2022年已然過(guò)去。這一年，對(duì)所有的地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)都不容忽視。

在整體市場(chǎng)承壓，房企普遍遭遇業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)瓶頸的同時(shí)，仍有部分企業(yè)通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

如招商蛇口，以2926.3億元全口徑銷售金額榮登2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售榜第6位，較去年上升一位。

不僅如此，從具體項(xiàng)目來(lái)看，2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售TOP100排行榜中，招商蛇口共有9個(gè)項(xiàng)目銷售金額入榜，位列銷售金額入榜項(xiàng)目數(shù)量首位，其中，上海共有5個(gè)項(xiàng)目入榜。

2022年，招商蛇口表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售TOP100排行榜》中，招商蛇口共有9個(gè)項(xiàng)目入銷售金額榜，為2022年銷售金額項(xiàng)目數(shù)最多的房企。

招商蛇口金額榜上9個(gè)項(xiàng)目分別位于上海、北京、深圳、蘇州和西安，其中上海的數(shù)量最多，達(dá)5個(gè)。

從上榜的具體城市來(lái)看，2022年一二線城市項(xiàng)目上榜增多，招商蛇口上海公司，突出重圍，貢獻(xiàn)了5個(gè)金額榜項(xiàng)目，2個(gè)面積榜項(xiàng)目，在2022年留下了濃墨重彩的一筆。

進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，招商蛇口上海公司不僅貢獻(xiàn)了過(guò)半數(shù)的上榜項(xiàng)目，從其全年業(yè)績(jī)來(lái)看，招商蛇口上海公司還是2022年度上海房企銷售排行面積及金額“雙冠”。

《2022年上海房企銷售排行》中，招商蛇口以741.25億元及64.89萬(wàn)平方米榮登2022年度上海房企全口徑金額及操盤面積排行榜第一，且與第二名拉開較大差距。

值得注意的是，2022年多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯，2022年全年只有20家規(guī)模房企全口徑銷售規(guī)模過(guò)千億，而招商蛇口僅上海公司銷售業(yè)績(jī)就已達(dá)741.25億元，若將招商蛇口上海公司單獨(dú)排入2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售排行，招商蛇口上海公司也可排進(jìn)前25，可謂耀眼。這份成績(jī)單的背后也是招商蛇口上海公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。

招商蛇口上海公司的發(fā)展，離不開集團(tuán)戰(zhàn)略的支持。

2017年，招商蛇口提出“重返上�！睉�(zhàn)略。

2017年至今，招商蛇口對(duì)上海的布局不斷強(qiáng)化，從新增土儲(chǔ)來(lái)看，從2017年起，招商蛇口長(zhǎng)三角區(qū)域新增土儲(chǔ)便在提升。到了2021年招商蛇口單城資源投放近30億元，重點(diǎn)布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市，位于國(guó)家重點(diǎn)城市群長(zhǎng)三角和粵港澳的合計(jì)投資比重超70%。

在這一戰(zhàn)略支持下，招商蛇口上海公司開始走上了有質(zhì)發(fā)展的快車道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今招商蛇口上海公司共獲取65個(gè)項(xiàng)目。

從項(xiàng)目布局來(lái)看，從大虹橋規(guī)劃落地，到上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)戰(zhàn)略構(gòu)想出爐，從長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略及上海重點(diǎn)推進(jìn)“五個(gè)新城”建設(shè)，招商蛇口上海公司每一步都穩(wěn)穩(wěn)踏準(zhǔn)節(jié)奏，圍繞著政府規(guī)劃進(jìn)行。

