市場 2023-07-27 08:50:36 來源：丁祖昱評樓市

2021年6月，北京市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》提出，鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，同一項目內(nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。

2021年7月，國務(wù)院辦公廳22號文中，第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計。在此之后，中央政府及各部門、地方政府陸續(xù)出臺多項利好政策，從政策指引、土地供應(yīng)、資金支持、市場監(jiān)管等多方面對發(fā)展租賃住房給予大力支持，多項政策逐漸形成合力。

如今，“住房租賃+”模式的職住平衡綜合體不管是新建類還是存量改造類的，在各地都有了具體的落地實踐。

與傳統(tǒng)商辦相比，居辦商一體化空間具有休閑、辦公、社交等多重社會功能，針對居住人才屬性所打造的生態(tài)圈很大程度激發(fā)出潛在消費活力，并鏈接到上下游多個產(chǎn)業(yè)。

2021年6月北京市住建委等四部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》。主要明確了五方面內(nèi)容：

一是堅持“以區(qū)為主、市級統(tǒng)籌”工作原則，各區(qū)政府應(yīng)建立完善宿舍型租賃住房改建工作部門聯(lián)席會議制度，會商推進(jìn)相關(guān)工作。

二是鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，同一項目內(nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。

三是加強監(jiān)督管理。將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍，并且要求各區(qū)加強運營監(jiān)管，對于違規(guī)違法行為給予處置。

四是提出支持政策。符合條件的改建項目可申請使用中央財政補貼資金，水電氣熱執(zhí)行民用價格。五是繼續(xù)強調(diào)面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供。

此后，“住房租賃+”模式成為行業(yè)發(fā)展趨勢。

這一方面是政策利好，另外一方面則主要是因為，在新時代背景下，為了追求更好的居住品質(zhì)、職住平衡、靈動的生活方式，租客在選擇租賃房源的時候，注重多種有利因素的疊加。

根據(jù)問卷調(diào)研結(jié)果顯示，44.8%的受訪者表示通勤距離是其租房時考慮的重要因素之一，位居各因素首位。其次為商場、醫(yī)院等周邊配套、地鐵便利性等因素，占比分別為40.7%和39.5%。明顯高于小區(qū)環(huán)境和租金水平。

由此看出，未來集交通、商業(yè)、居住、辦公等功能于一體的項目更受市場歡迎。

“住房租賃+”模式的發(fā)展使得住房租賃企業(yè)越來越偏向于選擇業(yè)態(tài)復(fù)合的物業(yè)類型。

住房租賃產(chǎn)品在不同場景下，開始與TOD項目、商業(yè)綜合體、城市更新結(jié)合或自配一定體量的商業(yè)業(yè)態(tài)。住房租賃業(yè)態(tài)開始多元融合。

1、住房租賃+城市綜合體

城市綜合體作為城市資源的聚集體，代表著城市都市化進(jìn)程的方向，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)和價值的重要體現(xiàn)，對于提升城市形象、引發(fā)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、帶動社會消費等方面都有著積極的作用。租賃業(yè)態(tài)加持的新型居住商業(yè)綜合體，讓居住更便捷更品質(zhì)，更容易讓人民群眾增強獲得感、幸福感、安全感。

案例一：魔方公寓北京昌平沙河地鐵站店

近期，魔方生活服務(wù)集團(tuán)嘗試了一種新的長租公寓模式，即將產(chǎn)品與商業(yè)相結(jié)合，再疊加優(yōu)質(zhì)的地理位置和發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)集群，類似項目的落地則可以有效提升區(qū)域的職住平衡。2023年5月20日，玖耀里重點項目簽約儀式暨魔方公寓昌平沙河地鐵站店揭幕儀式在玖耀里盛大舉行。魔方公寓位于沙河·玖耀里園區(qū)內(nèi)，共由5棟公寓樓組成，其中3棟位于生活中心，1棟位于商務(wù)中心，1棟位于TOD中心。

案例二：中海海堂國際服務(wù)公寓（上海）

不僅僅是北京，2023年5月31日，中海海堂國際服務(wù)公寓盛大開業(yè)，項目位于上海市普陀區(qū)，近地鐵11號線真如站及3號線曹楊站。項目匯聚了30萬㎡國際甲級寫字樓、環(huán)宇城MAX購物中心、中海劇院和山姆會員旗艦店等多元業(yè)態(tài)。

2、住房租賃+TOD

TOD作為一種集合高效、開放、共享、激活等特性的城市發(fā)展新模式，賦予了城市軌道交通更大功能，是公共交通逐步從適應(yīng)城市發(fā)展向引導(dǎo)城市規(guī)劃、引導(dǎo)城市功能布局轉(zhuǎn)變，有效推動產(chǎn)城融合、站城一體化發(fā)展。TOD項目與租賃住房具有極大的適配性，開啟租賃生活新形態(tài)。一方面緩解大城市租房難難題，另一方面也將大大提升租客的租房體驗，從而助力城市留住人才。

案例：天空之城 @HOME

天空之城 @HOME項目位于青浦區(qū)的大型TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）項目萬科·天空之城，該項目融合了約10萬方集合商業(yè)、約10萬方辦公、約35萬方住宅，還配置了青年公寓、公共綠地、教育等業(yè)態(tài)，整體面積高達(dá)80萬方左右。

3、住房租賃+城市更新

核心城市地產(chǎn)市場已步入存量時代，關(guān)注“存量盤活”已成為商辦樓宇可持續(xù)發(fā)展的重要出路。大城市大量的商辦空置，在龐大的租房需求映襯下，空間資源浪費問題更為凸顯。對于閑置的辦公樓而言，改造為租賃住房就是一個比較好的去庫存方案。因為商辦項目改建租賃住房，入市時間快，且比起新建項目，位置會更成熟或距離交通樞紐便利，有利于調(diào)整區(qū)域內(nèi)的職住平衡。

案例：蘇州星寓樂璟東景生活社區(qū)

蘇州星寓樂璟東景生活社區(qū)為蘇州工業(yè)園的企業(yè)宿舍，依托“政企銀”模式，在業(yè)內(nèi)打造“生態(tài)大社區(qū)”概念，匹配產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展需求的人才安置問題。項目于2018年開業(yè)，總占地面積4.4535公頃，其中商業(yè)20000平方米，包括5幢宿舍樓和2幢商業(yè)配套，有集體宿舍1445間，可以滿足約5000名產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)員工的居住需求。

非改租項目中業(yè)態(tài)的復(fù)合化發(fā)展對于強化土地集約、優(yōu)化城市空間布局具有重要意義。改造后的項目集商業(yè)、辦公、酒店、居住等多種功能于一體，實現(xiàn)城市土地的二次利用與空間拓展，有效盤活城市空間資源，推進(jìn)城市功能復(fù)合與城市更新，最終實現(xiàn)“業(yè)主，租戶，政府”三方共贏。

新時代背景下，市民的生活方式、消費方式與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，通過“住房租賃+”模式進(jìn)行業(yè)態(tài)多元融合，內(nèi)容創(chuàng)新場景，空間多維運營，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入源源不斷地時代活力。

隨著業(yè)態(tài)復(fù)合化發(fā)展，以“住房租賃+”模式的新型綜合體，發(fā)揮為城市“筑巢引鳳”的價值，滿足人民對于美好生活的向往。