公司付珊珊 2023-07-17 10:14:05 來(lái)源：中房報(bào)

保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利置業(yè)”，0119.HK）又在上海搶地了。

繼今年4月20日在上海第一批集中供地中，與建發(fā)組成聯(lián)合體以70.26億元摘得上海青浦盈浦街道地塊后，7月11日，在上海第二批次宅地出讓中，保利置業(yè)又以22.73億元獨(dú)立拿下楊浦平?jīng)龅貕K。

這塊地是本輪上海宅地出讓中唯一一宗內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊，熱門程度可見(jiàn)一斑。從拍地現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，這宗地共吸引了13家房企進(jìn)行角逐，包括招商蛇口、中鐵置業(yè)、保利置業(yè)、金融街、越秀、中海、華發(fā)、國(guó)貿(mào)、建發(fā)、華潤(rùn)、金隅、安聯(lián)聯(lián)合體以及象嶼聯(lián)合體。

與以往不同的是，上海在今年第一批集中供地結(jié)束后調(diào)整了競(jìng)拍規(guī)則，采用“競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)”方式：當(dāng)競(jìng)價(jià)低于最高限價(jià)時(shí)，根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人；當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)（溢價(jià)率10%）后，將通過(guò)搖號(hào)決出競(jìng)得人，而不再采取此前一次書面報(bào)價(jià)的方式。

楊浦平?jīng)龅貕K最終也進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)37輪報(bào)價(jià)后達(dá)到封頂價(jià)，進(jìn)行搖號(hào)。在十三分之一的概率下，保利置業(yè)成為了那個(gè)幸運(yùn)兒。

實(shí)際上，保利置業(yè)不僅頻頻現(xiàn)身上海土地市場(chǎng)，今年6月14日，廣州宅地出讓中，保利置業(yè)還以搖號(hào)的方式斬獲番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，成交價(jià)為10.38億元，成交樓面價(jià)20268元／平方米。

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保利置業(yè)的權(quán)益拿地額為73億元，排在行業(yè)第19位。加上此次在上海拿地，年初至今，保利置業(yè)已經(jīng)豪擲近百億元補(bǔ)貨。

“最近兩年，保利置業(yè)明顯加快了拿地速度，尤其是在一線城市加大了布局力度�！币晃婚L(zhǎng)期跟蹤上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究員表示，保利置業(yè)也是央企背景，有實(shí)力支撐其在市場(chǎng)不景氣的情況下逆勢(shì)擴(kuò)張，現(xiàn)在行情普遍不好，向核心一二線城市聚集也是當(dāng)下房企的共識(shí)。

同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題難解

相比保利發(fā)展，保利置業(yè)的知名度較小，二者經(jīng)常被業(yè)內(nèi)混淆。

實(shí)際上，保利置業(yè)和保利發(fā)展均是保利集團(tuán)的下屬企業(yè)。保利置業(yè)是保利集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)的重要柱石、資本市場(chǎng)重要平臺(tái)、海外布局重要窗口，其主要業(yè)務(wù)分為境內(nèi)外高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市綜合投資運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)酒店及物業(yè)管理、綜合金融服務(wù)四大板塊。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，保利置業(yè)的控股股東為保利（香港）控股有限公司，公司實(shí)際控制人為保利集團(tuán)，最終實(shí)際控制人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。

正因如此，保利置業(yè)和保利發(fā)展長(zhǎng)期存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。在上述研究員看來(lái)，二者布局區(qū)域有重合，產(chǎn)品上也看不出明顯差異。

根據(jù)公開(kāi)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，保利置業(yè)和保利發(fā)展布局重合的城市超過(guò)10個(gè)，既有北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，也有像蘇州、杭州、寧波、武漢、濟(jì)南等二線城市。

為了解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，在2017年底，保利發(fā)展通過(guò)間接收購(gòu)保利置業(yè)約20%的股份完成了二者的重組，當(dāng)時(shí)兩家公司約定在發(fā)展區(qū)域上進(jìn)行劃分，內(nèi)地新增的項(xiàng)目由保利發(fā)展開(kāi)發(fā)，港澳地區(qū)則以保利置業(yè)為主導(dǎo)。但目前看來(lái)，雙方并未履行該約定。

保利發(fā)展曾在回復(fù)交易所關(guān)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)詢中表示，從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的特殊性，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特殊屬性等方面而言，雙方之間并不存在實(shí)質(zhì)性的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，保利置業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展不會(huì)對(duì)保利發(fā)展的利益造成實(shí)質(zhì)性的損害。

話雖如此，但內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也依然存在。例如在上海土地市場(chǎng)，因?yàn)橛嘘P(guān)聯(lián)企業(yè)不能同時(shí)拿地的規(guī)定，因此同一地塊的競(jìng)拍中，保利發(fā)展和保利置業(yè)只能出現(xiàn)一個(gè)，但若雙方都同時(shí)看中了一塊地，誰(shuí)來(lái)參拍？上述研究人士戲稱：“可能需要跟拍地規(guī)則一樣來(lái)?yè)u號(hào)了�！�

沖擊千億規(guī)模

眾所周知，保利發(fā)展總部位于廣州，而保利置業(yè)的總部卻是位于上海。

雖然最近兩年保利置業(yè)頻繁在上海拿地，但實(shí)際上，以前保利置業(yè)的重倉(cāng)之地在西南區(qū)域。

根據(jù)保利置業(yè)年報(bào)顯示，2017年，其在西南地區(qū)城市合計(jì)土地儲(chǔ)備約1034萬(wàn)平方米，占其總土地儲(chǔ)備約51.1%。但在保利置業(yè)的銷售額中，西南區(qū)域只貢獻(xiàn)了不足30%的業(yè)績(jī)。