2021年，在“重返上�！钡幕�礎(chǔ)上，招商蛇口上海公司將戰(zhàn)略升級(jí)為“重返上海心”。

在“重返上海心”戰(zhàn)略升級(jí)后，招商蛇口上海公司聚焦上海中心區(qū)域，既有招商·外灘璽、招商·虹璽、招商·蘇河璽等七璽領(lǐng)銜，落實(shí)“重返上海心”戰(zhàn)略布局，也有聚焦中心區(qū)域建成區(qū)，對(duì)城市更新的運(yùn)營(yíng)。如招商蛇口上海公司對(duì)弘安里項(xiàng)目的潛心打造，作為上海市第二批歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊、二級(jí)風(fēng)貌保護(hù)建筑，招商蛇口上海公司通過(guò)保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式，新生121棟歷史風(fēng)貌別墅，完整延續(xù)了海派居住文化。

如果說(shuō)“重返上�！笔菍�(duì)上海2035全球卓越城市的遠(yuǎn)景規(guī)劃的回應(yīng)，那“重返上海心”則是站在“十四五”開局之年，對(duì)城市更“由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式”的積極回應(yīng)。

如今，推行“重返上海心”戰(zhàn)略足足一年，無(wú)論是“重返上海”還是“重返上海心”都已基本實(shí)現(xiàn)。招商蛇口上海公司已打造出多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)新范本。

1、從拿地到取證，最快112天

機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人的。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，全國(guó)百城成交下跌40%。在全國(guó)城市規(guī)模普降的同時(shí)，2022年上海新房成交金額6344億元，同比增長(zhǎng)9%，是成交金額唯一出現(xiàn)增長(zhǎng)的城市。

“春江水暖鴨先知”，招商蛇口上海公司第一時(shí)間感受到了上海的經(jīng)濟(jì)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力。面對(duì)疫情，逆流而上，定下了“搶供貨、搶開盤”的工作導(dǎo)向，積極搶抓項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，壓縮取證時(shí)間，其中璀璨湖畔項(xiàng)目最快112天取證，成為上海同批次最快取證項(xiàng)目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年招商蛇口上海公司當(dāng)年拿地10宗，累積權(quán)益金額212.96億元，最終實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開盤6宗，幾乎所有項(xiàng)目開盤即清盤。

究其緣由，一方面是在整體市場(chǎng)下行背景下抓緊上海復(fù)蘇期，積極搶抓項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，“搶供貨、搶開盤”，另一方面則是在購(gòu)房者回歸理性的背景下，根據(jù)客戶需求精研產(chǎn)品打磨，并在產(chǎn)品上不斷迭新的結(jié)果。

2、提前預(yù)判，發(fā)布全新產(chǎn)品線

據(jù)了解，2022年招商蛇口上海熱銷的項(xiàng)目中，全新發(fā)布的璀璨系表現(xiàn)著實(shí)搶眼，這是招商蛇口上海公司為公館系的升級(jí)鉅制。

如虹橋璀璨公館，2022年全年銷售金額103.5億元，為2022年13個(gè)銷售金額破百億神盤之一。此外招商璀璨公館也獲得了全年73.4億元的銷售業(yè)績(jī)，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售百?gòu)?qiáng)榜中排35位。

“璀璨系產(chǎn)品線”是招商蛇口上海公司2022年5月推出的，以客戶需求為導(dǎo)向的全新產(chǎn)品。其緊緊圍繞“擇地觀、美學(xué)觀、社交觀、空間觀、服務(wù)觀”五大標(biāo)準(zhǔn)，為當(dāng)代青年量身定制。

截至目前，上海已有“璀璨十子”，其中浦東曹路-璀璨城市、浦東森蘭-璀璨公館、虹橋璀璨公館、虹橋璀璨領(lǐng)峯、虹橋蟠龍府等一經(jīng)推出便已受到一致好評(píng)。

面對(duì)市場(chǎng)變化，招商蛇口上海公司在2022年有效預(yù)判城市發(fā)展方向并提早布局，在做好區(qū)域深耕的同時(shí)，研究客戶并及時(shí)升級(jí)、發(fā)布產(chǎn)品，最終獲得了市場(chǎng)了認(rèn)可。

3、“因盤施策”互相蓄客，精準(zhǔn)定位

除了“搶開盤”、“新產(chǎn)品”，招商蛇口上海公司還采用了全新的蓄客策略，不僅提升了整個(gè)項(xiàng)目節(jié)奏，更精準(zhǔn)匹配購(gòu)房者需求，獲得銷量及口碑雙贏。

