市場(chǎng)劉偉 2023-08-28 10:38:53 來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的《2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售、開發(fā)投資和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等主要指標(biāo)，在今年上半年均比去年全年出現(xiàn)改善。

不過，具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降幅擴(kuò)大，商品房銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大等問題不容忽視。與此同時(shí)，關(guān)于提前還貸、存量房貸利率調(diào)整等問題也受到市場(chǎng)普遍關(guān)注。

時(shí)間進(jìn)入8月尾聲，上市公司迎來年中報(bào)告集中發(fā)布期。多家金融機(jī)構(gòu)高管在年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的看法，也回應(yīng)了多個(gè)市場(chǎng)關(guān)切問題。

建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮：

存量房貸利率有下行壓力

8月24日，中國(guó)建設(shè)銀行舉行2023年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在發(fā)布會(huì)上，建設(shè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就提前還貸、存量房貸利率等多個(gè)住房相關(guān)熱點(diǎn)話題進(jìn)行了回應(yīng)。

關(guān)于存量房貸利率重定價(jià)的問題，建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，此前人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人提到，存量住房貸款利率可以按市場(chǎng)化原則重新商定，這確實(shí)對(duì)于各家銀行的利潤(rùn)都會(huì)產(chǎn)生影響。目前監(jiān)管部門的具體細(xì)則還沒推出，各家銀行也在互相溝通，現(xiàn)在進(jìn)行測(cè)算還是有一定的難度，總體上肯定會(huì)有一定的下行壓力。

關(guān)于個(gè)人住房貸款提前還貸的問題，建設(shè)銀行副行長(zhǎng)李運(yùn)表示，近幾個(gè)月，新受理的提前還款需求總體上已經(jīng)趨于穩(wěn)定，相比四月份的峰值下降了不少。建行將繼續(xù)做好相關(guān)服務(wù)，同時(shí)多措并舉來推動(dòng)零售信貸的高質(zhì)量發(fā)展。

建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立表示，下一步，建設(shè)銀行將繼續(xù)參與房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，也就是“租購(gòu)并舉”住房制度建設(shè)，積極為特大、超大城市城中村改造提供配套服務(wù)，配合各地政府住房保障等需求，因地制宜地提供建設(shè)銀行解決方案。

平安銀行行長(zhǎng)特別助理蔡新發(fā)：

提前還貸比例回歸正常水平

在8月24日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，平安銀行高管團(tuán)隊(duì)回應(yīng)了諸多市場(chǎng)關(guān)切。

針對(duì)提前還貸的相關(guān)情況，平安銀行行長(zhǎng)特別助理蔡新發(fā)表示，整個(gè)行業(yè)的提前還貸從去年底開始上升，到今年一季度和二季度交替時(shí)達(dá)到高峰，而到了6、7月份又回落至去年三季度時(shí)的正常水平。提前還貸最高時(shí)比正常時(shí)高一倍，正常的提前還款可能低于1%，最高時(shí)也不到2%，現(xiàn)在提前還款又低于1%了。

針對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，平安銀行半年報(bào)顯示，截至6月末，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款和墊款的不良率為1.01%，比去年末下降0.42 個(gè)百分點(diǎn)。

平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦表示，過去幾年，銀行篩選了優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，且持續(xù)強(qiáng)化管理；其次，銀行還有智慧風(fēng)控系統(tǒng)，其中的智慧預(yù)警發(fā)揮了重要作用，這一功能可以讓銀行提前識(shí)別客戶風(fēng)險(xiǎn)，并采取行動(dòng)，預(yù)警的準(zhǔn)確率超90%；此外，全行上下的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)，行動(dòng)比較一致，因此，目前該行整體房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量較好。

郭世邦進(jìn)一步表示，目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域政策暖風(fēng)不斷，但他們?nèi)圆扇�審慎措施，盯政策，且觀察市場(chǎng)變化，然后才是調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)政策�！叭绻�后續(xù)房地產(chǎn)政策形勢(shì)發(fā)生變化，我們的策略也會(huì)調(diào)整�！�

