摘要：截至3月15日，已有21家內地房企在境外發(fā)債，融資額高達570億元人民幣，這一數字已經逼近去年全年600億元的水平。國際貨幣基金組織(IMF)在其權威報告中卻警示內地房企，需警惕負債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題。如果人民幣出現(xiàn)貶值，則內地房企已達幾千億美元的債務會不堪本息償還的壓力。
21家房企一季度發(fā)債570億 IMF警惕以債養(yǎng)債
由于境外融資成本低，發(fā)債成為最低廉融資路徑，今年內地房企在境外掀起的發(fā)債潮。據中指研究院發(fā)布的數據顯示，截至3月15日，已有21家內地房企在境外發(fā)債，融資額高達570億元人民幣，這一數字已經逼近去年全年600億元的水平。
盡管中糧、萬科等企業(yè)都表示并非是為了錢，而是為了轉型，但有業(yè)內人士稱內地房企扎堆海外上市，前途并不明朗。
與此同時，2013年4月18日，國際貨幣基金組織(IMF)在其權威報告中卻警示內地房企，需警惕負債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題。
也有證券分析師表示，綜合多種因素，境外融資的實際成本并不低。同時，匯率風險仍是發(fā)債企業(yè)面臨的最主要風險，一旦人民幣貶值再現(xiàn)，房企會面臨壓力巨大。
在整體緊縮貨幣政策下，德勤分析認為，房地產公司有必要開發(fā)多元化融資渠道，從而改善流動性水平和降低融資成本。不過美元債期限較長，人民幣匯率貶值的風險仍然是境外發(fā)債房企面臨的最大挑戰(zhàn)。
內地房企扎堆境外發(fā)債
近年來，隨著房地產調控的持續(xù)，房企傳統(tǒng)融資渠道受阻，融資方式創(chuàng)新成為企業(yè)亟待解決的問題。由于境外融資成本低，發(fā)債成為最低廉融資路徑，今年內地房企在境外掀起的發(fā)債潮。
實際上，今年開年內地房企的海外融資熱潮延續(xù)自2012年。中指研究院發(fā)布的一份報告顯示，2012年全年，共有20家房企發(fā)行25筆海外債券，融資總額達600億元人民幣，同比增10.23%。
在緊接著的2013年開年，內地房企迎來了境外發(fā)債狂潮。據中指研究院統(tǒng)計，僅2013年1月，就有17家內地房企通過境外融資渠道募集了約合420億元的資金，超過去年全年內地房企境外融資總額的一半。截至2013年3月15日，已有21家內地房企在境外發(fā)債，融資額高達570億元人民幣。
就內地房企掀起的境外發(fā)債潮，中原地產市場部總監(jiān)張大偉分析稱，許多房企選擇在香港等海外融資的主要原因在于美國QE3、QE4的相繼推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內地房企在香港融資的難度降低。
據了解，2012年9月份之前由于人民幣貶值預期較強，僅有三家內地房企在境外發(fā)債，相比往年大為減少。但當2012年9月13日，美聯(lián)儲正式開啟第三輪量化寬松(QE3)后，隨著人民幣重回升值軌道，同時大量“熱錢”涌入香港，內地房企再度掀起在境外融資的熱潮，如2012年11月份發(fā)債的房企就超過10家。
盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖稱，一般境外融資不會比境內的人民幣融資成本便宜。但現(xiàn)在是一種特殊狀態(tài)，全球的流動性出現(xiàn)了暫時性充裕，熱錢泛濫導致境外融資成本下降，使得當下成為境外融資的合適口。在近年來樓市調控的持續(xù)和房價漲幅的趨緩，房企利潤率下降背景下，這是國內房企融資的一次機遇。
境外融資前途未明
盡管境外融資是內地房企的一次機遇，但同時也是風險并存，房企境外融資前途并未明朗。
有業(yè)內人士表示， 內地房企集體掀起的發(fā)債潮背后，各自付出的代價卻不盡相同，同時，匯率風險仍是發(fā)債企業(yè)面臨的最主要風險，一旦人民幣貶值再現(xiàn)，內地房企將面臨巨大壓力。此外，4月18日，IMF在《全球金融穩(wěn)定報告》中警惕房企以債養(yǎng)債風險。
據了解，債券的價格取決于以下三方面：美國國債的利率，這是一個基準;市場上貨幣的供需;企業(yè)本身的情況，例如評級就是一個重要的參考。不同的企業(yè)將付出不同的代價。
從2012年完成海外融資的房企來看，中海地產、方興地產2012年所發(fā)行債券的票面利率均維持在5%左右，而金地、首創(chuàng)、龍湖等企業(yè)所發(fā)行的債券票面利率也控制在8%以下，而評級較低的合景泰富發(fā)行的5年期4億美元優(yōu)先票據的年利率則達到13.25%，融創(chuàng)中國發(fā)行的5年期4億美元票據的票面利率也高達12.5%。
另外，房企境外發(fā)債或股權融資的資金流回內地，一般都以外匯資本金和“外保內貸”為主要回流渠道，這兩種渠道的隱性成本都不小。
據悉，“外保內貸”是指開發(fā)商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內地銀行開具一張擔保函，開發(fā)商因此能夠獲得一筆授信額度�！巴獗荣J”意味著開發(fā)商不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內地銀行支付一筆貸款利息。
業(yè)內人士表示，綜合多種因素交織在一起，將導致境外融資的實際成本提高3%~4%。除此之外，在港上市房企每次境外發(fā)債還要支付募資額4%左右的發(fā)行費用。
同時，國際貨幣基金組織(IMF)在2013年4月18日發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》指出，內地房企需警惕負債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題，截至2012年，房地產行業(yè)的負債率中位數接近65%，居各行業(yè)之首。
最新發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》指出，內地房企受到樓價調控和信貸收縮的雙重影響，利用境外融資平臺大規(guī)模發(fā)行高收益?zhèn)�。因其盈利能力在下降，償債風險不斷提升。報告的結論是，負債水平的攀升不可持續(xù)，有可能引發(fā)“以債養(yǎng)債”問題。
繼國際貨幣基金組織之后，銀監(jiān)會副主席王兆星也發(fā)聲預警，當前房地產企業(yè)負債偏高，資金緊張的情況并未得到根本緩解，將引導銀行加強房地產信貸風險控制。德勤在香港發(fā)表的最新研究報告，其關注的同樣是內地房企流動性降低及負債率上升問題。
央行副行長易綱近期在華盛頓表示，從市場形勢來看，目前適合考慮進一步擴大人民幣匯率的波動區(qū)間。一位熟悉外匯政策的業(yè)內人士表示，這意味著，人民幣或將由升值轉為匯率雙向波動的不確定性，如果人民幣出現(xiàn)貶值，則內地房企已達幾千億美元的債務會不堪本息償還的壓力。
