市場(chǎng) 2023-08-17 08:53:29 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

隨著“畢業(yè)季”來(lái)臨，租賃市場(chǎng)進(jìn)入季節(jié)性旺季。

從重點(diǎn)城市各類(lèi)型房源租金水平來(lái)看，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出“旺季不旺”的特征。

重點(diǎn)城市整體租金呈現(xiàn)穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，隨著各地保障性租賃住房加速入市，部分城市租金也迎來(lái)小幅下調(diào)。

克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)55城個(gè)人房源平均租金同環(huán)比齊跌，55城租金環(huán)比漲跌參半，超五成城市租金環(huán)比下跌，同比去年同期租金下跌的城市超過(guò)六成，僅核心城市租金仍然上漲，其中武漢個(gè)人房源租金環(huán)比漲幅最大，而長(zhǎng)沙同比漲幅排在第一位。

8月仍是畢業(yè)租房旺季，同時(shí)，臨近開(kāi)學(xué)，陪讀的租賃需求將增加，租賃市場(chǎng)仍較活躍，預(yù)計(jì)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中小漲趨勢(shì)。

今年7月的畢業(yè)季，迎來(lái)了1158萬(wàn)高校畢業(yè)生，創(chuàng)歷史新高的畢業(yè)季，并未給整體租賃市場(chǎng)帶來(lái)明顯高熱度。

克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為33.06元/平米/月，同比下跌0.86%，環(huán)比下跌1.07%。

實(shí)際上，隨著各地保租房的加速供應(yīng)，對(duì)租金的平抑作用已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

把時(shí)間拉長(zhǎng)，2021年，全國(guó)主要城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢(shì)，平均漲幅接近7.37%，多地房租價(jià)格已經(jīng)創(chuàng)下歷年來(lái)新高。隨著租賃住房供應(yīng)增加，進(jìn)入2022年，租金水平逐漸下調(diào)，當(dāng)年4月開(kāi)始平均租金長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月連續(xù)下滑，至今年7月平均租金跌多漲少，最大漲幅不超過(guò)2%。

各地因城施策，多渠道推進(jìn)保租房籌建，盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加保租房供應(yīng)。據(jù)克而瑞租售不完全統(tǒng)計(jì)，截止7月末，重點(diǎn)城市新建或存量納管保租房項(xiàng)目共提供房間數(shù)量超18萬(wàn)套。其中，濟(jì)南、西安、鄭州、天津、重慶等重點(diǎn)城市保租房項(xiàng)目認(rèn)定較快，以存量盤(pán)活為主。

大規(guī)模低租金的保租房入市后，或?qū)⑦M(jìn)一步抑制市場(chǎng)房源的租金上漲趨勢(shì)。

與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)最大的供給來(lái)源的個(gè)人房源供應(yīng)也有上漲趨勢(shì)。

克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，7月55城個(gè)人房源新增供應(yīng)量為53.4萬(wàn)間，較上月有所上漲，但較去年同期同比仍下降12.87%。

個(gè)人房源租金較上月保持穩(wěn)定，各城市租金環(huán)比漲跌幅基本控制在5%以?xún)?nèi)，但各城市之間的分化行情也顯現(xiàn)出來(lái)。

克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，55城漲跌參半，其中27城租金環(huán)比增長(zhǎng)，28城租金有所下調(diào)，比如成都、深圳、寧波等核心城市租金出現(xiàn)不同程度的下跌。省會(huì)城市武漢租金領(lǐng)漲55城，7月平均租金為40.37元/平米月，環(huán)比上漲7.88%，北京、上海和廣州三個(gè)核心一線(xiàn)城市租金漲幅也排在TOP5位置，其中廣州租金上漲4.95%，僅次于武漢。

從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，超六成城市租金同比下跌，下跌城市數(shù)量達(dá)到35個(gè)，其中南寧、鄭州、杭州、哈爾濱、南京、蘭州、貴陽(yáng)7城同比降幅都在5%以上。

55城中僅20城租金較去年有所上漲，其中長(zhǎng)沙租金同比增7.69%，領(lǐng)漲55城，深圳、衡陽(yáng)、無(wú)錫、上海租金同比漲幅也都在3%以上。

實(shí)際上，無(wú)論是從租金漲幅還是租金水平，北京、上海都是全國(guó)租賃市場(chǎng)最堅(jiān)挺的城市。一些二線(xiàn)城市對(duì)年輕人越來(lái)越有吸引力，因此租金漲幅也比較明顯。

隨著租賃市場(chǎng)旺季結(jié)束，除了核心城市外，預(yù)計(jì)部分二線(xiàn)城市存在繼續(xù)下跌的可能。

除了個(gè)人房源租金下降以外，核心8城分散式公寓市場(chǎng)活躍度也有所下滑，量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)小幅下跌趨勢(shì)，重點(diǎn)8城中，租金下降的城市就有5個(gè)，其中成都分散式公寓租金環(huán)比降幅接近18%。

畢業(yè)季并未完全激發(fā)分散式公寓市場(chǎng)。

相反，集中式公寓租金則表現(xiàn)出一定的穩(wěn)定性，漲跌幅基本維持在3%以?xún)?nèi)。

環(huán)比來(lái)看，廣州集中式公寓租金環(huán)比漲幅超5%，畢業(yè)季帶來(lái)旺盛租賃需求，租金顯著上漲，5城小幅下跌，整體波動(dòng)不大；同比來(lái)看，北京、廣州、深圳等核心5城均出現(xiàn)不同程度的上漲，在擺脫疫情影響后，核心城市集中式公寓的需求較為旺盛，且持續(xù)保持增長(zhǎng)。

值得注意的是，上海、南京和武漢3城集中式公寓租金同環(huán)比齊跌。7月，上海集中式公寓房源租金再次下降，同環(huán)比自2023年以來(lái)上海集中式市場(chǎng)租金整體持續(xù)下降，租賃市場(chǎng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊，大量大社區(qū)集中入市，區(qū)域租金持續(xù)下滑。

自去年以來(lái)，租賃市場(chǎng)租金并未出現(xiàn)大漲或大跌行情，租賃市場(chǎng)逐漸回歸理性。尤其是近兩年來(lái)國(guó)家、地方政府層面的租金監(jiān)管政策及保租房的發(fā)展對(duì)租金起到一定的平抑作用。后續(xù)隨著大規(guī)模低租金的保租房入市，市場(chǎng)房源的租金上漲動(dòng)能或進(jìn)一步被減弱。

今年畢業(yè)旺季并沒(méi)有帶來(lái)顯著的租金上漲，隨著旺季結(jié)束，除核心城市外，部分二線(xiàn)城市或存在繼續(xù)下跌的可能。

長(zhǎng)期來(lái)看，增加租賃房源供給，緩解住房供需矛盾，加強(qiáng)監(jiān)管、引導(dǎo)租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，才能從根本上穩(wěn)定租金。