市場 2023-07-24 09:28:47 來源：丁祖昱評樓市

在經(jīng)歷了一整年的銷售低迷之后，2023年上半年的房價走向備受關(guān)注。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2023年2月份以來，70個大中城市的房價已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比上漲。

但從購房者和業(yè)內(nèi)的“體感”來看，對各城市房價的走向仍然沒有形成清晰且一致的共識。

成交主力板塊作為城市交易的重要組成部分，其房價動向具有極強的風(fēng)向標意義，也是業(yè)內(nèi)和購房者“經(jīng)驗”判斷的主要來源和討論依據(jù)。

我們重點分析了典型城市主力板塊房價的變化情況，找出各類板塊價格動向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影響因素，以便更好地理解當(dāng)前房價變化趨勢和未來走向。

主要觀點如下：

1、整體動向：主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增，但仍低于前期高點。

2、城市表現(xiàn)：成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠超其余7城。

3、區(qū)域板塊動向：遠郊低價板塊復(fù)蘇乏力，近郊優(yōu)質(zhì)板塊漲幅居前。

4、成都、廣州主力板塊房價走勢尚穩(wěn)，北京、深圳 “技術(shù)性”上漲。

5、杭州、南京、重慶、西安多空膠著，板塊房價走向持續(xù)分化。

6、上海、武漢均有過半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢將分道而行。

2022年以來，隨著大多數(shù)城市整體房價由增轉(zhuǎn)降，各城市內(nèi)部細分區(qū)域乃至板塊的差異也進一步加劇。

2023年2月份以來全國70城大中城市房價指數(shù)雖然連續(xù)3個月上漲，但是對于開發(fā)商和購房者而言，鑒于城市內(nèi)冷熱分化的進一步加劇，更關(guān)心的還是哪些具體區(qū)域或細分板塊房價出現(xiàn)了回升。

根據(jù)統(tǒng)計局每月發(fā)布的70大中城市房價環(huán)比指數(shù)，可以看到，2023年前四月各城市房價累計變動均在-2%至3%之間。但根據(jù)各地房管局發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，計算得出的平均房價變動卻在-20%至20%之間。

由于各地商品住宅的平均價格在很大程度上會受到成交結(jié)構(gòu)的影響，并不一定能夠“科學(xué)”地反應(yīng)實際房價漲跌的平均情況，但成交均價能夠明確的反應(yīng)一個城市“便宜的房子”成交占比的變化，可以幫助決策者通過總量數(shù)據(jù)迅速判斷當(dāng)月成交結(jié)構(gòu)變化對交易規(guī)模的影響。

至于70城房價指數(shù)方面，數(shù)值的常態(tài)為“微漲微跌”，現(xiàn)階段更大的意義在于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的預(yù)期穩(wěn)定，從指標發(fā)布情況也可以看到，2023年以來70個大中城市房價指數(shù)中不再公布漲幅較大的房價定基指數(shù)，轉(zhuǎn)而發(fā)布累計同比。

在目前各板塊量價走向分化的情況下，若想形成觀點鮮明的分析結(jié)論，“平穩(wěn)”的房價指數(shù)已經(jīng)難以作為充分依據(jù)。

房價指數(shù)的作用在于反映不同類型產(chǎn)品成交價格變動的“平均值”，而城市成交均價變動在短期內(nèi)更多的是在反映成交結(jié)構(gòu)變化，二者對于熱點板塊房價變動的探尋均力有不逮，均難以匹配當(dāng)下各城市內(nèi)部板塊研究的需要。再加上目前城市各板塊量價動向的加劇分化，市場研究也更有必要從細分板塊進行下沉式研究。

如武漢2023年4月商品住宅成交均價達到了1.8萬元/平方米，較2022年12月增長了17%，遠高于期間2.8%的房價指數(shù)增幅，聯(lián)系其成交結(jié)構(gòu)變動可以發(fā)現(xiàn)，平均房價的上漲，主要還是高房價板塊的成交占比上升所致。

2023年4月，武漢平均成交均價達到2萬元/平方米以上的板塊，成交占比較2022年12月上升了12個百分點至28%。同時，這些板塊的成交價格平均變動僅為2.2%，反而小于全市房價指數(shù)。

另一方面，從成交面積TOP10板塊的價格變動中位數(shù)來看，2.8%的價格漲幅與房價指數(shù)雖然恰好相近，但考慮到取樣范圍的差距，簡單地將70城房價指數(shù)變化與市場關(guān)心的頭部板塊價格變動劃等號并不可取。

