公司劉偉 2023-07-03 10:12:44 來源：中房報

“這幾年房地產(chǎn)市場下行，但房企也要生存，確切地說是房企內(nèi)部的團隊和員工也要生存。因此，德信中國能夠主動剝離現(xiàn)有資產(chǎn)，提升自身競爭力，并在困境中選擇繼續(xù)拿項目，說明德信中國對市場還是有信心的�！鄙虾Ｊ泄獯舐蓭熓聞账�高級合伙人徐軍在受訪時表示。

德信中國的資產(chǎn)處置還在繼續(xù)。6月28日，德信中國控股有限公司（以下簡稱“德信中國”，02019.HK）發(fā)布股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議公告。公告顯示，當日，德信中國間接全資附屬公司德信地產(chǎn)集團有限公司（賣方）與杭州宸胥企業(yè)管理有限公司（買方）、德清弘容及目標公司（訂約方）訂立股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，賣方同意出售而買方同意購買目標公司70%股權，代價約為2.08億元。

德信中國表示，出售事項能優(yōu)化集團的債務結(jié)構(gòu)，以此進一步提升集團的流動資金狀況。公司預期出售事項將改善集團的整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

資產(chǎn)處置的背后是德信中國持續(xù)面臨的資金壓力，截至2022年末，德信中國的在手現(xiàn)金已無法覆蓋短期債務。2022年11月，德信中國曾對旗下一筆美元債進行交換要約，目前，該筆美元債已完成展期。

值得注意的是，一邊處置資產(chǎn)，一邊債務展期，德信中國同時還在代建業(yè)務上發(fā)力，今年以來已競得數(shù)個代建項目。

記者試圖通過微信聯(lián)系德信中國有關負責人采訪，但截至發(fā)稿未能獲得回復。

接連“賣子”回收現(xiàn)金

德信中國此次出售的目標公司為北京新樂青物業(yè)管理有限公司，主要從事物業(yè)管理及酒店公寓管理等相關經(jīng)營性業(yè)務。目標公司持有位于北京朝陽區(qū)百子灣路40號樓的公寓，賣方持有目標公司70%股權，德清弘容持有目標公司30%股權。

項目股權出售后，公司預期將錄得收入人民幣2.08億元。本公司預期將錄得未經(jīng)審核除稅前利潤約人民幣3325萬元，同時將錄得債務減少共人民幣2.08億元。

實際上，德信中國這一輪的資產(chǎn)處置從去年就已開始。2022年5月，德信中國出售其持有的杭州市德信AI產(chǎn)業(yè)園54.54%的股份，而這個產(chǎn)業(yè)園2021年為其帶來了約6818.7萬元的租金收入。

2022年6月，德信中國在一個月時間內(nèi)拋售掉三筆股權。退出投資企業(yè)杭州潤郎企業(yè)管理有限公司和杭州沁都置業(yè)有限公司，并減持了對德清莫干山東麓建設有限公司的部分股權，持股比例由100%下降至51%。

到今年4月和5月，德信中國還曾分別處置了兩家旗下項目公司的股權。

德信中國是一家浙江住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，大部分位于杭州、溫州、寧波和南京等長三角城市，曾在行業(yè)上行市場中獲得快速發(fā)展，但2022年的行業(yè)調(diào)整也使得這家企業(yè)陷入債務泥潭中。

截至2022年末，德信中國持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金合共約73.75億元，而2021年為175.63億元。自銀行及其他金融機構(gòu)的借款中，德信中國約93.4億元須于一年內(nèi)償還，及約118.5億元于一年后償還。在手現(xiàn)金已不足以覆蓋短期債務。

2022年全年，德信中國實現(xiàn)累計合約銷售金額約361億元，累計合約銷售面積約197.3萬平方米。同比來看，合約銷售額同比減少約51.2%，合約銷售建筑面積同比減少約43.5%。合約銷售平均售價同比減少約13.6%。

2023年5月，德信中國實現(xiàn)合約銷售金額約21.5億元，合約銷售面積約14.1萬平方米。整體來看，今年前5個月，德信中國實現(xiàn)累計合約銷售金額約117.1億元，銷售表現(xiàn)未能有明顯回暖。

美元債成功展期

不少房企在2022年都停止或減少了拿地，而德信中國是其中為數(shù)不多還在擴儲的民營房企。

2022年，德信中國在長三角地區(qū)獲取了三幅地塊，分別為臺州留仙里二期項目、杭州臨平山北地塊項目、杭州蕭山區(qū)項目。

德信中國一邊處置資產(chǎn)，一邊拿地，同時進行美元債展期的操作，曾引起投資者的不滿。

2022年11月14日，有消息稱，德信中國計劃就一筆“2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)”，進行交換要約，已與部分債權人進行了溝通，具體方案未最終確定。

兩天后，一封《給德信中國胡老板的一封公開信》，開始在網(wǎng)上流傳。信中，有投資人質(zhì)疑董事會主席胡一平，一個月前還在德信內(nèi)部承諾，公開債一定要按期償還。就在德信股價不斷上漲的時候，卻突然發(fā)出了美元債展期的消息。

不僅如此，信中還直指德信中國目前的財務狀況，明明賬上有錢，打算11月底進行分紅，且股票、物業(yè)等絕大多數(shù)資產(chǎn)并未抵押。在此情況下進行債券要約，有故意“耍賴”嫌疑。

一個月之前，德信中國旗下唯一一筆美元債成功展期，這在一定程度上為公司緩解流動性壓力爭取到了時間。

今年5月31日，德信中國公告稱，其按計劃召開的債權人會議已于5月30日在開曼群島達成“計劃”。合共125名持有本金總額3.06億美元（占未償付計劃投票索償總值87.86%）的計劃債權人出席了會議并投票，全部125名債權人都投了贊成票。

值得注意的是，在債務展期的背景下，德信中國的代建業(yè)務還在加碼。德信地產(chǎn)于6月27日投標競得浙江省麗水龍泉市首個水南未來社區(qū)的代建代銷業(yè)務。

2022年至今，德信也已中標多個代建代銷項目，包括舊村改造的瑞安汀田街道聯(lián)勝村C地塊，以及鞍山雨山片區(qū)北單元地塊的全過程代建開發(fā)。

有接近德信中國的人士稱，“開發(fā)商現(xiàn)在都在搶代建這塊生意，跟地方城投合作，代建固定比率抽成，多少都能賺錢。”

“既然已經(jīng)債務展期而在做債務重組，肯定是沒錢拿項目的，賣資產(chǎn)“補血”也在情理之中，因此拿地擴展業(yè)務應該屬于與別的房企、投資機構(gòu)的合作行為�！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜稱。

盤古智庫高級研究員江瀚認為，一邊處置資產(chǎn)，一邊拿地，同時進行美元債展期的操作，表明企業(yè)在進行債務重組的同時，也在尋求其他的融資渠道和方式來支持企業(yè)的發(fā)展。賣資產(chǎn)“補血”是企業(yè)為了獲得更多的現(xiàn)金流，通過出售部分資產(chǎn)來獲取資金。同時，拿項目擴展業(yè)務也可能是企業(yè)為了擴大市場份額和提高盈利能力，通過購買土地拓展業(yè)務范圍。但這種多重操作對于企業(yè)的運營提出了極高的要求，也會導致非常高的風險。