公司彭紅俠 劉亞 2023-09-01 10:16:50 來源：中房報

近期，高力國際發(fā)布了2023年上半年國內(nèi)主要城市大宗交易相關(guān)數(shù)據(jù)，主要城市合計錄得92起大宗成交，總交易金額865億元，是去年同期成交量的131%。各資產(chǎn)類型中，寫字樓交易最為活躍。

在寫字樓資產(chǎn)中，傳統(tǒng)房企成為重要交易對象之一。2023年上半年華潤置地作價7.17億元出售深潤大廈部分樓層，華遠地產(chǎn)也將華遠中心部分辦公樓轉(zhuǎn)給外文出版社。

“以往房企快速擴張追求規(guī)模開發(fā)了很多寫字樓項目，新發(fā)展階段下這些資產(chǎn)成為拖累企業(yè)持續(xù)發(fā)展的沉重包袱，因而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)成為很多房企的迫切追求。”一位資管人士表示，上半年大宗交易中房企出售資產(chǎn)占總成交的1/3。

大悅城也開始計劃剝離重資產(chǎn)。8月30日，北交所信息顯示，大悅城旗下西單大悅城參股公司出讓中糧置地廣場100%股權(quán)，掛牌價42.56億元。公開資料顯示，中糧置地廣場位于北京北二環(huán)安定門外，建筑面積81454平方米，商業(yè)及配套面積9510平方米。

“對購物中心、寫字樓、公寓等流動性較低的不動產(chǎn)而言，企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓能夠有效盤活存量資產(chǎn)，進一步優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)，助力企業(yè)持續(xù)發(fā)展�！鄙鲜鲑Y管人士表示。

正向流動

位于北京二環(huán)安定門外的中糧置地廣場人來人往，這里因區(qū)域及地段優(yōu)勢，被諸多知名企業(yè)選擇，如摩根士丹利、CBA聯(lián)盟、國聯(lián)證券等。

“中糧置地廣場租金報價16元/天·平方米，是附近比較高端的寫字樓，目前項目出租率90%，是屬于人氣比較旺的項目�！币幻麑懽謽侵薪槿藛T表示，以此來看大悅城控股出售該項目并非“難以為繼”。

大悅城控股為何將人氣較旺的中糧置地廣場出售？

一位商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，對一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，選擇在運營成熟時溢價退出，遠比長期持有更具價值。

以李嘉誠家族資產(chǎn)接手方之一的基匯資本為例，在其接手的項目中，北京盈科中心、上海仙樂斯廣場、廣州西城都薈等均為自持一段時間后便果斷退出。

基匯資本相關(guān)負責人此前在接受媒體采訪時表示，“基匯資本是2014年4月以9.28億美元總價買入盈科中心的，選擇出讓是由于和投資人有一個協(xié)議，持有物業(yè)達到一定的限期后會在合適的時機出售，現(xiàn)在正是時候�！�

另外，深圳前海的周大福金融大廈南塔則是還未建成就順利完成網(wǎng)簽，以超32億元金額整體出售給世界500強金融機構(gòu)。

從買方來看，在經(jīng)濟發(fā)展具有一定不確定性的情況下，具有穩(wěn)定收益回報的寫字樓也是值得投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

從今年上半年大宗交易來看，不乏字節(jié)跳動80億元收購鐵獅門上海尚浦領(lǐng)世F1A&B、中泰證券27億元購入綠地外灘中心寫字樓等案例，市場交易活躍。

模式轉(zhuǎn)型

來自大悅城控股的相關(guān)信息顯示，中糧置地廣場于2016年9月開工，2018年7月交付，累計投資25.89億元。以當前售價來算資產(chǎn)整體增值約164%。

一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，業(yè)主出讓項目并不是一件壞事，整售很重要的原因在于引入了一位具備實力的買家，后者在寫字樓品質(zhì)把控、租戶完整性方面都較有價值。

“房企持有大型商業(yè)物業(yè)都會面臨后續(xù)運營壓力。對大悅城控股而言，寫字樓項目整體投資回報周期較長、回流資金較慢，若能一次性出售無疑將助力企業(yè)更好發(fā)展�！鄙鲜鲑Y管人士表示認為。

從此次情況來看，出售中糧置地廣場不僅可以幫助大悅城補充流動資金，參與到其他優(yōu)質(zhì)項目投資中，還能降低重資產(chǎn)投資的集中風險，助力大悅城控股調(diào)整資產(chǎn)架構(gòu)。

近年來，大悅城控股在加重輕資產(chǎn)發(fā)展模式上，從開發(fā)運營向資產(chǎn)管理逐步轉(zhuǎn)型。截至2023年6月末，大悅城控股通過管理服務(wù)方式，已服務(wù)運營匯京雙子座、中糖大廈、大興達瑞興、天津津投廣場等項目。另外，2023年上半年大悅城在投資拓展上堅持優(yōu)中選優(yōu)，獲取了2宗優(yōu)質(zhì)地塊，土地面積5萬平方米，計容建筑面積12萬平方米，土地款總額19億元。

此外，大悅城控股出售的中糧置地廣場有望成為今年北京大宗寫字樓交易最高紀錄，或?qū)�為北京寫字樓市場注入一針強心劑�?/p>

優(yōu)化資產(chǎn)

事實上不止大悅城，近兩年國企、央企不斷調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，旗下商業(yè)項目接連被掛牌出售。在2023年上半年大宗交易中，華潤、建發(fā)、華遠等均出售了部分寫字樓資產(chǎn)。

從國資委此前曾透露的一組數(shù)據(jù)來看，2012年至2022年央企資產(chǎn)總額從31.4萬億元增長到了去年底的81萬億元，其中包含許多存量資產(chǎn)。如果這些存量資產(chǎn)能充分盤活釋放，將對國企、央企資產(chǎn)配置效率產(chǎn)生重要影響。

近年來，相關(guān)部門愈加關(guān)注國企、央企存量資產(chǎn)管理優(yōu)化問題，陸續(xù)出臺了多個文件，尤其是國家發(fā)展和改革委印發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，要求“聚焦盤活存量資產(chǎn)重點方向、優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式、加大盤活存量資產(chǎn)政策支持、用好回收資金增加有效投資、嚴格落實各類風險防控舉措及建立工作臺賬強化組織保障”。

為此，許多地方企業(yè)迅速作出反應(yīng)。不過對于存量資產(chǎn)優(yōu)化盤活，有業(yè)內(nèi)人士提示到，存量資產(chǎn)盤活所需資金量大、回收資金周期長，盤活并不直接等于資產(chǎn)變現(xiàn)，而是要有新的價值創(chuàng)造出來，存量盤活的盈利就是在長期經(jīng)營中不斷提升資產(chǎn)價值，從而有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。

當國企、央企出售存量資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流后，能否發(fā)揮現(xiàn)金流的最大價值，還需要企業(yè)進一步攻堅。