市場曾冬梅 2023-07-19 09:32:10 來源：中房報(bào)

閉門14年、滿目瘡痍的廣州初代主題樂園——世界大觀以政府儲備用地的面貌再次亮相。

7月14日，廣州公共資源交易中心掛出了天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊的出讓信息，這兩塊地便是世界大觀的一部分，起拍總價高達(dá)63.9億元，最高限制地價73.5億元。

占地面積48萬平方米的世界大觀在1995年開業(yè)，深受廣州市民歡迎，鼎盛時期每月平均客流量超過10萬人，售票窗口用麻袋裝錢。然而，開業(yè)沒多久，該項(xiàng)目的經(jīng)營就每況愈下，疊加債務(wù)糾紛等問題，最終于2009年閉門歇業(yè)。十余年過去，世界大觀周邊的房價已經(jīng)突破10萬元/平方米，這片城市廢墟也終于迎來了重生和價值重估的機(jī)會。

據(jù)了解，目前已有多家房企對該地塊表現(xiàn)出了興趣。7月17日，合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，地塊的容積率比較低，周邊的景觀資源也不錯，適合打造具有一定溢價能力的高端產(chǎn)品。“應(yīng)該有不少房企參拍，不排除又是一塊觸頂搖號的地塊�！�

歇業(yè)的游樂園變身住宅用地

天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊為二類居住用地，宗地面積約14.9萬平方米（其中出讓宗地面積約6.9萬平方米），計(jì)算容積率建筑面積約13.6萬平方米，起拍樓面地價約4.69萬元/平方米，競買保證金約12.8億元，限時競價時間為8月15日。

除了總價高，地塊還有不少配建要求，包括配建中小學(xué)、地下社會停車場、服務(wù)設(shè)施及市政道路用地、綠化用地、河涌用地等。

地塊的地理位置優(yōu)越，位于天河區(qū)東北部，距離廣州國際金融城約20分鐘車程，到珠江新城也僅需40分鐘車程，附近設(shè)有地鐵21號線的大觀南路站。其前身便是曾被譽(yù)為廣州旅游業(yè)“月亮工程”和“羊城十大美景”之一的世界大觀。

世界大觀占地48萬平方米，首期投資達(dá)6.8億元，是當(dāng)時國內(nèi)最大型的主題公園之一。項(xiàng)目內(nèi)匯集了100多個國家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術(shù)，且大多以1：1比例還原，還有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場、阿拉伯劇場、英國劇場、日本劇場六大劇場和飛機(jī)艦船表演、綜合游樂場、水上運(yùn)動場、美國娛樂等四大游樂區(qū)，游樂和表演項(xiàng)目每天長達(dá)12小時，號稱“世界在這里狂歡”。開業(yè)之初，世界大觀頗為火爆，旅行社都爭相與其合作，廣州人也喜歡帶外地來的親戚去游玩，門票收入每月可達(dá)兩三千萬元。

不過，這樣的盛況沒有持續(xù)多久，世界大觀自1997年便開始走了下坡路，節(jié)目表演取消，客流量直線下滑，債務(wù)糾紛頻發(fā)。該項(xiàng)目曾經(jīng)兩次與外部企業(yè)簽署委托經(jīng)營管理合同，希望借助外部資金重新讓項(xiàng)目重?zé)ㄉ鷻C(jī)。2006年，“中國馬戲大王”于金生帶著5000萬元的投資進(jìn)駐世界大觀，獲得園區(qū)5年承包經(jīng)營權(quán)，表示要讓該項(xiàng)目在5年內(nèi)東山再起。

但這個主題樂園已經(jīng)積重難返。世界大觀有11個股東，其中之一為廣州世界大觀園發(fā)展有限公司，2005年，因欠債2億元無力償還，該公司72.22%的股權(quán)及收益被拍賣，但3次都流拍了。

