公司曾冬梅 2022-12-30 12:12:37 來源：中房報(bào)

優(yōu)質(zhì)民營房企的融資環(huán)境日益改善。

12月27日、28日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，02007.HK）連發(fā)兩份利好公告。其中一份透露控股股東楊惠妍將為公司提供50.55億港元的免息及無抵押貸款，另一份則是宣布公司獲得多家金融機(jī)構(gòu)及中國工商銀行(亞洲)有限公司2.8億美元的“內(nèi)保外貸”。

這筆50.55億港元的資金是楊惠妍在本月初減持碧桂園服務(wù)所得。碧桂園方面對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該借款初始期限為三年一個(gè)月，可由訂約雙方于屆滿前以書面形式延長，增強(qiáng)了公司持續(xù)保交付、穿越周期的能力，體現(xiàn)了董事會(huì)主席楊國強(qiáng)及家族長期看好碧桂園并與之共度時(shí)艱的決心。

算上之前的配股及公司債、中期票據(jù)，僅僅是12月，碧桂園就已獲得了約142億港元的流動(dòng)性支持。

大股東慷慨解囊

公告顯示，12月27日，碧桂園與控股股東必勝有限公司訂立了貸款協(xié)議，后者同意借出本金50.55億港元的免息及無抵押貸款，用以支持碧桂園的經(jīng)營發(fā)展。必勝有限公司的實(shí)控人為碧桂園董事會(huì)聯(lián)席主席、執(zhí)行董事楊惠妍。

這筆資金的來源很清晰。必勝有限公司在12月9日與摩根大通簽訂了配售協(xié)議，計(jì)劃以二級大宗交易的方式，向若干獨(dú)立投資者出售碧桂園服務(wù)的2.37億股股份，配售價(jià)為21.33港元/股，總代價(jià)約50.55億港元。

據(jù)了解，這是碧桂園上市以來，控股股東首次以免息借款的形式為公司注入流動(dòng)性，其借款規(guī)模亦在行業(yè)排名前列。此前，富力地產(chǎn)大股東李思廉、張力宣稱擬向上市公司提供80億港元的股東資金，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌表示將自有資金4.5億美元以無息借款形式提供給公司使用，當(dāng)代置業(yè)控股股東張雷、總裁張鵬也透露有意向公司提供約8億元的股東貸款。綠地控股的兩位國企股東，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、上海城投（集團(tuán)）有限公司則分別借出了15億元，期限兩年，年利率為6%。旭輝控股的大股東沒有直接提供借款，而是以6.74億港元的代價(jià)收購了該公司位于香港的一個(gè)商住項(xiàng)目的股權(quán)，相當(dāng)于間接輸血。

除了大股東的慷慨解囊外，碧桂園自身及其管理層今年也做了不少工作，掏出真金白銀穩(wěn)定債券價(jià)格。3月份，碧桂園下屬的碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司全體董事、監(jiān)事及高級管理人員將以市場化方式在二級市場購買公司債券，購買總規(guī)模不超過1億元。7月份，碧桂園全資附屬公司宙華投資亦宣布有意于境內(nèi)二級市場購買碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)行的公司債券，首期規(guī)模不超過10億元。

根據(jù)碧桂園提供的數(shù)據(jù)，截至目前，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的董事、監(jiān)事及高級管理人員購買債券為“19碧地02”“20碧地 01”“20碧地02”“20碧地03”“20碧地04”“21碧地01”“21碧地02”“21碧地03”和“21碧地04”，累計(jì)購買金額為5999萬元。宙華投資則購買了“19碧地02”“20碧地01”“20碧地02”“20碧地03”“20碧地04”“21 碧地01”“21碧地02”和“21碧地03”，合計(jì)590.72萬張，累計(jì)購買金額約3.25億元。

碧桂園方面強(qiáng)調(diào)，上市至今，控股股東累計(jì)通過股票增持、以股代息及供股等方式投入上市公司超過300億港元且從未減持。

“內(nèi)保外貸”落地 境外融資改善

在11月21日的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上，央行副行長潘功勝表示，通過“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地。中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行被要求在12月10日前向房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款。

12月9日，中國銀行宣布成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。

12月12日，業(yè)內(nèi)傳聞中國工商銀行計(jì)劃為碧桂園提供3億美元的“內(nèi)保外貸”貸款。傳聞最終在12月28日落地，碧桂園透露與多家金融機(jī)構(gòu)（原貸款人）及中國工商銀行(亞洲)有限公司作為融資代理訂立融資協(xié)議，原貸款人同意提供以港元及美元計(jì)值的雙幣定期貸款融資，總金額為2.8億美元，為期36個(gè)月。這筆貸款將用于2018年12月28日訂立的一筆貸款的再融資。

根據(jù)碧桂園2018年12月28日的公告，該公司從多家銀行及金融機(jī)構(gòu)處獲得一項(xiàng)以港元及美元計(jì)值金額分別為34.7億港元及約4.86億美元的雙幣可轉(zhuǎn)讓定期貸款。

據(jù)知情人士介紹，碧桂園在11月24日就與中國工商銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，此次的“內(nèi)保外貸”便是合作內(nèi)容之一。

所謂的“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。中國銀行公司金融部總經(jīng)理葛春堯認(rèn)為，以“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)為房企獲得境外融資提供擔(dān)保，有利于改善房企融資環(huán)境、盤活境外市場，也有助于逐步提振房地產(chǎn)企業(yè)境外融資市場信心。

機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行4594億元，同比下降16.6%；海外債發(fā)行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。因此，“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)的啟動(dòng)對于房企重新打通海外融資渠道意義重大。

截至目前，碧桂園的境內(nèi)及境外融資環(huán)境都得到了不同程度的改善。僅僅是12月份，該公司就完成了10億元公司債、10億元中期票據(jù)的發(fā)行，以及約47.4億港元的配股，再加上楊惠妍的借款和這筆“內(nèi)保外貸”，融資總額已達(dá)142億港元。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在8月份的業(yè)績會(huì)上表示，未來1年，碧桂園在公開市場的總到期債務(wù)是150億元左右，總體來看壓力不大，其中2023年上半年到期的海外債差不多是40億元，境內(nèi)債為69億元。

相對于融資，銷售端復(fù)蘇的壓力要更大一些。截至11月末，百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額同比下降了42.6%。

機(jī)構(gòu)研究負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動(dòng)性緊張問題將得以明顯改善，但需求端修復(fù)，拉動(dòng)銷售回款才是根本之道，只有房企能夠自我“造血”才能維持可持續(xù)的發(fā)展。