如包括虹橋璀璨公館在內(nèi)，招商蛇口在上海大虹橋區(qū)域還有其他多個(gè)項(xiàng)目，在前期蓄客階段，招商蛇口上海公司采用了“互相蓄客”、“互導(dǎo)客戶”的模式，在多個(gè)項(xiàng)目推盤前期，根據(jù)不同的項(xiàng)目特色“因盤施策”。

對(duì)于想在大虹橋置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然選擇的是同一區(qū)域，但也有各自不同的要求和偏好。招商蛇口上海公司充分挖掘這些購(gòu)房者的需求，細(xì)分客流，整體統(tǒng)籌，最終實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目從“粉紅盤”向“紅盤”逆轉(zhuǎn)。

不僅如此，招商蛇口上海公司還通過(guò)貨值挖潛提升15.49億貨值，并在“互相蓄客”“整體統(tǒng)籌”模式下成功成本壓縮、極致提前開盤，利潤(rùn)率提升約1.7%。

招商蛇口在為客戶創(chuàng)造更周到服務(wù)體驗(yàn)方面一直都頗為用心。

2022年7月，隨著“停工斷貸”的出現(xiàn)，“交付焦慮”成為了購(gòu)房者最明顯的情緒。為了緩解購(gòu)房者的“交付焦慮”招商蛇口上海公司做到提前介入，全力以赴。

2022年招商蛇口上海公司總計(jì)交付11項(xiàng)目，全口徑達(dá)成交付7367戶。其中上海公司烏鎮(zhèn)璟園、依云四季項(xiàng)目順利交付1654戶住宅產(chǎn)品，獲得完美交付評(píng)價(jià)。

靜安世紀(jì)項(xiàng)目作為上海首個(gè)準(zhǔn)璽系項(xiàng)目，已于2022年10月順利交付522戶，到訪交付率達(dá)99.4%，產(chǎn)品品質(zhì)受到了購(gòu)房者們的高度認(rèn)可。

不僅如此，招商蛇口還推出“招商薈”小程序，通過(guò)建立統(tǒng)一服務(wù)提醒清單，上線統(tǒng)一服務(wù)提醒工具，全方位滿足業(yè)主對(duì)日常生活多樣需求。

為了強(qiáng)化與客戶間的互動(dòng)與交流，2022年上海招商會(huì)多次整合社區(qū)與商業(yè)、社區(qū)與康養(yǎng)等資源，全年度舉辦線下活動(dòng)24場(chǎng)，線上活動(dòng)48場(chǎng)，參與社區(qū)覆蓋17個(gè)，累計(jì)參與業(yè)主68064人次。

正是因?yàn)檫@樣，當(dāng)市場(chǎng)被“交付焦慮”籠罩時(shí)，招商蛇口能以其良好的客戶關(guān)懷與互動(dòng)體驗(yàn)獲得市場(chǎng)的信賴。

2022年，招商蛇口的發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)在于全面落實(shí)招商局集團(tuán)“4321”戰(zhàn)略，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

“4321”為四個(gè)聚焦：業(yè)務(wù)聚焦、風(fēng)控聚焦、區(qū)域聚焦、管理聚焦；三個(gè)轉(zhuǎn)變：由開發(fā)為主，向開發(fā)運(yùn)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，由重資產(chǎn)為主，向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變；兩個(gè)降低：降杠桿、降成本；以及一個(gè)提升：提升產(chǎn)品品質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。

招商蛇口上海公司積極落實(shí)“4321”戰(zhàn)略規(guī)劃，尤其是在“三個(gè)轉(zhuǎn)變”方面，將持有物業(yè)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了進(jìn)一步的強(qiáng)化。

招商蛇口2022年上半年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)自持部分，上海森蘭花園城及上海寶山花園城上半年平均出租率都在90%以上，其中上海寶山花園城高達(dá)97.7%。

