全國人均住房面積丞待改善
目前我國城市人均住房面積有50%的家庭戶人均住房面積低于30平方米，城市中這一比例是55%；天津、北京、上海及東南沿海較發(fā)達的地區(qū)人均住房面積偏低、租賃住房比例高、自有住房比例低，住房改善的需求更為強烈；即使不考慮外來人口，未來若干年，全國城市現(xiàn)有居民至少還有7000萬套以上的住房改善需求，是2011年城鎮(zhèn)商品住房銷售套數(shù)的7倍以上。
據(jù)了解，城市中更多家庭居住條件較差，而在鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村這樣土地利用率不緊張的地區(qū)，人均住房面積偏大。人均不足30平方米的城市家庭占比約為55%，比鎮(zhèn)和村分別高出7個和9個百分點；人均低于20平方米的城市家庭占比約為31%，比鎮(zhèn)和村分別高6個和9個百分點。城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村分布的差異主要在12平方米以下的家庭戶占比和50平方米以上的家庭戶占比，其中人均不足12平方米的家庭正是保障房主要針對的對象，城市在12平方米以下的家庭戶占比為16%，而鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村這一群體占比較低，分別為12%和8%；城市在50平方米以上的家庭戶占比為18%，鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村則普遍較高，分別為22%和24%。
從不同地區(qū)來看，有16個省市區(qū)的城市人均住房面積低于全國水平，其中上海、天津、北京、東北三省和部分西北部省份普遍偏小。2010年，全國城市家庭戶人均住房建筑面積為29.2平方米，30個省市（不含西藏）中有19個省市低于30平方米，14個在28平方米以下。其中河南、江蘇、湖南、湖北、山東均高于32平方米，超過全國水平10%以上；黑龍江不足24平方米，比全國水平低19%，上海、天津、吉林、遼寧等8個省市低于26平方米，比全國水平低10%以上。據(jù)了解，天津家庭人均住房建筑面積為25.5平方米。
目前我國城市住房市場化程度不高，購買商品房的家庭只有31%，仍有近七成家庭租房或購買經(jīng)濟適用房和公有住房居住，改善空間大。2010年，全國只有14%的家庭戶住房來源是購買商品房，12%的家庭戶是租賃住房，其余以自建為主。其中，城市購買商品房的家庭占31%，有26%的家庭通過租賃解決住房需求（約為3315萬戶），22%的家庭購買經(jīng)濟適用房或者公有住房（約為2876萬戶），一般居住條件較差，整體來看有改善居住需求的城市家庭仍有五成（至少6000萬戶），相當于2011年全國城鎮(zhèn)商品住宅銷售套數(shù)的6倍以上，表明商品房市場仍有較大的拓展空間。其中，廣東、江蘇、浙江、上海、北京等省市發(fā)展相對發(fā)達，有改善性需求的家庭均在300萬戶以上，潛力更大。鄉(xiāng)村目前94%的家庭都是自建房屋，鎮(zhèn)上的家庭戶有21%是租賃房屋和購買經(jīng)濟適用房或公有住房，購買商品房的比例不到20%，隨著城市化進程的推進，這些潛在的需求將逐漸釋放出來。
北京、上海及東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人均住房面積較低，且租賃住房比例普遍偏高，未來擁有大批的改善需求。2010年，30個省市區(qū)中有8個以租賃住房為主的城市家庭戶占比超過30%，其中北京、上海、廣東、浙江、福建的比例超過36%，明顯高于其他省市，而購買商品房的城市家庭占比較低的省份有福建、廣西、陜西、山西、海南，其中山西、和海南的比例不足20%，綜合起來看，浙江、北京、廣東、福建4個省市區(qū)以租賃住房為主的城市家庭占比均超過36%，而購買商品房的城市家庭占比均低于28%，商品住房潛在需求高，未來房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。
