）集合資金信托計劃”向目標(biāo)公司發(fā)放的本金5.8億元的信托貸款；興業(yè)信托在CIIT[20190551]XTDK信托貸款合同項下通過“興業(yè)信托·致地A068（東二環(huán)廣場）集合資金信托計劃”向泰信置業(yè)發(fā)放的本金6.86億元的信托貸款。

在興業(yè)信托成為泰信置業(yè)股東后，將對“泰禾香山灣”項目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營且完成相關(guān)保交樓事項。

至于如何還款？

泰禾集團(tuán)在公告中表示，泰信置業(yè)在預(yù)留三個月建設(shè)費用及管理費用后的盈余資金，在符合法律規(guī)定的前提下，“泰禾香山灣”項目資金應(yīng)按以下優(yōu)先順序使用：

1.歸還政府紓困資金及專項保交付資金；

2.歸還CIIT[20190143]XTDK信托貸款合同項下發(fā)放的5.8億元本金相關(guān)債權(quán)；

3.歸還CIIT[20190551]XTDK信托貸款合同項下發(fā)放的6.86億元本金相關(guān)債權(quán)；可以用于償還泰禾集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)在興業(yè)信托及興業(yè)信托關(guān)聯(lián)方處存續(xù)的其他債權(quán)本金。

泰禾集團(tuán)稱，為免疑義，各方同意，泰信置業(yè)對興業(yè)信托的存量債務(wù)優(yōu)先使用“泰禾香山灣項目”資金歸還。

泰禾自救

出險以來，泰禾集團(tuán)一直對外界釋放著積極自救、推進(jìn)化債、保交樓的信號。

2020年5月，泰禾集團(tuán)表示籌劃引入戰(zhàn)略投資者。當(dāng)時，廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、中鐵建、保利等企業(yè)都與泰禾集團(tuán)進(jìn)行過接觸，但因泰禾集團(tuán)債務(wù)規(guī)模過于龐大，資產(chǎn)質(zhì)量相對不佳，最終選擇放棄。

同年7月，泰禾集團(tuán)與萬科簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，向萬科轉(zhuǎn)讓19.9%股份，總成本24.3億元。對于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科設(shè)置了兩個先決條件：其一，泰禾必須與債權(quán)人達(dá)成重組方案，以保證公司正常經(jīng)營；其二，確保泰禾的債務(wù)不會對公司持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生重大不利影響。但凡有一項未達(dá)到要求，萬科有權(quán)單方面終止協(xié)議。

值得注意的是，引戰(zhàn)投3年，萬科入股泰禾集團(tuán)仍未落地。

2021年初，泰禾集團(tuán)實控人黃其森提出“二次創(chuàng)業(yè)”，將區(qū)域布局收縮至9個城市，規(guī)模保持在300億到500億元，為了加強(qiáng)公司的管理，黃其森一口氣引進(jìn)7個高管，其中6人有龍湖、中海等背景。

2022年8月至2022年11月，泰禾集團(tuán)還開展廉潔整頓自查活動。這一年，因泰禾高管涉嫌多項違法犯罪行為，黃其森協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查8個月，11月才返回公司。

“自救”活動也取得了一些成效。

今年5月，泰禾集團(tuán)在回復(fù)投資者提問時表示，公司生產(chǎn)運(yùn)營“較歷史同期有一定程度的改善”。

6月5日，泰禾集團(tuán)在其官方微信公眾號發(fā)布5月的工程進(jìn)度播報。

7月1日，泰禾集團(tuán)召開半年工作會，黃其森透露：“上半年泰禾在保交樓上還是取得了一些成績，接下來未復(fù)工的就剩下太原項目，我自己下沉，牽頭解決太原問題。太原項目解決之后，可以說我們總體上的保交樓任務(wù)都有了解決方案。”

黃其森還表示，從2020年債務(wù)違約到現(xiàn)在，“其實泰禾已經(jīng)從最艱難的時刻走出來了，不管前方有多少艱難險阻，泰禾一定要闖過去。”

“我們‘欠債’太多，要一項項為業(yè)主解決。”黃其森還稱，未來百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的。要想生存，必須加強(qiáng)企業(yè)隊伍建設(shè)，并且強(qiáng)調(diào)了保交樓、保品質(zhì)、保員工薪酬三大重點工作，要求人力、財務(wù)，再加上各個區(qū)域，要拿出保證員工薪酬的解決方案。