市場于帥卿 2023-08-18 09:28:19 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟中最重要的行業(yè)之一，一直受到市場的廣泛關(guān)注。

4月份以來，每隔一段時間，市場都會出現(xiàn)“關(guān)于中央政策可能非常大力度放松房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)將出臺非常有力的刺激政策”預(yù)期。但在7月20日之前，調(diào)控政策主要是一些地方局部調(diào)控政策，非全國一致性的、大方向上統(tǒng)一的政策。直到7月政治局會議，使得房地產(chǎn)政策的出現(xiàn)重大拐點。7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》；7月24日，在中央政治局會議精神的通稿中，沒有再提“房住不炒”的說法。

針對近期地產(chǎn)行業(yè)情況，中債資信企業(yè)與機構(gòu)部總經(jīng)理孫靜媛發(fā)表了自己的觀點。

復(fù)蘇、常態(tài)和變數(shù)

對于當(dāng)前的地產(chǎn)形勢，中債資信企業(yè)與機構(gòu)部總經(jīng)理孫靜媛認(rèn)為，可以提煉為三個關(guān)鍵詞，復(fù)蘇、常態(tài)和變數(shù)。

在過去一到兩年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展整體面臨拐點，疫情疊加本輪民營房企去杠桿等外部因素導(dǎo)致短期超跌。今年一季度，隨著疫情的放開和積壓需求的釋放，行業(yè)呈現(xiàn)出復(fù)蘇的勢頭，1~3月百強房企的銷售收入增長了6%，這其實證明了復(fù)蘇的一個表征。但二季度增速放緩，也說明復(fù)蘇和回暖不是一蹴而就的，而是一個波動的過程。

在中央多次重申房住不炒和房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位的背景下，立足于我們國家廣大的需求空間，行業(yè)長期有望維持在市場容量達(dá)到10萬億左右的規(guī)模，具備一定韌性。目前，行業(yè)逐步進入到了常態(tài)化的恢復(fù)階段。

不過，復(fù)蘇之下，局部仍有變數(shù)。一是銷售復(fù)蘇呈現(xiàn)出冷暖不均的特點，本輪復(fù)蘇高度依賴北上廣深和杭州等高能級熱點城市，目前相關(guān)城市復(fù)蘇進程也有所放緩。二是房企資產(chǎn)處置、盤活進展緩慢，從今年新增出險企業(yè)看，頭部房企安全線仍有小幅上移趨勢。三是投資人情緒還沒有完全恢復(fù)，使得行業(yè)面臨的信用收縮勢頭，實際上沒有發(fā)生有力的扭轉(zhuǎn)。

融資端的政策對行業(yè)影響作用最大

2022年年底金融十六條出臺以后，對市場的信心有很大的提振，金融16條涉及了方方面面，包括融資、保交樓、風(fēng)險處置和住房租賃支持等。孫靜媛認(rèn)為，對行業(yè)影響作用最大的是融資端的政策。

從大家所熟知的“三支箭”來看，第一支箭，信貸端持續(xù)發(fā)力，從一季度的數(shù)據(jù)可以看到，開發(fā)貸余額已將近13萬億，增速已接近近兩年的高點6%，二季度增速雖小幅回落，但仍處于相對高位。

第二支箭，債券端結(jié)構(gòu)性惠及，境內(nèi)債無論是中債增擔(dān)保，還是信用保證工具，都對優(yōu)質(zhì)民企提供了較好的資金支持。同時，境外融資也呈現(xiàn)出一些積極的信號。

第三支箭，股權(quán)端已有超過30多家的房企披露了股權(quán)融資計劃，6月招商蛇口的定增獲批，意味著第三支箭在實操層面已正式落地。總體來看，行業(yè)的融資總量邊際改善，但仍存在一定分化。

分化具體表現(xiàn)在哪里，孫靜媛則認(rèn)為，在守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線基礎(chǔ)之上，可以呈現(xiàn)為三個維度。一是對于優(yōu)質(zhì)的房企，融資端的支持還是非常的堅挺；二是對于能夠積極自救、頑強償債的一些房企，融資端也是持續(xù)支持的，從“硬漢”雅居樂、中駿過往的債券二級市場價格也體現(xiàn)出投資人的認(rèn)可，“好人有好報、壞人有壞報”的預(yù)期正在逐漸形成；三是對于基本面偏弱、有展期/逾期記錄等信用瑕疵的房企整體融資壓力仍較大，對于化債持消極態(tài)度的房企，其應(yīng)對態(tài)度也將反映在融資分化中。

房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式租購并舉

房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的頂層的設(shè)計是租購并舉。今年2月人民銀行等對于金融支持住房租賃市場“17條”公開征求意見，也是在積極鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

在這種新模式下，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，孫靜媛認(rèn)為，主要有三個方向。第一個方向是專業(yè)化分工模式，例如代建。第二個方向是大資管模式，地產(chǎn)企業(yè)嘗試做一些產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)和社區(qū)的運營。第三個方向是城市更新模式，對存量資產(chǎn)盤活改造、資產(chǎn)增值等。轉(zhuǎn)型的根本原因在于行業(yè)運行的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)三高的發(fā)展模式難以為繼，因而當(dāng)前房企面臨最重要的轉(zhuǎn)型其實是積極“瘦身”，著力改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，提升持續(xù)經(jīng)營能力。

房企優(yōu)勝劣汰趨勢凸顯

過去的一年，房企銷售排位及拿地行為都發(fā)生了深刻的變化，項目資源及融資資源進一步向央企國企和頭部民企集中，優(yōu)勝劣汰趨勢凸顯，資金實力強的城投和國資入局，區(qū)域深耕型房企面臨更多發(fā)展機會。不過，行業(yè)的整合初清還在一個初級的階段，參考過往的過剩產(chǎn)能行業(yè)的供給側(cè)改革經(jīng)驗，預(yù)計經(jīng)過3~5年形成新的階段性穩(wěn)固的行業(yè)競爭格局——頭部央企份額進一步擴大，地方國企彎道超車，示范性民企企穩(wěn)經(jīng)營，出險房企縮表退出。

在新形勢下，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷重大變革與沖擊，使得原來適用的分析框架和評級邏輯出現(xiàn)了局部的失靈。例如，原有的行業(yè)評價方法更偏中長期，但2021年下半年以來，流動性成為行業(yè)一個主要的矛盾和關(guān)注點。今年流動性這個命題仍然存在，因為行業(yè)仍處于償債的高峰期，債務(wù)集中到期及境外融資依賴度高的房企債務(wù)接續(xù)壓力仍很大。同樣的，融資端的分化，又會使得弱資質(zhì)房企協(xié)商再展期難度加大。整體來看，流動性仍然是當(dāng)前行業(yè)應(yīng)重點關(guān)注的一個核心要素。

除了流動性之外，孫靜媛表示，還應(yīng)該重點關(guān)注隨著弱資質(zhì)房企出清和離場，對于“活下去”的房企，關(guān)注點要回歸本源，即企業(yè)實實在在的經(jīng)營競爭力，包括項目布局、運營管理效率以及產(chǎn)品力等要素。如果想更加準(zhǔn)確地判斷一家房地產(chǎn)企業(yè)的情況，需要圍繞這些要素去進行更加精細(xì)化、更有前瞻性地分析，這也對我們新形勢下地產(chǎn)評級提出了更高的要求。