據機構統(tǒng)計數據顯示,截至1月25日,滬深兩市共計50家上市房企公布了2015年年報業(yè)績預告,其中15家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的6家房企,按照預告凈利潤同比增長下限來看,凈利潤同比下滑企業(yè)達23家,占比約五成。

2016虧損房企將增多房企利潤率紅線險情

虧損比例或超去年

在業(yè)績虧損的企業(yè)中,有13家是首虧,其中,萬通地產則出現首虧,預計虧損額在5.8億元-6億元之間。預計首虧額度最高的是中華企業(yè),預計虧損24億元至25億元。

中華企業(yè)表示,2015年公司資金回籠預計85億元,同比增長22%,但公司布局的二三線城市房地產市場持續(xù)低迷,加上部分項目產品的市場契合度不理想,項目銷售面臨相當大的壓力,公司采取了調整銷售價格等措施,導致發(fā)生計提減值準備,增加業(yè)績虧損預測數額。

多位業(yè)內人士分析,今年房企的整體盈利能力不容樂觀,預計今年虧損房企比例會超過去年。

“從前三季度已有的銷售數據和房企營收指標來看,超過六成房企都采取了降價跑量的銷售方式,但銷售完成情況仍然不佳,綜合其他房企經營指標,我們預計今年會有接近半數房企出現虧損或續(xù)虧。”測評中心一位分析人士告訴記者。

華南某上市房企戰(zhàn)略發(fā)展部門一位管理人士分析,盡管2015年一二線樓市的整體銷售要好于去年,但對于大多數房企而言,在去庫存階段,銷售價格仍然上不去。

目前的數據顯示,2015年房企銷售排名靠前的百家房企中,僅標桿房企中的15家完成全部銷售目標,近八成房企難以完成今年的銷售目標任務。

1月14日,合景泰富發(fā)布未經審核的2015年全年業(yè)績公告,2015年銷售202億元,僅完成全年225億元銷售目標的89.78%,同比下降1.46%。此外,世茂房地產公布2015年的業(yè)績顯示,2015年世茂累計實現銷售670.4億元,僅完成全年720億元目標的93%。公告同時指出,世茂的累計合約銷售總額和銷售總面積同比分別下降4.5%和4.3%。

“這尤其以中小規(guī)模企業(yè)最為典型,前幾年過于集中布局一些市場需求不足的二三線城市或周邊地區(qū),且產品較為單一,一旦市場熱度趨減,他們成了最先受影響的一批房企。”上述分析人士稱。

而從去年的銷售情況來看,大型品牌房企的優(yōu)勢則更加明顯。據克爾瑞機構的房企銷售排名顯示,2015年年度銷售額實現千億的房企數量是7家,包括萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園。

“千億規(guī)模以上的房企市場規(guī)模、市場占有率將越來越大,這已經成為趨勢。這幾個公司的市場份額加在一起幾乎已經占據全國整個房地產整體份額的70%,而且這個集中度還在繼續(xù)�！蹦硻C構主任丁祖昱表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,盡管去年市場交易量有所回升,但中小房企仍然面臨生存困境,原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒有本質改變,中小房企的銷售狀況也沒有出現明顯好轉,甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

利潤率下滑預警

不過,業(yè)內人士分析,在持續(xù)多年的房地產調控強壓影響下,多家上市房企即使沒有虧損,但由于商品房開發(fā)項目儲備少和現金周轉壓力大等因素,整體業(yè)績也逐步逼近盈利警戒線。

在50家發(fā)布2015年年報預告的上市房企中,嘉凱城凈利潤變動幅度最大,其預告凈利潤變動幅度為-6138.19%。嘉凱城表示,公司房地產項目銷售規(guī)模大幅下降,一線城市交付項目數量下降更為突出,毛利空間縮減顯著。

“據我們這兩年對房企的觀察分析,近兩年房企毛利率下滑速度非�？�,大概每年下滑3-5個百分點,凈利潤率則每年下滑1個百分點,這樣的下降速度在其他行業(yè)基本是沒有的。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

獨立經濟學家陳劍波表示,如果僅從利潤率來判斷,房地產早已告別“高增長行業(yè)”,2015年房企平均利潤率很有可能觸及“10%紅線”,“這則意味著房地產行業(yè)甚至連中利行業(yè)都算不上了�！�

一些房企人士在接受采訪時表示,隨著房地產市場交易量出現回升,在政策一定刺激下,房企業(yè)績已經在去年三四季度開始復蘇。但由于房企自身面臨經營成本攀升等因素,且市場對房地產市場的觀望情緒并未減弱,所以大部分人士對今年的“好日子”仍保持謹慎的態(tài)度。

任志強不久前公開表示,當前最大的問題在于,有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看,接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于,這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說,只能炸掉,不會因為任何政策而消化掉�！�

某房地產研究院監(jiān)測數據顯示,截至2015年12月底,被監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少4.4%。第四季度則呈現逐月下滑態(tài)勢。同時,在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長后,8月份首次出現負增長,9-12月份仍延續(xù)這一趨勢。這則意味著,目前已出現了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負增長的態(tài)勢。

“目前看來,一二線城市與三四線城市出現了嚴重的分化,一線城市及二線部分城市的庫存處于可控范圍,但三四線城市的去庫存工作仍然十分嚴峻,這對于布局在三四線城市的中小開發(fā)商而言,2016年仍需實行降價跑量的策略。”張宏偉表示。

“中小房企出現凈利潤的下降,甚至虧損,在最近兩年的市場環(huán)境下是可以預期的”,亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為,由于一線城市土地價格逐漸高昂,中小型房企大多被擠壓到了三四線城市,就算有了政策的刺激拉動,這些區(qū)域仍受困于高庫存及需求量的限制,成交仍處于低迷的現狀,單純依靠降價并不能解決去化壓力和資金回籠的問題。