市場孟雙奎 2023-08-07 09:26:48 來源：中房報

中國已經(jīng)邁入人口老齡化社會，這不僅意味著老齡化問題日益嚴峻,也對養(yǎng)老服務(wù)需求提出更高要求。

數(shù)據(jù)顯示，2022年中國60歲以上老年人口達28004萬人，較2021年增加1268萬；65歲以上老年人口達20978萬人，較2021年增加922萬。

人口老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了“黃金機遇”，尤其是社會資本在健康領(lǐng)域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險等資本不斷進入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被催生成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，預(yù)計2023年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達到22.3萬億元。

養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化時代所形成的特有的概念，它結(jié)合了養(yǎng)老和地產(chǎn)商業(yè)的概念，是一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)+服務(wù)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。近日，記者對沈陽的一些養(yǎng)老地產(chǎn)進行了落地調(diào)查。

房企、險企踴躍入局

“十三五”之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進入快車道，眾多房企踴躍入局，發(fā)力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有華潤、萬科、恒大、保利、遠洋、金地等發(fā)力養(yǎng)老板塊。此外，很多保險企業(yè)也在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中開拓新局面。

前景雖然被行業(yè)普遍看好，但目前也面臨著諸多問題，如前期資金投入巨大、盈利周期長等。房企做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是做地產(chǎn)+，還是轉(zhuǎn)變開發(fā)思維做運營服務(wù)？盈利模式又是怎樣的？

據(jù)了解，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運營模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)；一種是全齡型社區(qū)模式；一種是養(yǎng)老公寓模式。

持續(xù)照料退休社區(qū)，可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務(wù)。社區(qū)醫(yī)院建設(shè)中的“社區(qū)醫(yī)院”，由具有豐富實踐經(jīng)驗的醫(yī)護人員為居民提供預(yù)防保健、醫(yī)療保健、心理護理、康復(fù)治療等方面的專業(yè)醫(yī)療服務(wù)。同時，針對不同年齡的老人，根據(jù)其身體狀況和生活自理能力，提供相應(yīng)的護理。

全齡型社區(qū)，一般都是房地產(chǎn)開發(fā)商直接開發(fā)的，后期的運作則是交給了養(yǎng)老經(jīng)營公司。全齡社區(qū)并無嚴格的入住年齡限制，一般以醫(yī)療、養(yǎng)生、度假等概念來構(gòu)建，老年人的生活方式也大多是“候鳥式”。

養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強調(diào)護理的概念，各類配套設(shè)施較為齊全，可以滿足獨居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業(yè)服務(wù)。這類公寓在沈陽，華潤潤馨匯可稱得上是優(yōu)秀案例。

保單式養(yǎng)老——門檻較高尚未得到更多認可

據(jù)記者調(diào)查，一些養(yǎng)老機構(gòu)走上了平臺推介的路線。據(jù)大雁養(yǎng)老平臺的咨詢?nèi)藛T張女士介紹，目前已經(jīng)落地的沈陽養(yǎng)老地產(chǎn)有社區(qū)式養(yǎng)老、養(yǎng)老公寓以及險企型養(yǎng)老。險企型養(yǎng)老如位于渾南區(qū)的泰康之家沈園，棋盤山的合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)，以及剛落地的大家保險沈陽和平城心社區(qū)。各家養(yǎng)老機構(gòu)均各有特色，但共同點是需要投資保險才可入住。

如泰康的200萬元年金門檻，阻攔了一部分對保險不太感興趣的老年人。高額保單+押金制+月費。保險公司在其投入的養(yǎng)老住宅社區(qū)項目上，結(jié)合銷售的養(yǎng)老金產(chǎn)品，未來可以以養(yǎng)老保險金收入來支付養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)費用，但是收支兩條線。優(yōu)勢能夠長期鎖定同一品牌下的共享客戶，并可根據(jù)可預(yù)見的未來現(xiàn)金流對養(yǎng)老社區(qū)進行合理規(guī)劃，實現(xiàn)園區(qū)滾動開發(fā)。這種模式最知名案例是泰康之家養(yǎng)老社區(qū)。

月租式養(yǎng)老——城市型養(yǎng)老優(yōu)勢凸顯

在開始小型城市度假型CCRC項目的探索后，華潤選擇潤馨匯作為樣板。華潤潤馨匯是華潤集團首個城市中心養(yǎng)老項目,也是沈陽首個城市中心高端養(yǎng)老綜合體。2020年6月正式入市,在東北高端養(yǎng)老機構(gòu)中優(yōu)勢明顯，主要以醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為特色，以“健康·溫暖·陪伴”為目標，為老人提供健康管理、康復(fù)訓練、餐飲、娛樂、老年大學、生活管家等全方位服務(wù)。潤馨匯的養(yǎng)老顧問于經(jīng)理介紹，華潤一方面發(fā)揮自身城市綜合投資開發(fā)運營商資質(zhì)，另一方面導入華潤大健康領(lǐng)域兄弟單位的協(xié)同資源，并與沈陽金秋醫(yī)院等知名醫(yī)療機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作，構(gòu)建“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的健康保障體系，吸引著不想離家太遠的“市中心”養(yǎng)老的老人們。

