市場(chǎng) 2023-08-21 08:57:29 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍在減弱。

從近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，7月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-0.4%。這是2023年2月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲之后，房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月下跌。

房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量進(jìn)一步減少，新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市只有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè)。

2023年下半年以來(lái)，各地因城施策，支持剛性和改善性購(gòu)房需求，8月前2周就有34城優(yōu)化調(diào)整樓市政策。

但政策收效甚微，房?jī)r(jià)滯漲甚至不漲反跌，進(jìn)一步加重了居民觀望情緒。

7月，全國(guó)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)跌多漲少。

70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步減少，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量只有20個(gè)，較6月減少11個(gè)。二手房環(huán)比上漲的城市數(shù)量只有6個(gè)。

再來(lái)看同比漲跌情況，新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市只有26個(gè)，二手房同比上漲的城市有5個(gè)，較6月均減少1個(gè)。

實(shí)際上，2023年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量逐月增加，3月達(dá)到峰值，上漲城市數(shù)量達(dá)到64個(gè)，4月減少至62個(gè)，至7月上漲城市數(shù)量只剩下20個(gè)，較3月時(shí)減少了44個(gè)。

上漲動(dòng)能再次減弱。

從領(lǐng)漲城市漲幅情況也可以看出，房?jī)r(jià)進(jìn)入深度調(diào)整期。

新房環(huán)比漲幅第一的城市是西安，環(huán)比上漲0.5%，漲幅與6月領(lǐng)漲城市持平。而這一漲幅，還要追溯到2021年12月。

再來(lái)看二手房。

7月，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量只有6個(gè)，分別是昆明、北海、常德、大理、太原和惠州，其中昆明和北海以0.4%漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。

這也意味著，全國(guó)超九成城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。二手房漲跌城市數(shù)量變化基本與新房同步。

房?jī)r(jià)下跌，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已跌至2021年水平，購(gòu)房者購(gòu)房信心缺失，從而導(dǎo)致各城市成交低迷，這也是政策效果不明顯的核心原因。

典型如鄭州。

7月鄭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，排在全國(guó)70城跌幅TOP3位置。2021年8月以來(lái)鄭州新房?jī)r(jià)格不斷下滑，僅在223年2月-4月房?jī)r(jià)正增長(zhǎng)，7月再次下探至-0.7%。

今年鄭州利好政策不斷，是首個(gè)房貸利率下調(diào)至“3時(shí)代”的二線城市，同時(shí)也是中央政治局會(huì)議之后首個(gè)跟進(jìn)調(diào)整樓市政策的省會(huì)城市。

目前鄭州房?jī)r(jià)進(jìn)入了快速爬升之后的滯漲期，整體房?jī)r(jià)回到了2021年水平。

CRIC監(jiān)測(cè)的2023年項(xiàng)目均價(jià)也很能說(shuō)明問(wèn)題。鄭州價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)加劇，主城和環(huán)鄭網(wǎng)簽價(jià)格下調(diào)項(xiàng)目占比均在55%以上，價(jià)格下調(diào)幅度最高達(dá)到了2500元/平方米。

另外，與往年價(jià)格相比出現(xiàn)了明顯的下滑，這也加重了客戶觀望心態(tài)。比如鄭州某項(xiàng)目，3月開(kāi)盤(pán)價(jià)較2月就下降了1000元/平方米。

二手房成交均價(jià)則在持續(xù)走低。鄭州二手房在3月達(dá)到階段性小高點(diǎn)后持續(xù)下滑，7月與3月相比價(jià)格回落幅度達(dá)到9%。比如鄭州正商明鉆、橡樹(shù)玫瑰城等價(jià)格降幅超過(guò)2成。

實(shí)際上，二手房?jī)r(jià)格下降，也進(jìn)一步分流剛需客戶，剛需轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場(chǎng)，這也是新房市場(chǎng)逐漸走弱的一個(gè)重要因素。

從目前形勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)下探的趨勢(shì)，整體仍然處于深度調(diào)整期。

目前各城市仍然面臨庫(kù)存高企的問(wèn)題，7月重點(diǎn)30城庫(kù)存規(guī)模有所收縮，但受成交低位影響，除東莞以外，其余城市消化周期都在繼續(xù)拉長(zhǎng)。消化周期突破18個(gè)月警戒線的城市越來(lái)越多，7月增加到了18城，較6月增加5城。整體庫(kù)存問(wèn)題仍需要較長(zhǎng)時(shí)間化解。

另外，供需錯(cuò)配，也是各重點(diǎn)城市面臨的問(wèn)題。比如部分城市加強(qiáng)了近郊和遠(yuǎn)郊盤(pán)供給，但是從當(dāng)前改善盤(pán)熱度不退的需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，短期供應(yīng)實(shí)則難以有效適配客群需求，因而影響成交放量。

與此同時(shí)，二手房掛牌量增價(jià)跌，加之大部分剛需消費(fèi)降級(jí)，從而全面吸收有效剛需，分流新房客戶。比如典型的鄭州市場(chǎng)，前7月二手房成交面積占比升至44%，主城區(qū)二手房成交規(guī)模更是首次超過(guò)新房，達(dá)到了53%，市場(chǎng)明顯進(jìn)入存量市場(chǎng)。

多方面綜合因素導(dǎo)致樓市的低迷行情。政策仍需要在供需兩端發(fā)力。

供給端，壓縮供地量的同時(shí)進(jìn)行供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以時(shí)間換空間。需求端，持續(xù)刺激。一方面不斷提升居民購(gòu)買(mǎi)力，減輕剛需家庭購(gòu)房壓力、通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市等。

中長(zhǎng)期應(yīng)解決購(gòu)買(mǎi)力不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，促經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)提振預(yù)期。

樓市面臨較大的上漲壓力，核心原因還在于居民預(yù)期尚未完全恢復(fù)，購(gòu)房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

房?jī)r(jià)下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，樓市低位盤(pán)整的現(xiàn)狀難以得到本質(zhì)改變。

購(gòu)房者信心還需要強(qiáng)有力的政策來(lái)推動(dòng)，利好政策應(yīng)出盡出，畢竟房?jī)r(jià)穩(wěn)了，市場(chǎng)信心才有望逐漸恢復(fù)。