目前，不同商品房的成本構(gòu)成差異太大，一些說(shuō)不清、道不明的‘灰色成本’，更讓利潤(rùn)率成為一筆政府與房企‘各說(shuō)各話(huà)’的糊涂賬�！狈慨a(chǎn)界專(zhuān)家均認(rèn)為，不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱。而在解謎過(guò)程中，“政府的角色尤為關(guān)鍵”。10月22日，陜西省住建廳及物價(jià)局出臺(tái)樓市新政，要求各城市“確定(開(kāi)發(fā)商)合理利潤(rùn)率并控制在10%左右。”超出價(jià)格區(qū)間的商品房，將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。
盡管陜西省建設(shè)廳房產(chǎn)監(jiān)管處處長(zhǎng)張繼剛對(duì)媒體表示,“限利令”是對(duì)中央“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”政策的細(xì)化，目的是希望開(kāi)發(fā)商既有利潤(rùn)，老百姓也能買(mǎi)得起。但為何確定利潤(rùn)率是10%？其回應(yīng)是：總體來(lái)看，陜西省多數(shù)樣本的利潤(rùn)率均在10%上下。
日前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心出版的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策研究》權(quán)威統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2007年以后的年均利潤(rùn)率是30%左右，已超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)部分知名開(kāi)發(fā)商的毛利潤(rùn)率，接近甚至超過(guò)了50%。
另一種可能性的呼聲更高。即有業(yè)內(nèi)人士指出，在一些房地產(chǎn)管理部門(mén)和物價(jià)部門(mén)，基本上是以開(kāi)發(fā)商報(bào)送的商品房建造成本數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，進(jìn)行核算利潤(rùn)率，并不核查上述商品房成本數(shù)據(jù)“是否真實(shí)”。房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率從來(lái)都沒(méi)有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，從10%-55%皆有。且媒體與學(xué)界統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，與地產(chǎn)界常相距甚遠(yuǎn)。
據(jù)2011年4月新華網(wǎng)報(bào)道，2009年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。而房地產(chǎn)利潤(rùn)的合理區(qū)間，國(guó)際慣例通常是不超過(guò)5%。此外，據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，去年商務(wù)部專(zhuān)家梅新育稱(chēng)，他對(duì)北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的估算是34.7%。全國(guó)政協(xié)委員劉明華也證實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在30%以上。
針對(duì)為何學(xué)界與開(kāi)發(fā)商會(huì)如此“各說(shuō)各話(huà)”，呂隨啟副主任的答案是，除計(jì)算口徑不同外，關(guān)鍵之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既難以公開(kāi)，又無(wú)法測(cè)量，以致房?jī)r(jià)雖一路高企，開(kāi)發(fā)商卻仍嫌賺得不夠。
“房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，大致有以下幾塊：以1塊錢(qián)的房?jī)r(jià)為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價(jià)格；20%-30%是稅費(fèi)，稅與費(fèi)合計(jì)數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收��；10%-30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動(dòng)等，一般10%-20%才是利潤(rùn)。”李戰(zhàn)軍向中國(guó)青年報(bào)記者詳解。
有評(píng)論指出，“限利令”若出臺(tái)細(xì)則，需注意兩方面：一是政府部門(mén)所掌握的房?jī)r(jià)構(gòu)成元素應(yīng)該公開(kāi)；二是對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等，引入第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)制。呂隨啟副主任對(duì)此表示贊同�！爱�(dāng)前情況下，可限利的空間很大，政府不應(yīng)只盯著開(kāi)發(fā)商，自己應(yīng)該出更多力�！眳坞S啟副主任表示，“比如，如果土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)降下來(lái)了，至少可公開(kāi)的成本能更趨合理；如果30%的‘灰色成本’也在陽(yáng)光下被避免了，目前的房?jī)r(jià)‘打?qū)φ邸紱](méi)有問(wèn)題�！�
王才亮的觀點(diǎn)則更加直接：“房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵，是‘市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府’。調(diào)控既要把政府拿走的利益降下來(lái)，避免政府通過(guò)房地產(chǎn)牟利；也意味著政府承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，包括減稅、限購(gòu)、限貸、信息公開(kāi)，也包括建設(shè)中低收入家庭也能買(mǎi)得到的房子�！�
“商品房?jī)r(jià)格高出來(lái)的部分，政府應(yīng)該投入到保障性住房里邊。保障房的供給充足了，中低收入家庭對(duì)商品房的需求也會(huì)減少，部分商品房的價(jià)格會(huì)更趨合理，這是一種良性循環(huán)�！敝苄蛑凶詈笳f(shuō)。
