市場(chǎng) 2023-07-20 09:05:44 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

今年第4號(hào)臺(tái)風(fēng)“泰利”給深圳帶來(lái)的大風(fēng)暴雨絲毫沒(méi)有影響深圳市民辦理“雙證合一”登記的熱情。

7月17日是深圳傳出“雙拼房”可在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“雙證合一”的消息后的第二個(gè)工作日，“雙拼房”比較集中的深圳南山區(qū)登記所相關(guān)窗口前，早上九點(diǎn)已經(jīng)開始排隊(duì)拿號(hào)。

有媒體報(bào)道稱，上周五是合證業(yè)務(wù)開放首日，南山登記所就有超過(guò)400名市民前去咨詢辦理業(yè)務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)的熱鬧場(chǎng)面“可比春運(yùn)的火車站”。

“雙拼房”的存在是一個(gè)歷史遺留問(wèn)題，也不只存在于深圳，在廣東省的廣州、東莞、中山以及上海等多個(gè)城市，其實(shí)都有存量并不小的類似房源。

在深圳之前，東莞、廣州和中山都相繼出臺(tái)了針對(duì)“雙拼房”重新認(rèn)定的政策，其中廣州和中山已經(jīng)有部分符合政策規(guī)定的“雙拼房”可以辦理“雙證合一”，東莞則發(fā)布了關(guān)于限購(gòu)區(qū)域“雙（多）證房”認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定，符合條件的“雙證房”可以按照一套房交易。但上海目前還沒(méi)有任何針對(duì)“雙拼房”的政策變化。

我們認(rèn)為，“雙證合一”政策是對(duì)“雙拼房”歷史遺留問(wèn)題的政策糾偏，有利于恢復(fù)市場(chǎng)上中大戶型的存量供應(yīng)。今年深圳第二次土拍“深超總”地塊取消了“70/90”的政策限制，也向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)，進(jìn)一步增強(qiáng)住房供應(yīng)與市場(chǎng)需求的匹配度。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周六發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，深圳6月份一二手房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，其中新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比跌2.4%，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比跌1.3%。

由于深圳樓市6月中旬年中沖刺季沒(méi)有出現(xiàn)“止跌行情”，整體需求動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)低位盤整將為深圳市場(chǎng)的常態(tài)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，“雙證合一”的政策還是讓深圳樓市泛起一陣漣漪。

根據(jù)深圳市國(guó)資源土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2018年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳的“雙拼房”在除光明外的9個(gè)區(qū)都存在。其中，南山的分布占比為31.34%，龍崗區(qū)22.39%，寶安區(qū)19.40%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳的“雙拼房”市場(chǎng)存量9萬(wàn)多套，涉及120多個(gè)小區(qū)，比較典型的小區(qū)包括三湘海尚、恒裕濱城一二期、卓越維港南北區(qū)、陽(yáng)光海濱花園、鴻威海怡灣、君匯新天、翡翠海岸、寶能太古城等等。

“雙拼房”業(yè)主基本是購(gòu)買力相對(duì)較高的改善和豪宅群體，像深圳灣這樣的新興豪宅區(qū)，更是"重災(zāi)區(qū)"。據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，目前深圳灣18個(gè)社區(qū)中，只有太古城南和頤安閱海是純單本證的社區(qū)，其它社區(qū)都是單本證和“雙證房”共存。

“雙證房”源于2006年的“70/90政策”。2006年，為了增加小戶型供應(yīng)，建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，其中要求：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，即“70/90政策”。

當(dāng)年6月12日，深圳市發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》，成為全國(guó)首個(gè)發(fā)布商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格實(shí)施“70/90政策”的城市，將建筑面積90平方米以下住房占項(xiàng)目套數(shù)供應(yīng)比例70%作為商品住宅土地出讓的前置條件。

為了規(guī)避該政策，當(dāng)時(shí)有不少房企設(shè)計(jì)開發(fā)出“雙拼房”或多拼房，將兩套甚至多套90平方米以下的小戶型拼在一起，作為一個(gè)大戶型進(jìn)行銷售，購(gòu)房者擁有兩個(gè)及以上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，簡(jiǎn)稱“一房?jī)勺C”“一房多證”。

在限購(gòu)政策出臺(tái)之前，“雙拼房”可以正常貸款，在市場(chǎng)上的流通也是正常的。一直到2010年深圳限購(gòu)限貸政策落實(shí)后，因?yàn)橥瑫r(shí)占用兩個(gè)購(gòu)房名額，“雙拼房”的交易隨后陷入尷尬，不僅流通性變差，二手房?jī)r(jià)也低于同小區(qū)的單證戶型。市場(chǎng)差的時(shí)候，部分“雙拼房”按照市場(chǎng)價(jià)打7折、6折也很少有人接盤。

2016年，廣東省發(fā)文正式取消“70/90政策”。 尤其是隨著二胎、三胎政策的放開以及改善需求逐漸成為市場(chǎng)成交的主流，中大戶型的需求具有更大的市場(chǎng)空間，當(dāng)年以中小戶型為主以滿足普通家庭居住需求的政策目標(biāo)，也正在被小面積商品房及保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等取代，“雙證合一”不僅順應(yīng)了市場(chǎng)的需求變化，也是對(duì)歷史遺留問(wèn)題的糾偏。

