公司曾冬梅 2023-07-04 09:21:43 來源：中房報

短短兩天時間，中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”，03883.HK）接連發(fā)布了5份重要公告。

7月3日一早，該公司就在港交所掛出了補發(fā)的三份業(yè)績報告以及一則復牌進展消息，前一日則披露了境外債務的整體重組方案。

截至2022年底，中國奧園共有約428億元（約59億美元）的境外計息負債，該公司計劃發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具，以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。高達36億美元的計息負債將轉(zhuǎn)為“權益”入賬。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，出險1年多來，中國奧園董事會主席郭梓文頻繁到香港與債權人磋商，曾供職中國奧園、因成功重組粵海集團而聲名鵲起的武捷思也以私人顧問的身份施以援手，對推進該公司的債務重組發(fā)揮了重要作用。

郭梓文在中國奧園2022年的業(yè)績報告中表示，公司正按照聯(lián)交所復牌指引有序推進復牌工作，各項工作進展順利�！靶南蚬饷�，未來可期�！�

36億美元負債轉(zhuǎn)“權益”

公告顯示，6月30日，中國奧園與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人（占未償還本金總額的約33%）組成的債權人小組，就境外債務全面重組方案的主要條款達成協(xié)議。

根據(jù)重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。

其中，中國奧園的子公司擬發(fā)行3只共計18億美元的新債務工具，到期日自2026年9月至2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%至8.8%。中國奧園擬發(fā)行5億美元新債務工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實物支付利率將為每年5.5%。

此外，中國奧園計劃新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人持有的4億股普通股， 將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權人。該公司還打算新發(fā)行1.43億美元的無息強制可轉(zhuǎn)換債券，將于2028年9月強制轉(zhuǎn)換為普通股份。16億美元永續(xù)債的現(xiàn)金分配率則是自2031年9月起每年1%起。

強制可轉(zhuǎn)換債券及永續(xù)債發(fā)行后預期將作為中國奧園的“權益”入賬，連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，中國奧園的凈資產(chǎn)將增加至少36億美元，資產(chǎn)負債率顯著改善。

7月3日，中國奧園的一位管理層對中國房地產(chǎn)報記者表示，重組方案成功實施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實控人，這是主要債權人的底線要求。

按照中國奧園的估算，未來十年左右，該公司的開發(fā)項目預期可產(chǎn)生累計無杠桿自由現(xiàn)金流總額約643億元�，F(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項目于未來十年左右償還項目層面?zhèn)鶆蘸螽a(chǎn)生的累計現(xiàn)金凈額預計約185億元。于未來十年或更長時間內(nèi)，該公司考慮根據(jù)市場情況和資產(chǎn)運營情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項凈額（扣除抵押債務還款后）預計約為80億元至138億元。其中，加拿大兩個項目的資產(chǎn)凈值約15.9億元，已委托世邦魏理仕出售。

武捷思以顧問身份加盟

除了境外債務，中國奧園的境內(nèi)債重組也有較為樂觀的進展。截至7月3日，該公司已經(jīng)與若干境內(nèi)金融機構訂立安排，完成本金逾327億元的現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期，其他境內(nèi)融資安排展期工作也已進入與境內(nèi)債權人的協(xié)商階段。

在中國奧園的債務重組過程中，有一位關鍵人物值得關注�！拔浣菟荚�2021年底就成為了郭梓文的私人顧問，給奧園的債務重組團隊提供了不少專業(yè)意見和建議。他對老東家有感情，郭老板也特別信任、尊重他�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

今年已72歲的武捷思有著“資本舞者”的稱號，曾用3年時間令負債35.85億美元的粵海集團扭虧為盈。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對武捷思并不陌生，2005年，他受合生創(chuàng)展掌門人朱孟依邀請擔任該公司行政總裁，任職期間成功引入淡馬錫、老虎基金兩大投資機構，為合生創(chuàng)展帶來10億港元戰(zhàn)略投資。2008年，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國奧園，擔任執(zhí)行董事兼董事局副主席，負責戰(zhàn)略設計與業(yè)務并購，2013年辭任。2015年初，他又以融創(chuàng)中國團隊的首席收購、兼并、債務重組官身份亮相，主導融創(chuàng)中國對佳兆業(yè)的收購。

根據(jù)公開資料，武捷思目前依然活躍在金融圈，現(xiàn)為深圳市富海銀濤資產(chǎn)管理股份有限公司董事長，中信銀行（國際）有限公司、中國工商銀行（亞洲）有限公司的獨立非執(zhí)行董事，以及銀基集團控股有限公司的非執(zhí)行董事。其多年累積的債務重組經(jīng)驗及人脈，顯然有助于中國奧園處理與各金融機構錯綜復雜的債務關系。

債務重組以及業(yè)績報告刊發(fā)，都是中國奧園為了沖刺復牌而做的準備。從業(yè)績表現(xiàn)來看，2022年，雖然該公司的營業(yè)收入仍延續(xù)下行趨勢，同比下降62.6%至187.11億元，但公司擁有人應占虧損收窄至78.43億元，較2021年的約330.75億元虧損有所改善。2022年，中國奧園實現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約202.2億元，今年前6月的銷售額為74.8億元。

中國奧園沒有在公告中披露具體的復牌時間，但其內(nèi)部認為9月30日前復牌并無太大問題。

至于未來發(fā)展策略，該公司表示將繼續(xù)確保項目竣工交付，同時整合資源盤活項目的建設和銷售，降低營運開支，全力設法改善流動性，化解風險，逐步恢復正常經(jīng)營，朝著“低負債”“小而美”的定位發(fā)展。