典型如武漢，成交面積TOP10板塊在2023年3月房價環(huán)比增長3%，遠高于70大中城市1%的房價漲幅，在市場“小陽春”中顯示出了更強的上升動力。

還有杭州，2023年前4月房價指數(shù)微漲0.9%，但是從板塊漲跌幅變化來看，有近四成板塊的房價漲跌幅超過5%，這些板塊的合計成交面積占比達到35%。并且其中不乏江灣新城、閑林、未來科技城等交易量居于前列的主力板塊。

這意味著即便指數(shù)算法得到了平穩(wěn)的全市房價走勢，但內(nèi)部各板塊房價的實際表現(xiàn)依然有可能波濤洶涌，2023年新年以來大中城市房價的三連增更多的還是城市內(nèi)多空劇烈博弈后的“平均式”穩(wěn)定。

2023年春節(jié)以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2、3月份的市場回暖之后，二季度各地市場熱度多有反復(fù)，不少熱點項目在3月份取消的折扣，在近期又再度回歸。

但是就全國70大中城市房價數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，4月份新房價格依舊環(huán)比上漲，究其原因，還是統(tǒng)計樣本數(shù)量差異和單一漲跌幅提供的信息不足所導(dǎo)致。

為了更準確地認知近期房價的結(jié)構(gòu)性變化，本文選取了北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、重慶、西安、杭州、南京等10個城市作為研究樣本，每個城市選擇2023年成交規(guī)模前10的主力板塊作為研究樣本，以此考察典型城市2023年初春節(jié)以來的房價真實動向。

疫情管控全面放開之后，2023年上半年的房價走向備受關(guān)注。考慮到城市內(nèi)部量價存在較大差異，我們研究了典型城市主力板塊前5個月的房價走勢后發(fā)現(xiàn)，主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增。

城市方面，與國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)相比，深、杭、蓉主力板塊房價漲幅超全市平均，分別高3、4、3個百分點。按照各自城市房價區(qū)間和板塊均價中位數(shù)將其進行分類，可見中低價位板塊復(fù)蘇乏力，中高價位漲幅居前。

就10個典型城市來看，主力板塊一二月環(huán)比均微漲0.1%、三月環(huán)比上漲2.8%、四月環(huán)比下降1.7%、5月止跌回正，環(huán)比上升1.3%。

在房價經(jīng)歷了一年半的回調(diào)、2023年初房價水平降落至近年低位的基礎(chǔ)之上，5月較2023年初房價累計上漲2.5%，典型城市主力板塊的房價在低位波動中略有微增。

分城市來看，成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠超其余7城。居于其后的是武漢和南京，同期房價漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動力稍弱，其主力板塊房價漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。

值得注意的是，上海樓市3、4月市場熱度明顯回溫，但5月又進入盤整期，市場熱度明顯下行，5月主力板塊房價環(huán)比下降了1.6%，受此影響，上海主力板塊5月房價較1月累計漲幅僅有1%，在10個典型城市中處于較低水平，僅略高于重慶和北京。

重慶市場后勁略顯不足，其主力板塊房價在2和4月份均呈下降趨勢，5月房價較1月僅上漲0.4%。北京雖然在2、3和5月份表現(xiàn)均較佳，但受4月環(huán)比下降7%的影響，5月房價與1月基本持平，在10個典型城市中墊底。

與國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)相比，杭州、深圳、成都、南京、廣州和武漢等大部分城市主力板塊房價漲幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板塊房價漲幅較全市漲幅分別高出4、3、3百分點，主力板塊房價上漲動力尤為突出。

此外，南京、廣州和武漢三城主力板塊房價漲幅也均高于全市漲幅。值得注意的是，北京、上海、重慶和西安等城市主力板塊的房價上漲情況沒有十分突出，其房價走勢甚至不及全市平均水平。

將典型板塊根據(jù)區(qū)位劃分為主城、近郊、遠郊三類進一步測評不同區(qū)域的房價走勢后，我們得出的結(jié)果顯示：主力板塊5月房價較1月房價漲幅最高的是近郊，高達6%，其次是主城，約為3%，遠郊基本未漲。這一結(jié)果與利用房價區(qū)間和中位數(shù)劃分得出的結(jié)論基本一致：遠郊低價板塊復(fù)蘇乏力，近郊中高價位漲幅居前。

通過對典型主力板塊前5月的價格走勢進行分類研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大多數(shù)典型板塊房價在3月達到高點，其后出現(xiàn)回落震蕩的趨勢。