公寓入住的老人大多來自于沈陽本地，省內(nèi)周邊城市也有，年齡在70~90歲，大部分老人退休前是政府人員、退伍軍人、事業(yè)單位高職人員，選擇項目的原因是潤馨匯的服務(wù)周到、環(huán)境幽美，位于市中心，離家屬較近。

據(jù)于經(jīng)理介紹，“潤馨匯共有308個床位。1~3層為活動及醫(yī)療區(qū)，4~5層為護理層，6~28層為活力老人居所，有希望向醫(yī)療康養(yǎng)綜合體的方向發(fā)展。收費在3700元~6700元不等�！�

針對自理區(qū)老人，潤馨匯的專項基礎(chǔ)服務(wù)，按2000元/人/月的標準，包含了24小時緊急救助、理發(fā)、醫(yī)生隨訪等30余項服務(wù)，如果有特殊需求的老人，還有康復(fù)訓練課，輔助排痰、中醫(yī)推拿等近60項特色服務(wù)。按照這種標準，華潤的潤馨匯在養(yǎng)老型公寓中首屈一指。但拎包入住的養(yǎng)老公寓收費價格也是一道門檻，每月平均5000元的收費標準攔住了一些普通收入的退休老人。

社區(qū)型養(yǎng)老——屬地化養(yǎng)老更需社區(qū)品質(zhì)

月租式養(yǎng)老地處市中心，服務(wù)高端且全面，但調(diào)查中，也有更多的老人選擇屬地式的社區(qū)型養(yǎng)老。社區(qū)內(nèi)的住宅完全按照養(yǎng)老公寓標準打造，園區(qū)內(nèi)實現(xiàn)食堂公益化、就醫(yī)便捷化、生活娛樂化……位于沈陽市于洪區(qū)的五彩陽光城就是這樣的養(yǎng)老社區(qū)，該社區(qū)被評為國標型養(yǎng)老社區(qū)。

采訪中，五彩陽光城養(yǎng)老服務(wù)中心副總經(jīng)理梁萬富表示，五彩陽光城是由綜合養(yǎng)老、優(yōu)質(zhì)教育、品質(zhì)醫(yī)療、便捷生活、生態(tài)宜居、貼心物業(yè)六大價值體系構(gòu)成的高品質(zhì)全齡化養(yǎng)老社區(qū)。五彩陽光城十年前就自主建設(shè)了一座1.5萬平方米的陽光學院和多功能服務(wù)中心，老年大學、圖書閱覽、文化交流、樂器演奏、體育健身等一系列活動場所一應(yīng)俱全。舞蹈隊、合唱隊、樂隊、乒乓球隊、太極功夫隊等團體，不間斷開展休閑娛樂活動。老年人在這里生活，精神上非常愉悅和滿足。

作為東北城市，沈陽也有很多候鳥老人�！盀槭裁催@里的老人很少做候鳥？”對于記者的疑問，很多老人表示，東北土生土長的老人更適宜一年四季分明的氣候�！案�何況，在陽光城的養(yǎng)老設(shè)施級別敢與全國比高低，這么好的環(huán)境，誰舍得走呢？”

隨著中國老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費觀念也隨著改變，更加注重品質(zhì)，越來越多的老年人愿意選擇養(yǎng)老型社區(qū)，既可以作為不動產(chǎn)留給后代，也可以在這享受到高品質(zhì)的晚年生活。

新的機遇和挑戰(zhàn)

雖然“銀發(fā)經(jīng)濟”這塊蛋糕不小，但也不是房企輕易就能拿下的。

目前大多數(shù)養(yǎng)老項目的土地屬于居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂；此外還要購買醫(yī)療、康復(fù)護理、娛樂等配套設(shè)施，前期資金投入量大，需要企業(yè)有雄厚的資金作為保障，千億以上規(guī)模的房企可以大手筆布局，比如萬科、保利等，產(chǎn)品線做得全，服務(wù)對象覆蓋面大。

比如，從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的角度看，大型社區(qū)內(nèi)自建養(yǎng)老配套或組團，有利于吸引新的客戶群，借助住宅的土地資源、建設(shè)成本等優(yōu)勢進行品牌定位。劣勢在于地域性明顯，通常位于離市中心較遠的地塊，對老人的子女來講，需要考慮地域性。

根據(jù)調(diào)研分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，其他方式占9%。

雖然中國目前老年人多以“居家養(yǎng)老”這一傳統(tǒng)模式為主，隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老需求將進一步擴大，原有的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已跟不上時代的步伐，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，發(fā)展前景是十分巨大的。2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模從2013年的6058億元增長至14757億元，隨著行業(yè)的發(fā)展，預(yù)計2023年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模有望達到18500億元。

隨著2020年《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》的正式發(fā)布，養(yǎng)老服務(wù)體系的構(gòu)建藍圖逐漸清晰，老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系的構(gòu)建迫在眉睫，“十四五”期間，兜底性、普惠型、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系將基本形成，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景值得期待。