公司克而瑞研究中心 2023-07-04 09:38:55 來源：丁祖昱評樓市

2023年過半，房企整體投資意愿仍保持在低位，房企投資與土拍市場一樣，都呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的狀態(tài)，僅規(guī)模化的央國企和財務穩(wěn)健的民企在核心城市積極“搶地”。

截止6月末，新增貨值超過百億的房企為32家，對比去年同期減少了8家。華潤置地、濱江集團和萬科位列前三，華潤也是今年首個新增貨值突破千億的房企。

上半年土地市場“局部火熱”，但參拍企業(yè)仍以央國企為主，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口等房企在核心城市“全面撒網”，積極補充優(yōu)質土儲，民企受限于資金壓力，投資復蘇緩慢。

在上半年核心城市集中供地中，央國企、城投平臺、民企拿地幅數(shù)占比分別為35%、27%、38%，民企比重明顯提升，在杭州、成都、合肥等城市，民企的投資拿地表現(xiàn)突出。

但房企整體的投資恢復依舊緩慢，“越不拿地越難賣”的情況下，未來行業(yè)百強的格局還會繼續(xù)大洗牌。

6月末，新增貨值百強門檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強、20強等各梯隊門檻值同比全線下滑，整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。

今年1-6月，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬平米，拿地金額百強房企的投資力度同比下降9%。

今年二季度房企拿地投資的表現(xiàn)要好于一季度，拿地金額較一季度翻倍，高于2022年的一季度和四季度，但同比2022年二季度仍舊下滑7%。

但是，2022年房企投資實際已經跌至低點，2022年上半年拿地金額同比2021年下降超60%，因此，房企目前的投資力度和投資意愿仍然處在底部。

6月末，排名前十的房企新增貨值占百強總量的67%，較5月末再度提升5個百分點，集中度持續(xù)上升；11-20強房企新增貨值占比為14%，與去年同期相比減少5個百分點，后50強房企新增貨值占6%，同比減少11個百分點，跌幅最大。

這也意味著，接下來行業(yè)百強的格局還會繼續(xù)洗牌。

這其中，有兩類企業(yè)值得關注：一是央國企中拿地金額同比增長的房企，以保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口為主，拿地金額都超過200億元，同比增長30%、30%和175%，核心城市優(yōu)質土儲的補充，有利于這些房企接下來穩(wěn)固自身的行業(yè)地位。

另一類是濱江集團、偉星房產、邦泰集團等區(qū)域性民企，拿地金額同比仍能維持正增長或基本與去年持平。在堅持區(qū)域深耕的戰(zhàn)略下，這些房企在今年優(yōu)質地塊頻出時積極出手，最典型的是偉星房產，今年上半年拿地金額108.8億元，同比增長約9.6%，足以看出其補充核心城市土儲的意愿。

1-6月百強房企的拿地銷售比為0.15，雖然還處于歷史低位，但較一季度末的0.07有一定程度的修復。總體來看，過去一年，百強房企拿地銷售比始終保持在低位。

目前僅10強房企的拿地銷售比保持在0.2以上，此外11-20強房企拿地銷售比為0.11，其余各梯隊房企拿地銷售比均不足0.1，表明當前房企投資的態(tài)度仍處于非常謹慎的狀態(tài)。

上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企的拿地金額在百強中所占比重達到60%，占據(jù)絕對主力，城投平臺和民企拿地金額比重分別是18%和22%。

與去年同期對比，央國企比重保持平穩(wěn)，同比僅下降3個百分點，民企占比同比則增長了2個百分點。

相比去年平均分布的格局，今年拿地的央國企還是那些“老面孔”，金額TOP100中拿地數(shù)量與去年同期持平，不過，今年拿地的民企數(shù)量有所增加，同時，拿地的城投公司數(shù)量在減少。

拿地的民企數(shù)量增多雖然反映出民企投資正在逐步復蘇，但其中僅有不到三成為百強民企，除龍湖集團、濱江集團等財務穩(wěn)健的房企仍在積極投資外，規(guī)模房企中僅碧桂園還有拿地意愿。從這一點來看，受制于資金壓力和土拍競爭壓力，民營房企投資的復蘇仍然比較弱。

同時，在上半年核心城市的土拍中，城投公司的“退出”更為明顯。全國核心22座城市中，城投拿地的比例已經連續(xù)兩個季度出現(xiàn)下滑，二季度降至25%，較一季度下降10個百分點，創(chuàng)2022年以來的新低。

在北京、上海、杭州等城市的土拍市場上，已經幾乎見不到城投公司的身影，但三四線城市的土地市場依舊只能靠城投公司支撐市場穩(wěn)定。

央國企中，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產、招商蛇口等央企拿地金額超過300億元，其中保利發(fā)展、華潤置地上半年拿地金額較去年同期增長12%和24%。民企中，濱江、偉星在深耕區(qū)域積極參拍，拿地銷售比分別為0.43和0.54，顯著高于行業(yè)平均。

但是，截止到5月，還有近五成百強房企今年仍未投資，這一比例與去年同期相持平。

我們認為，下半年土地市場依然會延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢，房企投資信心將持續(xù)弱修復。

原因有兩個方面：

第一，市場預期和信心尚未修復，2-3月的回暖態(tài)勢已然“終結”，增長動能不斷衰退下，新房銷售相對萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭上得到有效緩解，尤其是那些存在一定財務危機的民企；

第二，上半年核心城市優(yōu)質地塊應出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質量下滑，企業(yè)參拍積極性或將大打折扣，即便是上半年未在核心城市搖到地的央國企，對于接下來的地塊也會酌情斟酌。

可以預見，下半年核心一二線城市還是房企“搶地、爭奪”的重心，在市場筑底修復的階段，核心城市的優(yōu)質土儲的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關注的重點。

對于城市市場支撐相對較足的一二線，即便是地塊質量有所下滑，也是央國企重點布局的城市。

今年以來，大部分房企都將低能級城市調整出自身的投資名單中，需求透支、人口透支、價格透支、產業(yè)空心等種種問題，都將導致這些城市在短期內無人問津。

而且下半年央國企在土拍市場上的主導地位不會發(fā)生逆轉，尤其是對于沒有完成投資鋪排的央國企來說，下半年的供地仍是其關注的重點，對優(yōu)質城市的投資策略可能會從只關注核心優(yōu)質地塊“下沉”至城市周邊次核心地塊。

同時，民企投資仍然存在較大的不確定性，尤其是出險房企的投資在短期內幾乎不會“重啟”。

附：2023年1-6月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100