因此，我們分別測算主力板塊1-3月、3-5月兩個階段房價變動情況，將其作為兩個維度將主力板塊進行分類劃分。結(jié)果顯示：出去房價累計浮動較小的價格維穩(wěn)型板塊，有四類典型板塊的價格動向值得重點關(guān)注：持續(xù)上漲、延續(xù)下行、先漲后跌和后程上漲。

1） 持續(xù)上漲；典型板塊包含深圳龍崗、武漢漢陽濱江、成都天回板塊等，這類板塊通常位于郊區(qū)的熱點板塊，通常具有較好的規(guī)劃前景，房價上漲動能還是比較強的。

以武漢漢陽濱江板塊為例，1-5月房價逐月上漲，5月房價增至21522元/平方米，較1月累計漲幅達11%。

庫存方面，由于一直以來去化保持較快的速度，因此庫存整體處于較低位，截止5月，去化周期僅有7.6個月。受低庫存的影響，未來房價也是穩(wěn)中有升。

2） 先漲后跌；典型板塊包含上海松江新城、重慶李家沱等，此類板塊常見于城市的新城發(fā)展區(qū)域，板塊房價排名多在城市中后位置。這些板塊2023年一季度的量升價漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。

在進入二季度之后，隨著需求規(guī)模的回落，其交易規(guī)模和熱度均明顯下滑，但是供應(yīng)規(guī)模卻在慣性下維持高位，再加上這些新城板塊本就是價格競爭的重災(zāi)區(qū)，價格回落在所難免。

3） 延續(xù)下行；這一類型既涉及遠郊區(qū)域板塊，又有部分高端改善板塊。兩者雖然在3月份均迎來一波成交小高峰，但受需求疲軟或高供應(yīng)的影響，房價上漲動力不足，因此4、5月延續(xù)了下行趨勢，這類板塊后期下行壓力依然很大。

4） 后程上漲；4月份之后房價轉(zhuǎn)跌為漲的板塊，常見于去化順利的高端板塊，房價排名均處于本市前30%之內(nèi)，且一季度的降價去化取得了較為理想的成效。

對比年初行情來看，這些板塊或是庫存規(guī)模明顯下降，或是成交規(guī)模大幅上升，再加之高端板塊本身的稀缺性，大大推升了供求雙方對于板塊高價項目的信心。這類板塊短期內(nèi)房價上漲的動力猶在，但受限價政策的影響，漲幅大概率在很小的區(qū)間。

持續(xù)上漲板塊1-5月新房價格上漲超過5%，且與整體大趨勢不同，在3月之后房價仍維持上漲趨勢。

聯(lián)系這些板塊的庫存指標可以看到，在經(jīng)歷了春節(jié)后兩個月的價格上漲之后，這些板塊庫存規(guī)模較1月份出現(xiàn)明顯下探，其庫存降幅均大于樣本城市2%的平均值，進一步夯實了供求雙方對于房價繼續(xù)上行的信心。

同時可以看到，3月庫存跌幅較大的板塊，4、5月的房價漲幅也明顯更高，如深圳龍崗3月末住宅庫存較年初下降20%，2023年5月份成交均價達到了4.1萬元/平方米，較3月份上漲8%，板塊迎來了大量接受高價產(chǎn)品的購房群體。

從板塊的內(nèi)主力項目的價格實際變動來看，龍崗大多數(shù)項目的房價變動是低于板塊均價波動的，即板塊均價上升更多的是由于高價產(chǎn)品成交占比上升所致，深圳的龍城等板塊也是如此。

值得關(guān)注的是，在房價位于各市前20%的樣本板塊中，無一可以歸入此類，即在本輪的價格上漲中，大成交量的高價板塊還是維持了價格指標的相對穩(wěn)定。

房價延續(xù)下行的板塊主要可分為兩類，一類是意料之中的遠郊板塊，如廣州永寧街道、深圳馬田、南京六合龍池等，均距離市中心30公里左右，至市區(qū)均為極限意義上的通勤距離。

隨著春節(jié)后整體市場的回暖，再加之自身在價格上的積極調(diào)整，確實迎來了一波成交量的小高峰，但是在進入4月份之后，這些板塊較“先漲后跌”的剛需板塊迎來了更大幅度的需求消退。

4、5兩個月成交面積環(huán)比均持續(xù)下跌，5月成交面積較3月份高點下降均超過七成。在急劇的需求退潮之下，購房者在選擇產(chǎn)品時更加謹慎，其成交價格也延續(xù)了繼續(xù)向下的勢頭。

