在十幾萬(wàn)億元的市場(chǎng)里做“1%”是多大規(guī)模，很多人可能并沒(méi)有什么準(zhǔn)確概念。杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“濱江集團(tuán)”，002244.SZ）董事長(zhǎng)戚金興把這一規(guī)模當(dāng)作新一年的目標(biāo)。

2022年12月30日，在年度講話(huà)中談到公司未來(lái)一年銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)，戚金興表示：2022年，濱江集團(tuán)的銷(xiāo)售額占整個(gè)中國(guó)銷(xiāo)售額的1%以上，2023年的目標(biāo)，或許可以用1%以上的數(shù)字來(lái)衡量。

最近幾年，濱江集團(tuán)在制定業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)越來(lái)越模糊化。從2021年的1500億元到2022年的1500億～1600億元，再到2023年的“做全國(guó)市場(chǎng)的1%”，顯示出這家企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)變化的調(diào)整能力。

Top50房企的一位長(zhǎng)三角營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，這種變化反映出企業(yè)對(duì)2023年市場(chǎng)研判后得出的不確定性結(jié)論，即市場(chǎng)可能會(huì)有不小的波動(dòng)，所以無(wú)法制定比較準(zhǔn)確的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦表示，房企制定業(yè)績(jī)指標(biāo)需要有科學(xué)的依據(jù)。如果是具體的規(guī)模指標(biāo)，太低不行，不利于激勵(lì)組織前進(jìn)，太高也不行，會(huì)使內(nèi)部感受到太大壓力。他認(rèn)為，2023年市場(chǎng)仍在恢復(fù)階段，交易量很可能達(dá)不到市場(chǎng)預(yù)期，所以浮動(dòng)指標(biāo)更合理。

記者以投資者身份致電濱江集團(tuán)董秘辦，一位工作人員回復(fù)稱(chēng)，業(yè)績(jī)目標(biāo)依據(jù)市場(chǎng)和公司情況制定，符合公司和廣大投資者利益。

指標(biāo)從規(guī)模到浮動(dòng)

2022年，在經(jīng)歷行業(yè)全方位的“洗牌”后，行業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。濱江集團(tuán)的表現(xiàn)無(wú)疑是最亮眼的民企之一。

1月1日，濱江集團(tuán)官微披露，2022年，濱江集團(tuán)全年銷(xiāo)售1539億元，其中大本營(yíng)杭州網(wǎng)簽操盤(pán)金額為718.05億元，權(quán)益銷(xiāo)售金額為565.21億元。

財(cái)務(wù)方面，2022年，濱江集團(tuán)現(xiàn)金回籠690億元，并獲得多家銀行綜合授信總數(shù)超3300億元，融資成本繼續(xù)走低，綜合貸款利率達(dá)4.6%。

從全國(guó)銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，2022年濱江集團(tuán)排名第13位，比2021年同期前移了9位；從民營(yíng)企業(yè)的角度來(lái)看，是全國(guó)第5位。

“少退則進(jìn)”可以用來(lái)概括濱江集團(tuán)2022年的總體表現(xiàn)。

戚金興在講話(huà)中談到，2022年濱江集團(tuán)全年銷(xiāo)售總收入為1539億元，但2021年這個(gè)數(shù)字是1690億元，也就是說(shuō)，濱江集團(tuán)其實(shí)也是有著8%以上的跌幅的。但為什么濱江的排名在上升？那是因?yàn)閯e人的退步更大。

在土地儲(chǔ)備量上亦是如此，戚金興表示，“去年同期我們?cè)谌珖?guó)排22位，今年反而排在第7位，上漲的這15位，不是因?yàn)槲覀兦斑M(jìn)，而是我們后退的速度比人家小一點(diǎn)。”

盧文曦表示，衡量企業(yè)是否在成長(zhǎng)的指標(biāo)有很多，從企業(yè)在行業(yè)相對(duì)的位置看，市場(chǎng)在萎縮時(shí)，能保住市場(chǎng)份額，就是一種前進(jìn)的表現(xiàn)。

對(duì)于未來(lái)的規(guī)模目標(biāo)，戚金興表示：“從規(guī)模上，我們每年基本篤定的銷(xiāo)售目標(biāo)，接下來(lái)要轉(zhuǎn)到另外一個(gè)角度。今年我們的銷(xiāo)售額占整個(gè)中國(guó)銷(xiāo)售額的1%以上，那明年我們的目標(biāo)是否以這樣的數(shù)字來(lái)衡量？就是達(dá)到1%以上�！�

“如果中國(guó)的總銷(xiāo)售額是13萬(wàn)億元，我們就達(dá)到1300億元以上；如果明年形勢(shì)好，15萬(wàn)億元，我們就是1500億元，以這個(gè)量來(lái)衡量企業(yè)的規(guī)模。采用大海里浮標(biāo)式的方法，海水上漲，我們也上漲；海水下降，我們隨之下降。我們的規(guī)模，要從原來(lái)單純的規(guī)模指標(biāo)，到一定的浮動(dòng)指標(biāo)。”戚金興說(shuō)。

隱憂(yōu)始終存在

2022年，濱江集團(tuán)一共拿了41塊地，其中杭州38塊，包括直接拿地、合作方拿地，權(quán)益拿地金額374億元。

根據(jù)申港證券數(shù)據(jù)，橫向比較銷(xiāo)售2022年排行榜TOP50房企，濱江的拿地力度居于頭部。TOP50 房企中，1～9月濱江拿地力度為57%（權(quán)益拿地金額/權(quán)益銷(xiāo)售金額）僅次于武漢城建、建發(fā)房產(chǎn)，位列第3位。

對(duì)于深耕杭州市場(chǎng)的濱江集團(tuán)，其是在市場(chǎng)處在谷底的環(huán)境下大舉拿地的。根據(jù)錢(qián)江晚報(bào)報(bào)道，2022年杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）新房成交量為近6年來(lái)最低，只有109821套，同比2021年的191821套，下降了43%。

2022年，受制于市場(chǎng)環(huán)境及資金緊張的背景，房企普遍拿地謹(jǐn)慎，而濱江自身資金充足、銷(xiāo)售能力強(qiáng)、所處市場(chǎng)活躍度高，實(shí)現(xiàn)拿地規(guī)模超車(chē)。

對(duì)于在市場(chǎng)景氣程度跌入谷底大量拿地的緣由，戚金興用了一個(gè)比喻來(lái)解釋。他說(shuō)，棕熊感知到冬天雖然要來(lái)了，但還有點(diǎn)時(shí)間差，現(xiàn)在還有少量回流的魚(yú)，利用這個(gè)時(shí)間差再吃他一把，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些，萬(wàn)一有不確定的長(zhǎng)期低溫，起碼日子比人家好過(guò)。

濱江集團(tuán)正在使用越來(lái)越便宜的資金，使其日子越來(lái)越好過(guò)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年～2021年，濱江集團(tuán)的融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%以及4.9%；截至2022年6月末，濱江集團(tuán)的平均融資成本為4.7%，比上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

融資上，截至2022年末，濱江集團(tuán)融資共計(jì)470億元，2021年同期是448億元，同比增加22億元。但是，在融資整體增加的情況下，利息繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，利率較2021年降了0.3%至4.6%。

盡管如此，濱江集團(tuán)并非可以高枕無(wú)憂(yōu)了。戚金興表示，從大的情況看，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境、金融政策，利好不少，但他還是認(rèn)為，未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)非常嚴(yán)峻，不容樂(lè)觀。

他談到，一定要有這樣的意識(shí)，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，城市化的進(jìn)展程度不一樣了，同樣的政策放在20年前、10年前，立竿見(jiàn)影，但是現(xiàn)在政策有效性已經(jīng)沒(méi)那么強(qiáng)了。再加上老百姓的信心不足，多方面原因綜合之下，未來(lái)行業(yè)發(fā)展不容樂(lè)觀。

隨著城市化的加深以及市場(chǎng)的不斷變化和調(diào)整，濱江集團(tuán)的利潤(rùn)水平也在隨著行業(yè)大勢(shì)趨于下滑。

自2018年至2021年，濱江集團(tuán)毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，到了2022年的三季報(bào)，這個(gè)數(shù)字甚至降至20%以下，前三季度的毛利率僅為16.65%，單三季度的毛利率更是跌至11.6%，創(chuàng)造了近年來(lái)的新低。

上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表現(xiàn)不好時(shí)，潛在購(gòu)房者的收入減少，對(duì)未來(lái)的預(yù)期就會(huì)降低。政策刺激產(chǎn)生效果的前提是老百姓能有足夠的消費(fèi)能力，否則政策力度再如何加大也可能收效甚微。他認(rèn)為目前還不好判斷2023年的市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)要觀察3、4月份的成交量才能得出基本結(jié)論。