市場編輯部 CRIC北京 2023-08-04 10:05:13 來源：丁祖昱評樓市

租金下降，空置率上升，成為二季度北京辦公租賃市場的關(guān)鍵詞。

CAIC數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

而全市空置率環(huán)比增漲0.42個百分點至15.4%。

從數(shù)據(jù)上很明顯可以看出，北京辦公租賃整體需求正在減弱。

此外，北京重點商務(wù)區(qū)租金環(huán)比一季度幾乎全線下跌，僅麗澤商務(wù)區(qū)租金上漲0.17%。其中，中關(guān)村租金降幅最大，望京及酒仙橋區(qū)域緊隨其后。

北京比較典型，在這輪企業(yè)降本增效而縮減租賃面積影響下，再加上新增租賃需求減少、供應(yīng)增加等因素，辦公租賃市場持續(xù)承壓。

2020年至今，受新冠疫情、部分企業(yè)降本增效、新增供應(yīng)入市影響，北京辦公租賃市場承壓，甲級寫字樓平均租金處于下行趨勢中，而空置率波動上行。

據(jù)克而瑞資管監(jiān)測，二季度，北京甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

縱觀近三年變化，北京甲級寫字樓平均租金由2020年一季度的12.15元/㎡/天，持續(xù)下降至今年二季度的10.32元/㎡/天，跌幅達到15.1%。其中2020年租金跌幅較大，下跌10.5%。

北京并非個例。

對比其他一線城市，北上廣深四個城市的甲級寫字樓平均租金均處下行趨勢，2020年至今租金平均跌幅達到10.8%。其中北京和深圳跌幅最大，均下跌15.1%。

從租金水平來看，二季度，北京甲級寫字樓平均租金在一線城市中仍然是最高，上海以7.22元/㎡/天排在第二位。

今年二季度，北京辦公租賃需求明顯減弱，租賃市場繼續(xù)承壓。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，據(jù)克而瑞監(jiān)測，二季度北京市甲級寫字樓空置率環(huán)比增漲0.42個百分點至15.4%。

對比四大一線城市，北京寫字樓空置率雖然有所上漲，但整體水平仍相對較低。具體來看，一線城市中廣州寫字樓空置率最低，為12.14%；上海和深圳空置率均接近20%。

二季度，北京寫字樓凈吸納量受租賃需求不足等因素影響，導(dǎo)致錄得負值，為-2.7萬平方米。中關(guān)村、亞奧商務(wù)區(qū)、望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)凈吸納量均錄得負值，空置率持續(xù)承壓。

這些子市場受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)調(diào)整及辦公整合的影響，空置率增漲明顯，租金亦有較大調(diào)整。

在北京重點商務(wù)區(qū)空置率普遍上升、租金全線下跌的情況下，麗澤商務(wù)區(qū)持續(xù)去化，租賃表現(xiàn)最佳，是唯一一個租金環(huán)比增漲、空置率下降的區(qū)域。

據(jù)克而瑞資管監(jiān)測，今年二季度，麗澤商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金環(huán)比上漲0.17%至6.4元/㎡/天，空置率環(huán)比下降1個百分點至34.3%，同比下降8.2個百分點，持續(xù)去化。

中關(guān)村租金降幅最大，環(huán)比下降5.02%，同比下降10.81%。其次為望京及酒仙橋區(qū)域，租金環(huán)比下降4.98%。就連租金水平一直較為堅挺的CBD、金融街商務(wù)區(qū)租金二季度也出現(xiàn)了下跌，均環(huán)比下跌1.10%。

可以說，麗澤商務(wù)區(qū)成為北京辦公租賃市場的熱點。

2019年至今，麗澤商務(wù)區(qū)辦公租賃市場活躍，持續(xù)去化，入駐企業(yè)已超1000家，空置率也由2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%，而同期全市空置率由11.7%上升至15.4%。

目前麗澤商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金基本與2019年末水平相當(dāng)，而同期全市租金下跌16.2%。

上半年麗澤商務(wù)區(qū)成為市場凈吸納量最大的區(qū)域，共引進約67家企業(yè)，其中二季度引進約35家企業(yè)。截至2023年6月25日，麗澤金融商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)共計1048家，其中金融企業(yè)470家，占比44.8%；科技類企業(yè)280家，占比26.7%。

隨著區(qū)域交通、配套的逐步完善，麗澤商務(wù)區(qū)將憑借樓宇質(zhì)量高、承租靈活度高、租金相對較低等優(yōu)勢獲得租戶的青睞，有望持續(xù)去化。預(yù)計到2024年，麗澤商務(wù)區(qū)企業(yè)數(shù)量將超過1200家，“金融+科技”生態(tài)體系逐漸完善，后續(xù)該區(qū)域租金雖不會有太大提升，但整體表現(xiàn)仍比較堅韌。

下半年，北京市預(yù)計還有約57萬平方米的新增寫字樓供應(yīng)入市，整體市場將繼續(xù)承壓，空置率或繼續(xù)上行，租金或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。

需求方面，疫情影響已經(jīng)消散，但市場信心恢復(fù)和實際需求落地依然需要時間，降本增效、縮減租賃面積依然是市場的主旋律，租賃市場仍處緩慢恢復(fù)期。

頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)調(diào)整以及租賃場地整合等，預(yù)計將持續(xù)影響2023年寫字樓租賃市場，望京、亞奧、中關(guān)村等相關(guān)子市場的調(diào)整態(tài)勢預(yù)計將延續(xù)。