面對(duì)這樣的情況，保利置業(yè)也作出了一個(gè)重要決定：調(diào)倉(cāng)。

2019年起，保利置業(yè)開(kāi)始調(diào)倉(cāng)，側(cè)重布局長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的一二線城市，也是這一年，保利置業(yè)開(kāi)始加快拓展速度，在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上立下了“未來(lái)五年再造一個(gè)保利置業(yè)”的目標(biāo)，并定下“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的拿地策略。

彼時(shí)，時(shí)任保利置業(yè)董事會(huì)主席的張炳南就提出要在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)1000億元目標(biāo)，且從2020年開(kāi)始，每年增長(zhǎng)15%，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40%～50%。

不過(guò)，目標(biāo)還未實(shí)現(xiàn)，保利置業(yè)迎來(lái)了一個(gè)重大人事變動(dòng)。2021年10月26日，保利置業(yè)發(fā)布公告，張炳南因工作安排，已向保利置業(yè)辭去董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，同時(shí)委任萬(wàn)宇清為新任董事會(huì)主席及執(zhí)行董事。

在萬(wàn)宇清上任的當(dāng)年，保利置業(yè)制定了620億元的銷售額目標(biāo)，同比增速約19%。但最終保利置業(yè)僅實(shí)現(xiàn)合約銷售金額566億元，同比增長(zhǎng)9%，年度目標(biāo)只完成了91%。

即使如此，萬(wàn)宇清上任后仍以千億元規(guī)模為沖擊目標(biāo)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上萬(wàn)宇清提出：“保利置業(yè)可能前些年走的慢了一點(diǎn)，所以希望在下一輪當(dāng)中我們能夠快起來(lái)，而且越來(lái)越快，同時(shí)能夠走得更遠(yuǎn)一些”。

于是在2022年，保利置業(yè)制定了650億元銷售目標(biāo)，同比增速15%，彼時(shí)萬(wàn)宇清強(qiáng)調(diào)“這是保底目標(biāo)”。

彼時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保持15%的年平均增速，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，目標(biāo)達(dá)成具有一定的挑戰(zhàn)。

事實(shí)證明，挑戰(zhàn)確實(shí)存在。2022年保利置業(yè)合約銷售金額同比下降11%至502億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年保利置業(yè)銷售規(guī)模僅完成年度目標(biāo)的77%，去化率僅為38.6%；已竣工可售物業(yè)存貨值由期初的181.24億元增長(zhǎng)46.3%至期末的265.17億元，存貨去化壓力開(kāi)始顯露。

但這并未阻斷保利置業(yè)發(fā)展的決心。今年年初，保利置業(yè)提出“保簽約、搶回款、去滯重、重產(chǎn)品、精費(fèi)控、優(yōu)協(xié)同”的工作目標(biāo)，為的就是促進(jìn)公司銷售業(yè)績(jī)。從近期其發(fā)布的上半年未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約374億元，同比增長(zhǎng)127%；合同銷售面積約148.2萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的合同銷售均價(jià)約為2.52萬(wàn)元/平方米。

今年已斥資百億搶地

作為一個(gè)從事房地產(chǎn)行業(yè)已超20年，且擁有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)老兵，萬(wàn)宇清明白，土地是支撐公司實(shí)現(xiàn)千億元規(guī)模的重要保障。

因此，在他上任后，除了要繼續(xù)帶領(lǐng)公司向千億元規(guī)模發(fā)起沖擊，同時(shí)也加大了土地市場(chǎng)補(bǔ)貨的力度。且在市場(chǎng)不景氣的背景下，保利置業(yè)的拿地目標(biāo)就是核心一二線市場(chǎng)的土地。

2021年，保利置業(yè)共獲取19個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并首次進(jìn)入了常州、太倉(cāng)和寧海，其中，四成投資位于深圳、上海和寧波三個(gè)高流量城市。新增土地儲(chǔ)備總建筑面積360.9萬(wàn)平方米，新獲取項(xiàng)目已有12個(gè)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工。

為了爭(zhēng)取更高的銷售額，2022年，保利置業(yè)制定了比2021年更高的拿地金額，按照以銷定投的拿地策略，公司定下200億元權(quán)益土地支出資金，當(dāng)時(shí)公司的想法是，若銷售情況理想，還將適時(shí)調(diào)整額度為250億元至300億元。

不過(guò)，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)的房企拿地金額數(shù)據(jù)顯示，2022年，保利置業(yè)最終的拿地金額僅有126億元，在上海、深圳、寧波和昆山等城市共獲取10個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并首次進(jìn)入常熟市場(chǎng)。雖然拿地支出金額不如公司預(yù)期，但在整個(gè)房地產(chǎn)銷售和土地市場(chǎng)低迷的情況下，保利置業(yè)全年拿地金額排在行業(yè)第25位。

截至2022年末，保利置業(yè)權(quán)益土地儲(chǔ)備在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的占比達(dá)到43%，同比升3個(gè)百分點(diǎn)；一線城市占比達(dá)到22%，同比升2個(gè)百分點(diǎn)，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。

但也值得注意的是，在行業(yè)下行背景下，保利置業(yè)分布在西南和其他地區(qū)的項(xiàng)目總建筑面積分別為27%和27%，這些經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口支撐相對(duì)偏弱區(qū)域的項(xiàng)目仍然存在去化壓力。

今年上半年，保利置業(yè)依然延續(xù)了最近兩年的拿地風(fēng)格，除了在上海、廣州搶地，今年5月和6月，保利置業(yè)還分別在江蘇昆山和蘇州落子。加上此次上海斬獲的楊浦平?jīng)龅貕K，年初至今，保利置業(yè)在土地市場(chǎng)已經(jīng)累計(jì)斥資近百億元。