公司克而瑞研究中心 2023-08-01 08:26:47 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

7月的樓市，好的和不好的消息都來(lái)了。

好消息是，7月下旬以來(lái)中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號(hào)。

但樓市，仍然延續(xù)探底行情。

市場(chǎng)層面，重點(diǎn)30城7月成交達(dá)到年內(nèi)次新低，同環(huán)比減少均在三成以上。

企業(yè)層面，TOP100房企7月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低，單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%；累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧�轉(zhuǎn)負(fù)，同比降低4.7%；近7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低。

行業(yè)信心仍處在低位。

考慮到政治局會(huì)議首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，與此同時(shí)四大一線城市也紛紛表態(tài)，政策松綁可期，如果核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但當(dāng)前購(gòu)買力不足的背景下，樓市很難再現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)行情。

2023年7月，TOP100房企銷售操盤金額為3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。與此同時(shí)，單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大五個(gè)百分點(diǎn)。

累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧�轉(zhuǎn)負(fù)，1-7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%。

對(duì)比近五年百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)走勢(shì)，很明顯可以看出，2023年7月單月業(yè)績(jī)規(guī)模已處于歷年同期的最低水平，且已連續(xù)兩個(gè)月處于近五年同期低位。

目前，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力透支、行業(yè)信心不足，在供需兩端制約之下，樓市雖有一定的修復(fù)預(yù)期，但復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，企業(yè)仍面臨較大的去化壓力。

百?gòu)?qiáng)房企中，單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降的房企超過(guò)八成，近七成房企單月業(yè)績(jī)同比降低。

具體來(lái)看，7月有超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，同比降幅超過(guò)50%的房企就有36家，這部分房企主要集中在TOP30-100。

但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出，7月單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。比如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、華僑城、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、大華集團(tuán)等房企。

百?gòu)?qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化很能說(shuō)明問(wèn)題。2023年1-7月TOP10房企的銷售操盤金額門檻為1000.5億元，同比增長(zhǎng)6.9%，TOP20門檻則降低2.5%至405.9億元。

TOP30和TOP50梯隊(duì)迎來(lái)大“洗牌”，房企格局變動(dòng)加劇。兩梯隊(duì)房企銷售操盤金額門檻分別同比降低16.2%和16.4%至245.8億元和149.1億元。

7月整體樓市延續(xù)探底行情。

供應(yīng)端，6月放量后7月再度回落，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降44%，前7月累計(jì)同比降5%。

成交低于市場(chǎng)預(yù)期，重點(diǎn)30城成交達(dá)到年內(nèi)次新低，同環(huán)比分別下降36%和32%，累計(jì)同比雖增長(zhǎng)9%，但增幅較上月收窄9個(gè)百分點(diǎn)。

各能級(jí)城市迎來(lái)普降行情。

一線城市7月預(yù)計(jì)整體成交196萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%，同比下降34%，前7月累計(jì)同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同環(huán)比腰斬，市場(chǎng)迎來(lái)階段性瓶頸期，主要原因在于，供應(yīng)顯著縮量且主要集中在外圍；加之房?jī)r(jià)下行、收入壓縮動(dòng)搖市場(chǎng)信心，以及前期需求集中釋放影響，整體成交熱度有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)。與上海類似，北京供應(yīng)主力集中在大興區(qū)，剛需剛改對(duì)成交支撐動(dòng)能減弱，7月整體成交不及2023年月均。僅深圳一城同環(huán)比齊增，處于弱復(fù)蘇行情。

26個(gè)二三城市整體成交926萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降36%和32%，前7月累計(jì)同比漲幅收窄至9%。同比普降，環(huán)比僅成都、長(zhǎng)沙、東莞少數(shù)幾個(gè)城市維持正增長(zhǎng)。從累計(jì)同比來(lái)看，負(fù)值城市由上月7個(gè)增加至11個(gè)，寧波、蘇州、佛山和重慶累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，短期市場(chǎng)復(fù)蘇難挽成交頹勢(shì)，后續(xù)降幅或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

受房?jī)r(jià)下行、收入壓縮、交付不確定性等因素影響，當(dāng)前樓市購(gòu)房信心不足，整個(gè)7月供需兩淡，房企推盤積極性顯著回調(diào)，成交更是出現(xiàn)“四連降”。

樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，企業(yè)去化壓力仍然較大。

值得關(guān)注的是，7月下旬中央頻繁表態(tài)，給行業(yè)帶來(lái)了向好預(yù)期。整體來(lái)看，若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)。

從熱度梯隊(duì)來(lái)看，北京、上海、杭州、成都等雖短期熱度轉(zhuǎn)降，但去化率絕對(duì)值仍有望高位持穩(wěn)。東南沿海二三線諸如南京、蘇州、寧波、佛山等仍面臨階段性調(diào)整期，若有利好政策加持，成交尚有小幅回暖空間。對(duì)于內(nèi)陸弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內(nèi)剛需購(gòu)買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。

附：2023年7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50