市場(chǎng)趙春林 2023-07-26 09:29:12 來(lái)源：中房報(bào)

“今年2月份，我去南湖新城板塊中海閱湘臺(tái)看房時(shí)，205平方米大平層單價(jià)約20000元/平方米；到4月份，該項(xiàng)目推出的276平方米的江景大平層，單價(jià)到了28000元/平方米以上，下手晚了還搶不到好樓層�！�

長(zhǎng)沙劉先生的購(gòu)房經(jīng)歷隱現(xiàn)著2023年上半年長(zhǎng)沙樓市的景象：房?jī)r(jià)越高板塊上漲勢(shì)頭越明顯，漲幅越大。

安居客布的一組數(shù)據(jù)亦顯示，2023年上半年長(zhǎng)沙南湖新城板塊新房漲幅8.73%，位居各板塊第四名；漲幅前三板塊是洋湖、高鐵西城、省府，分別上漲15.72%、13.57%、9.76%。

樓市調(diào)整之下，2023年上半年長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格仍是漲多跌少。

以洋湖、高鐵西城、省府、南湖新城板塊等為主的長(zhǎng)沙市中心城區(qū)為例，新房?jī)r(jià)格仍在穩(wěn)步上漲，房?jī)r(jià)單價(jià)基本在15000元/平方米以上；但房?jī)r(jià)漲幅較去年已明顯收窄，超過(guò)10%的僅有洋湖、高鐵西城兩大板塊。

有市場(chǎng)人士分析稱，2023年上半年長(zhǎng)沙洋湖板塊之所以價(jià)格漲幅最明顯，一方面是洋房、疊拼類產(chǎn)品集中供應(yīng)，另一方面是近年來(lái)該板塊地價(jià)上漲過(guò)快所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

今年6月26日，位于洋湖板塊的編號(hào)為[2023]長(zhǎng)沙市026號(hào)的純住宅地塊，容積率較低，在經(jīng)過(guò)2家房企2輪競(jìng)價(jià)后，以214634萬(wàn)元總價(jià)由湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得，溢價(jià)率1%，折合樓面價(jià)13635元/平方米。該地塊樓面地價(jià)刷新了長(zhǎng)沙市河西區(qū)域紀(jì)錄，僅次于河?xùn)|區(qū)域南湖新城板塊編號(hào)為[2021]長(zhǎng)沙市048號(hào)地塊的14157元/平方米。

3年前，也是在岳麓區(qū)洋湖板塊，華潤(rùn)置地在經(jīng)過(guò)與9家房企17輪競(jìng)價(jià)后，以熔斷后的樓面價(jià)7500元/平方米競(jìng)得編號(hào)為[2020]長(zhǎng)沙市049號(hào)地塊時(shí)，其住宅（毛坯）銷(xiāo)售均價(jià)不得高于13800元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，湖南保利競(jìng)得的洋湖板塊編號(hào)為[2023]長(zhǎng)沙市026號(hào)的純住宅地塊，房?jī)r(jià)單價(jià)將超過(guò)30000元/平方米。從近年成交的新地塊看，房?jī)r(jià)均價(jià)20000元/平方米以上，將成為長(zhǎng)沙購(gòu)房的新門(mén)檻。

與此同時(shí)，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)產(chǎn)品端的戶型越做越大，少有單套建筑面積在100平方米以下戶型，剛需在地段和戶型方面選房較難取舍。新房改善化正成長(zhǎng)沙樓市新趨勢(shì)。

值得注意的是，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)形成的區(qū)域房?jī)r(jià)均衡格局，也在逐漸打破，樓市分化加劇，價(jià)格分化開(kāi)始顯現(xiàn)。有的板塊已橫盤(pán)陰跌，有的“網(wǎng)紅盤(pán)”開(kāi)盤(pán)即接近售罄，有的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率僅個(gè)位數(shù)。

從區(qū)域看，越是區(qū)位好的高端改善盤(pán)房?jī)r(jià)越是穩(wěn)中看漲，比如濱江新城、開(kāi)福中心板塊；房?jī)r(jià)下跌的，多為望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣等邊緣區(qū)域，市場(chǎng)在“以價(jià)換量”；主城區(qū)房?jī)r(jià)下跌的板塊多為尾盤(pán)降價(jià)清盤(pán)，如樹(shù)木嶺、馬欄山、馬王堆等板塊。

58優(yōu)居一位中介人士看來(lái)，在經(jīng)歷二三月樓市成交熱潮后，目前長(zhǎng)沙樓市客戶需求量并不比之前少，但多為不急于下手。在信心與預(yù)期的影響下，高端產(chǎn)品需求者更不愿意貸款或加杠桿買(mǎi)房，導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力在降低。

長(zhǎng)沙多家房企負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，到年底，200平方米以上大戶型的大平層住宅或?qū)⒂瓉?lái)供應(yīng)的高峰期，會(huì)不會(huì)引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)有待觀察。