中信銀行副行長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)胡罡：

短期內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍在逐步出清

8月25日，中信銀行舉行2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

中信銀行副行長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)胡罡表示，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)來看，政策面已經(jīng)實(shí)施了優(yōu)化調(diào)整，政策面大幅改善。但從市場(chǎng)層面來看，整體銷售不及預(yù)期且區(qū)域兩極分化相對(duì)嚴(yán)重。

他強(qiáng)調(diào)，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一定會(huì)健康發(fā)展；從短期來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍在逐步出清過程中，中信銀行將高度關(guān)注政策面的變化及市場(chǎng)銷售情況的改善。

在談及該行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況時(shí)，胡罡表示，從對(duì)公情況來看，主要有以下六大特點(diǎn)：一、采取白名單準(zhǔn)入，并由總行審批；二、從區(qū)域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔(dān)保情況來看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對(duì)公房地產(chǎn)的貨值覆蓋比較高，達(dá)2:1；五、撥備充足，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)；六、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸管理較為嚴(yán)格。

胡罡介紹，中信銀行對(duì)涉房資產(chǎn)為3697億元，比年初下降了38億元。其中擔(dān)險(xiǎn)線資產(chǎn)是447億元，比年初下降37億元；承銷規(guī)模429億元，比年初下降101億元。

中國(guó)人壽副總裁趙國(guó)棟：

督促遠(yuǎn)洋集團(tuán)竭力平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)和化解風(fēng)險(xiǎn)

8月24日，中國(guó)人壽舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，回應(yīng)了諸多市場(chǎng)熱點(diǎn)問題。

中國(guó)人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域受到關(guān)注的是遠(yuǎn)洋集團(tuán)對(duì)其影響，中國(guó)人壽為遠(yuǎn)洋集團(tuán)第一大股東，持股比例29.59%。

中國(guó)人壽副總裁兼董事會(huì)秘書趙國(guó)棟表示，中國(guó)人壽高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況和近期面臨的風(fēng)險(xiǎn)狀況。一方面，對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來在全力以赴保交樓、保民生、保穩(wěn)定方面以及償還債務(wù)等方面做出的艱苦努力和不易的成績(jī)，公司表示贊同；另一方面，中國(guó)人壽認(rèn)真履行股東職責(zé)，督促遠(yuǎn)洋集團(tuán)竭盡所能平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)和化解風(fēng)險(xiǎn)。他表示，中國(guó)人壽持有遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股份屬于財(cái)務(wù)性投資，其項(xiàng)目對(duì)公司的總體的投資資產(chǎn)的影響可控。

市場(chǎng)關(guān)注同時(shí)保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資情況和相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人壽副總裁劉暉表示，中國(guó)人壽對(duì)房地產(chǎn)全口徑的持有敞口較小。在二級(jí)市場(chǎng)中，涉及房地產(chǎn)股票敞口在總資產(chǎn)的占比小于0.4%，涉及地產(chǎn)債券的敞口占比小于0.2%，涉及地產(chǎn)的信托、保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃等非標(biāo)產(chǎn)品敞口占總資產(chǎn)的占比低于0.6%。

此外，中國(guó)人壽還持有實(shí)物資產(chǎn)類不動(dòng)產(chǎn)，主要為投資性不動(dòng)產(chǎn)和自動(dòng)性不動(dòng)產(chǎn)，均為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，不包含住宅，這類資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例是3%左右。

劉暉分析，成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠跨越周期實(shí)現(xiàn)保值增值，同時(shí)抵御通脹、抵御波動(dòng)，與其他品種相關(guān)性較低，是保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)有利于保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期獲得穩(wěn)健回報(bào)。國(guó)外保險(xiǎn)公司對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)配置一般會(huì)在10%左右，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司目前對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例仍比較低。

她回應(yīng)當(dāng)前部分商業(yè)地產(chǎn)出租率較低下的地產(chǎn)投資策略時(shí)表示，這屬于市場(chǎng)短期波動(dòng)，中國(guó)人壽會(huì)通過選擇更加核心的資產(chǎn)，更好地匹配長(zhǎng)期收益的要求。劉暉介紹，目前該公司整體不動(dòng)產(chǎn)配置的息類收入非常穩(wěn)健，高于固收資產(chǎn)的配置收益率。