辦公部分，上海森蘭美奐有兩棟5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，單棟約7萬(wàn)方，作為上海浦東總部經(jīng)濟(jì)共享服務(wù)中心(平臺(tái))外高橋工作站，為自貿(mào)區(qū)500強(qiáng)企業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)辦公提供租售服務(wù)。上海東虹橋中心于國(guó)家級(jí)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，打造的是空港“動(dòng)力系”旗艦商辦綜合體。上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)則一直都是上海地標(biāo)建筑。

長(zhǎng)租公寓部分，上海壹間大柏樹、寶山花園城、虹橋公館三個(gè)項(xiàng)目累計(jì)提供1663套房源，其中大柏樹和寶山花園城2022年上半年平均出租率都在90%以上。

2023年，繼上海森蘭花園城及上海寶山花園城后，招商蛇口上海第三座花園城——曹路招商花園城也即將綻放申城。

據(jù)了解，上海曹路招商花園城為璀璨城市商業(yè)部分，2022年上海璀璨城市榮獲中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)頒發(fā)的“零能耗建筑證書”。該項(xiàng)目不僅是公司在零能耗建筑上的首次突破，同樣也被列為上海市首個(gè)零能耗建筑試點(diǎn)項(xiàng)目。

零能耗建筑是低能耗建筑的升級(jí)版，不僅在室內(nèi)環(huán)境參數(shù)上更加嚴(yán)苛，其建筑能耗水平相較國(guó)家和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)降低至60%~75%以上，除此，還要滿足其再生能源年產(chǎn)能大于或等于建筑全年全部用能，方才能真正達(dá)到零能耗。

上海璀璨城市項(xiàng)目零碳技術(shù)的運(yùn)用，是招商蛇口上海公司與中建科技集團(tuán)綠色發(fā)展研究中心強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂的結(jié)果，這一項(xiàng)目圍繞被動(dòng)式技術(shù)、機(jī)電系統(tǒng)、低碳能源與低碳建造4項(xiàng)技術(shù)的循環(huán)運(yùn)用，最終成功達(dá)成零能耗建筑的設(shè)計(jì)要求。

可以說(shuō)，商業(yè)規(guī)模相當(dāng)于前兩個(gè)項(xiàng)目之和的上海曹路招商花園城無(wú)論在體量還是定位上，都進(jìn)行了進(jìn)一步的躍級(jí)提升。

上海曹路招商花園城以“潮玩空間站”為全新定位，以“熱愛(ài)同頻，撩趣共振”為核心理念，以年輕、生態(tài)、科技為設(shè)計(jì)主題，打造四大特色體驗(yàn)空間，致力于成為未來(lái)城市方舟生態(tài)潮流引領(lǐng)者。

除了持有型物業(yè)之外，招商蛇口上海公司未來(lái)還將在輕資產(chǎn)上繼續(xù)發(fā)力。從目前來(lái)看，上海公司前期的項(xiàng)目以重資產(chǎn)或中資產(chǎn)形式為主，純輕資產(chǎn)領(lǐng)域未有落地項(xiàng)目。

在剛剛過(guò)去的“2023新路——丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”上提到：2022年保利、中海、華潤(rùn)、招商四大央企綜合實(shí)力不僅在央企當(dāng)中排名靠前，在所有的房企當(dāng)中也是領(lǐng)先，這些央企未來(lái)可能會(huì)給整個(gè)行業(yè)走出一條真正的新路，我們過(guò)去學(xué)習(xí)很多民企，今天回過(guò)頭來(lái)要重新開始學(xué)習(xí)央企。

在2022年整體市場(chǎng)壓力明顯的情況下，無(wú)論是投資、銷售還是運(yùn)營(yíng)，招商蛇口的表現(xiàn)都異常搶眼，如今提出“開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，輕重資產(chǎn)結(jié)合，差異化發(fā)展”的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，或?qū)ζ渌�房企也有著一定的借鑒意義。