于金生未能力挽狂瀾，2007年，世界大觀的成人門票已由開業(yè)初期的90元降至45元，但依然門庭冷落，每月的營業(yè)額不到高峰期的十分之一。隨后的兩年間，因?yàn)楹霞s糾紛等問題，世界大觀發(fā)生了多起暴力沖突事件，最終被迫在2009年關(guān)門謝客。

歇業(yè)這么多年，世界大觀內(nèi)的建筑及游樂設(shè)施早已破敗不堪，除了開放給婚紗機(jī)構(gòu)入內(nèi)取景外，僅有部分建筑對外出租做辦公用途。據(jù)了解，該項(xiàng)目的一位股東仍居住在園內(nèi)，過著閑來遛馬、馴馬的隱居生活，偶爾還在微博上發(fā)發(fā)視頻，感嘆世界大觀美麗依然。

整體收儲周邊房價超10萬元/平方米

世界大觀的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，除了欠金融機(jī)構(gòu)的錢，連土地出讓金都沒繳清。

一份裁判文書顯示，1995年9月，廣州世界大觀股份有限公司（以下簡稱“世界大觀公司”）與廣州市國土資源和房屋管理局簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》，受讓廣州市天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村機(jī)場以東地段約39.7萬平方米的土地。1年后，雙方又簽訂了一份補(bǔ)充合同，約定世界大觀公司再補(bǔ)受讓約5.6萬平方米的土地。而這些土地的使用權(quán)證一直未辦理。

在一次債權(quán)糾紛的調(diào)查中，法院向廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)出調(diào)查函，得知截至2013年7月30日，世界大觀公司尚欠土地出讓金及違約金合計(jì)約1.37億元。該局表示未收回這些地塊，也暫未有下一步的處理方案，但希望法院在處理世界大觀公司的破產(chǎn)清算案件時，給予優(yōu)先繳付其拖欠的土地出讓金及違約金。

這45.3萬平方米的土地當(dāng)時屬于商業(yè)用地，2014年的用地級別價為4664元／平方米。

世界大觀沉寂的14年里，廣州的房價與地價均一路走高。2020年11月，世界大觀東側(cè)的奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊掛牌出讓，起拍樓面地價4.3萬元/平方米，最終以約5.15萬元/平方米的價格成交。該地塊的項(xiàng)目名為合景臻頤府，于2022年初開盤銷售，目前的售價為10萬元/平方米至12萬元/平方米。

在此背景下，世界大觀的處置也被提上了日程。2022年4月，廣州市規(guī)劃和自然資源局與世界大觀公司簽訂收儲補(bǔ)償協(xié)議，同年8月解除了地塊的土地出讓合同及出讓補(bǔ)充合同，涉及的土地面積約45.3萬平方米。

2023年4月，《天河區(qū)世界大觀地塊（AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲通過。規(guī)劃顯示，該項(xiàng)目地塊面積約48.94公頃，首期33.05公頃的用地已于2022年12月完成結(jié)案，地塊權(quán)屬清晰，屬市、區(qū)合作開發(fā)地塊。世界大觀內(nèi)的部分建筑得以保留，居住用地、產(chǎn)業(yè)用地、藍(lán)綠用地和道路用地基本實(shí)現(xiàn)1:1:1:1，其中居住用地5宗，建筑規(guī)模約21萬平方米。

天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊便是世界大觀首批出讓的住宅用地，起拍樓面地價比奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊高了約4000元/平方米，封頂價達(dá)5.4萬元/平方米。馮佩云認(rèn)為，地塊有配建要求，具體配建成本要測算，初步參照現(xiàn)時周邊在售項(xiàng)目的價格，地價不算低，但風(fēng)險應(yīng)該也可控。根據(jù)市場消息，已有多家房企對該地塊進(jìn)行前期調(diào)研工作，也有房企仍舉棋不定�！斑@塊地的單價、總價都比較高，我們還沒想好。”某房企內(nèi)部人士如此表示。