另一類則是部分高端改善板塊，一季度為促進銷售降價去化，成交規(guī)模也如期大幅放量，但是無奈新增供應(yīng)更多，導(dǎo)致這些板塊3月份庫存面積較1月份不降反升，在供給側(cè)壓力之下，4月后這些板塊的成交價格仍處于震蕩下降通道。

這些高單價板塊各項目同戶型產(chǎn)品的實際成交價格波動不大，但是購房客群的價格敏感性上升，更多地去選擇同板塊低單價產(chǎn)品，仍然在側(cè)面反映了板塊價值認可度的下降。

以北京東城某銷冠項目為例，進入5月份后，180㎡以上產(chǎn)品的客群明顯更加關(guān)注產(chǎn)品的性價比，5月份成交均價較3月下降了1萬元/平方米左右，降幅超過9%。

先漲后跌板塊常見于城市的新城發(fā)展區(qū)域，板塊房價排名多在城市中后位置（不高于60%）。這些板塊2023年一季度的量升價漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。

但在進入二季度之后，隨著需求規(guī)模的回落，其交易規(guī)模和熱度均明顯下滑，供應(yīng)規(guī)模卻在慣性下維持高位，再加上這些新城板塊本就是價格競爭的重災(zāi)區(qū)，價格不可避免出現(xiàn)回落。

以上海松江新城板塊為例，在3月末和4月初上市了大量樓盤，進一步激化了在售項目的客群競爭，購房者更傾向于選擇性價比較高的產(chǎn)品，其5月板塊均價較3月份下降了3000元/平米左右。

以該板塊某銷冠項目為例，120平米以下產(chǎn)品價格尚較為堅挺，但120-140平米戶型的客群購買力卻在快速下降，5月份該戶型的交易均價較3月份下降了3300元/平米左右，但得益于項目在營銷上的積極調(diào)整，使得月成交量得以持續(xù)排在板塊前列。

后程上漲板塊即4月份之后房價轉(zhuǎn)跌為漲的板塊，常見于去化順利的高端板塊，房價排名均處于本市前30%之內(nèi)，且一季度的降價去化取得了較為理想的成效。

對比年初行情來看，這些板塊或是庫存規(guī)模明顯下降，或是成交規(guī)模大幅上升，再加上高端板塊本身的稀缺性，大大推升了供求雙方對于板塊高價項目的信心。

其中唯一比較特殊的是深圳前海板塊，3月份成交規(guī)模與年初相近，庫存還上升了20%，但聯(lián)系指標絕對值可以看到，前海板塊一季度的成交規(guī)模低位，主要還是由于板塊有效庫存過低所致，3月末庫存上升后，仍不足千套，并且這些增加的庫存在4、5月份迅速轉(zhuǎn)化為了實際成交。

5月份前海板塊成交規(guī)模較3月上漲超過180%，其成交均價也在3月短暫低位之后迅速回升，至5月份再度回到10.2萬元/平方米以上，超過年初1月份的價格水平。

在房價經(jīng)歷了一年半的回調(diào)之后，2023年上半年，典型城市主力板塊的房價在低位波動中略有微增，具體而言呈現(xiàn)出了3月上漲、4月回落、5月微漲的趨勢。

考慮到各個城市典型板塊的房價走勢存在差異，單純比較2023年前5月房價變動不足以完整描述城市房價動向，分析不同城市之間主力板塊房價漲跌特征的個數(shù)，10個典型城市表面上可分為三類，如果進一步聯(lián)系其市場供求表現(xiàn)來看，成都、北京、上海等或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)定，深圳、武漢的部分高庫存板塊或?qū)⒚媾R較大價格下行壓力。

就2023年前5月的主力板塊的房價走勢表現(xiàn)來看，北京、深圳、廣州、成都均有較多板塊價格延續(xù)上行或在二季度轉(zhuǎn)跌為漲，但是聯(lián)系市場交易和成交結(jié)構(gòu)變化來看，其驅(qū)動內(nèi)因則有明顯差異：

廣州、成都板塊房價上漲的“水分”較少。在進入二季度后，廣州和成都雖然同樣經(jīng)歷了交易規(guī)模的下降，但是需求面的支撐仍較為堅挺，廣州市區(qū)改善項目、市郊品質(zhì)項目仍能保持不錯的熱度，成都更是繼續(xù)保持著供不應(yīng)求的態(tài)勢，5月份城市備案均價更是創(chuàng)下歷史新高。