事實(shí)上，深圳“雙拼房”的業(yè)主們?cè)缭?020年就開始不斷嘗試申請(qǐng)“合證”，但是，2021年，深圳相關(guān)部門否決了“雙（多）證合一”的建議。當(dāng)時(shí)深圳樓市正處于高熱階段，監(jiān)管部門顯然不愿意進(jìn)一步刺激樓市。

近兩年，市場(chǎng)不斷降溫，去年開始，省內(nèi)的東莞、廣州、中山陸續(xù)放松了對(duì)“雙證房”的認(rèn)定，給深圳的“雙證合一”提前打了樣。

中山“雙證合一”的要求是：所屬商品住宅小區(qū)符合“70/90政策”、兩套商品住宅產(chǎn)權(quán)人相同、兩套商品住宅位于同一樓層且相連、兩套商品住宅的建筑面積均小于90平方米，符合以上條件的兩套商品住宅可合并為一套住宅。

廣州的“雙（多）證合一”先從增城、花都等郊區(qū)開始實(shí)行，去年12月底，廣州市規(guī)劃和自然資源局在《進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制助企紓困促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干措施（第一批）》中明確：“對(duì)我市執(zhí)行“9070”政策（即90平方米以下套型住房占全部套型70%以上）期間建成并出售的商品住房項(xiàng)目，同一權(quán)屬人、未設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、位于同一層相鄰位置且實(shí)際按照一套使用的兩套商品住房，申請(qǐng)人聲明不再分割房屋的，可申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)合并“，一錘定音。

對(duì)比廣州和深圳的“雙（多）證合一”政策，從實(shí)際執(zhí)行情況看，廣州的要求相對(duì)更嚴(yán)格，真正符合政策的房源并不是特別多，市場(chǎng)也波瀾未現(xiàn)。深圳在執(zhí)行上要求在各區(qū)登記所查詢房產(chǎn)是否在“雙證合一”的辦理范圍內(nèi)，之后申請(qǐng)工作人員上門做房產(chǎn)測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果符合滿足條件即可合證。

由于深圳“雙拼房”業(yè)主基本是購(gòu)買力相對(duì)較高的改善和豪宅群體，“雙證合一”后預(yù)計(jì)會(huì)釋放出一定數(shù)量的改善客群購(gòu)房名額，一定程度上促進(jìn)改善群體入市及置換，加大改善產(chǎn)品的流通，提振市場(chǎng)信心。

從二手房的掛牌情況看，的確有少量“雙拼房”的房源掛牌價(jià)小幅上漲，但暫時(shí)還沒(méi)有成交，有中介表示看房量略有上升，但對(duì)成交并沒(méi)有明顯的促進(jìn)。

事實(shí)上，目前深圳樓市處于單邊下行的走勢(shì)，僅靠“雙證合一”釋放出的購(gòu)房資格增加來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇是不現(xiàn)實(shí)的。

深房中協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月1日，根據(jù)四大行（貝殼找房、樂(lè)有家、中原、看房網(wǎng)）公開掛牌出售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳全市共掛牌出售房源164169套（存重復(fù)房源，下同），對(duì)比6月1日統(tǒng)計(jì)的160108套掛牌房源增加4061套，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。

從今年上半年的走勢(shì)看，深圳二手房的掛牌量呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的走勢(shì)，臨近年中，掛牌量的增長(zhǎng)才有所減緩。今年初，由于疫情管控措施的優(yōu)化，市場(chǎng)需求集中釋放，二手房的委托掛牌量也因此快速增長(zhǎng)，但隨著需求的疲軟，市場(chǎng)去化節(jié)奏放緩，導(dǎo)致掛牌房源量持續(xù)高位且緩慢增長(zhǎng)。

“雙證合一”雖然會(huì)釋放一部分購(gòu)房需求，但也會(huì)增加二手房的市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)當(dāng)下低迷的深圳樓市而言，更有可能是把“雙刃劍”。

眾所周知，當(dāng)前市場(chǎng)低迷的主要原因在于整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)收入預(yù)期及利用杠桿購(gòu)房的信心不足，尤其是在當(dāng)前房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)下，剛需客群觀望情緒濃厚，因此，“雙證合一”對(duì)當(dāng)前深圳整體低迷的市場(chǎng)作用相對(duì)有限。

深圳“雙證合一”之后，東莞市場(chǎng)上對(duì)于“雙（多）證房”產(chǎn)證合一的呼聲也再次高漲，預(yù)計(jì)后續(xù)政策會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。我們建議，其他存在類似房源的城市，可根據(jù)自身市場(chǎng)情況對(duì)這一歷史遺留問(wèn)題進(jìn)行政策糾偏，以適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展要求。

當(dāng)前樓市下行趨勢(shì)明顯，“雙（多）證合一”可以釋放部分購(gòu)房需求，提振市場(chǎng)信心，同時(shí)也不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)太大的波動(dòng)，是一個(gè)比較好的政策糾偏的時(shí)機(jī)。

從2006年“70/90政策”開始實(shí)行，到2010年限購(gòu)限貸政策落實(shí)，“雙（多）證房”真正在市場(chǎng)上流行的時(shí)間也不過(guò)4年左右的時(shí)間，存量有限。

同時(shí)，目前已出臺(tái)“雙（多）證合一”政策的城市，對(duì)辦理合證也提出了相對(duì)嚴(yán)格的條件和要求，并非所有的“雙（多）證房“都能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)證合一，因此，真正能夠釋放出來(lái)的購(gòu)房資格相對(duì)目前低迷的市場(chǎng)而言，只能算是杯水車薪，對(duì)市場(chǎng)的提振作用有限。