成都10個主力板塊中，有4個板塊房價2023年以來一直上漲，分別是天回板塊、新川板塊、科學(xué)城板塊和八里莊-二仙橋板塊，四板塊1-5月房價累計漲幅均超過了6%。

北京和深圳則更多的是由于主力板塊的改善性需求占比上升，導(dǎo)致部分主力板塊房價出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的低位上漲。

結(jié)合成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，進入二季度后，北京、深圳供求規(guī)模均有所縮減，剛需產(chǎn)品和購房者熱度明顯消退，改善性產(chǎn)品交易占比出現(xiàn)了“被動式”的回升。

典型如北京良鄉(xiāng)板塊，該板塊房價較2022年中的高點下降了8%，較年初低位的漲幅約為12%，但更多的是由于高品質(zhì)項目成交占比上升所致。

就板塊內(nèi)重點項目實際價格走向來看，高端項目主力戶型的均價仍與年初相近，而安置房片區(qū)的某剛需項目，其80-90平方米主力戶型房價更是較2023年1月下降了10%左右。

基于四城房價上漲內(nèi)因和市場基本面巨大差異，我們認為，三季度廣州、成都的房價仍有望保持穩(wěn)定，成都在新房市場供不應(yīng)求的背景之下更有進一步上行的可能。

北京雖然市場熱度有所下滑，但鑒于二季度以來剛需首置、新城剛改項目持續(xù)優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，預(yù)計實際房價也有望保持穩(wěn)定。

深圳在一手房庫存壓力增加，項目周轉(zhuǎn)速度持續(xù)低位的情況下，隨著改善占比的進一步提升，下半年或有更多板塊出現(xiàn)房價的名升實降。

杭州、南京、重慶、西安等四市主力板塊房價漲跌明顯分化。以杭州為例，雖然2023年以來土地市場表現(xiàn)較佳，但是二季度以來新房市場疲態(tài)已現(xiàn)，主要還是依賴少數(shù)主流區(qū)域或熱點項目帶動市場氛圍。

如臨平經(jīng)開區(qū)板塊房價在1月調(diào)整到低位之后，2023年以來持續(xù)上漲，閑林、江灣新城、申花北、喬司等4個板塊后程發(fā)力，同時，富春、未來科技城等板塊房價則出現(xiàn)了下跌，如富春某品質(zhì)項目尾盤的120-140㎡面積段產(chǎn)品，其2023年6月成交均價即較年初下降了1000元/平方米左右。

聯(lián)系四城近期表現(xiàn)來看，重慶、西安新房市場表現(xiàn)疲軟，杭州、南京熱度亦明顯下滑，且各城市遠郊剛需產(chǎn)品均面臨著更為嚴峻的需求側(cè)沖擊。

再加上2023年以來這些城市二手房市場掛牌量均已超過10萬套，且長交易周期房源大多為剛需產(chǎn)品，嚴重影響著新房剛需客群的入場信心。

由此來看，這些城市下半年改善板塊和剛需板塊之間的分化還將進一步加大，能獲得消費者青睞的剛需板塊項目將更為稀缺。但需要說明的是，在整體交易熱度下降的情況下，目前的價格上行更多的是低位回升，大多數(shù)板塊均價仍難突破前期高點。

進入二季度后，上海、武漢均有過半主力板塊房價出現(xiàn)了先漲后跌。但是結(jié)合具體板塊和城市供求表現(xiàn)來看，邏輯則明顯不同。

上海市場二季度以來市場走勢與北京類似，成交熱度有所下滑，古美、徐涇等外環(huán)線及新城軌交熱點板塊平均去化率仍可達到九成左右。

在市場熱度仍處于城市領(lǐng)先梯隊的情況下，鑒于上海主力板塊房價已經(jīng)回調(diào)至1月份附近，即便未來上海市場成交熱度再進一步下探，主力板塊房價進一步下跌的可能不大。

前期積壓了較多高品質(zhì)存貨的板塊，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板塊均價更有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回升。

武漢在經(jīng)歷了3月末收折扣漲價、4月份量漲價跌之后，5月份項目果斷調(diào)整營銷策略，在五一假期和房交會的價格折扣推動下，過半主力板塊成交均價出現(xiàn)了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年內(nèi)高點。

就當(dāng)前武漢市場需求側(cè)情緒來看，若想維持相對高位的交易規(guī)模，其新房價格仍需保持在相對低位，但考慮到以價換量必然面臨的長期效果遞減，未來武漢高庫存板塊房價或?qū)⑦M一步下行。